不管你願不願意，房（炒）產（房）投資客（團）們一直存在，從沒有絕跡過。為了樣本純粹，我們排除掉小散房產投資客和本地投資客，只討論一群人投資一個樓盤或者一個土豪或者一家公司投資同一個樓盤多套住宅的情況。全國性的房產投資客團體不少，形成氣候的不多。很多都是在暗地裡操作，不為人知。另外，暫時沒發現有公司的主業是房產投資。

首先給出一個結論：房產投資客團體會影響一個樓盤的短期房價走勢，不會影響一個區域甚至是一個城市的房價走勢。所以，把高房價的黑鍋扣在房產投資客的身上是不理性的。我們不迎合大眾，只為剖析真相。

既然房產投資客無法影響一個區域甚至一個城市的房價走勢，我們今天只討論對一個樓盤的影響。

我們知道，房產投資團體一般通過團購、包樓等方式把項目落地。他們盯上的樓盤有幾個特點：低價、低價、還是低價。他們一次性可以買入同一個樓盤的幾十套甚至上百套房源，偶爾也會有大老闆直接買入一個單元甚至是一棟樓的全部房源。

問題來了！和房產投資客們買到了同一個小區，是什麼體驗？

短期房價將跑輸區域平均水平

房產投資客團體的操作多種多樣，但是大部分都是對投入成本壓縮到極致。能2成首付就不會3成，能做全款分期就不會全款買入，能套到首付就不會自掏腰包。這麼做的後果就是，資金很不穩定。他們隨時可能會面臨還貸逾期和資金鍊斷裂風險，低價拋售擾亂市場是家常便飯。

再拋出一個概念：一個樓盤的房價是由最便宜那套房子決定的。只要有人低價出貨，市場就會把這套房子當成參照物進行選擇。當然，這個概念的意思不是說有人低價拋售你就無法高價賣出。但是短期內，大部分的購房者都會受到這套低價房源的影響。試想，如果低價拋售的多了。短期內整個樓盤的房價一定會受到重大影響。同理，一些充斥各種全款分期、頂賬房的樓盤，短期內的價格也會受到影響。

即使區域內房價大漲，只要有人低價出貨這個樓盤還是漲不過同區域的其他樓盤。半年、一年、兩年是房產投資客集中出貨的時間節點。要想價格迴歸價值，只能等他們的貨出的差不多。

有沒有可能房產投資客心很齊，集體哄抬價格導致樓盤價格虛高呢？基本上沒有可能。被他們盯上的樓盤基本都是剛需大盤，他們沒有能力買空所有房源。他們抬價，總有普通購房者會因為種種原因常規價格賣房。最便宜那套房他們永遠控制不了，也就無法決定樓盤的價格走勢。

樓盤檔次會受影響

1，房產投資客的房子買來不住，小區入住率受到影響，夜晚亮燈的房子變少，顯得很冷清。這會影響小區的口碑，從而影響價格；

2，二手市場中，購房者聽說樓盤內房產投資者多也會影響購房決定。房子那麼多，為什麼要蹚這個渾水？一個樓盤要是因為炒而聞名，一定不是好事兒；

3，房產投資客買入的房源幾乎不會自住，全部流入到租房市場。這會嚴重影響樓盤整體的出租價格。這也是和房產投資客住在一個小區不小的損失；

4，房產投資客多，小區內居住的業主變少。維權或者監督物業能夠聚集的業主也相應變少，樓盤的環境和物業水平也會變得越來越差。他們不會關心小區的居住體驗，也不會從外地趕到瀋陽參與維權活動。業主內部被瓦解，物業自覺性不足，怎麼可能讓小區的循環變得更好呢？

不要拿自己的愛好和人家的飯碗比

但是，任何事情都有兩面性。我們只討論事情的普遍性，具體情況還要一事一議。房產投資客團體對一個樓盤的影響難以量化，上述因素只是比較致命的問題。

房產投資客也不傻，這些問題他們也清楚。他們選擇的樓盤有不少都比較有潛力，而潛力來源於低價。但普通購房者沒法和他們比較。

我們來簡單算筆賬：

房產投資客通過套現募集首付，基本是白來的。以租養貸cover 80%以上的月供。2成首付相當於加了5倍槓桿，也就是漲和跌的幅度都是全款的5倍。房價跌了當然會“粉身碎骨”，一旦房價漲了，他們的回報率會達到50%以上（只需房價上漲10%），極端情況下會達到1000%以上（更高倍數的槓桿）。

而你呢？全款買入，0槓桿。裝修、傢俱又花去了幾十萬。自主不出租，月供自己扛。物業費、取暖費也是不小的開支。即使房價上漲50%，你也未必賺到錢。

所以諮詢房哥問題的，我第一句都是問問自住還是投資。如果是自住，就別想太多。什麼自住兼投資、資金沉澱都是活在夢裡。不要拿你的愛好挑戰別人的飯碗，你跑不過博爾特自然也贏不過房產投資客。踏踏實實過日子，收起靠房子發財的美夢。

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