年後房企投資迴歸二線帶動土地市場急劇升溫，部分城市土地市場火熱，高溢價地頻現。房企在二線城市拿地規模佔比顯著提升，熱點二線成為房企佈局的重點，熱門地塊成交帶動蘇州、合肥等城市升溫明顯，但二線城市土地市場表現分化，並非普遍火熱。從整體來看，年後土地市場供需仍舊兩弱，土地市場仍較冷淡。
一、一季度土地市場供需兩弱，熱點二線城市成為房企佈局重點
隨著房地產市場調控的深入，2019年一季度土地市場呈現量價齊跌的態勢，供需雙雙走弱。今年以來政府推地節奏有所放緩，各等級城市供應及成交規模同環比均有所下跌，整體來看，年後土地市場仍較冷淡。同時房企拿地迴歸理性，行業進入精細化競爭階段，品牌房企迴歸二線，在二線城市拿地規模佔比顯著提升，部分熱點二線城市成為房企爭奪焦點。
1. 年後土地市場整體供需走低，二線城市降幅最小
據諸葛找房數據研究中心監測，2019年第一季度全國主要地級市經營性用地供應規劃建築面積2.50億㎡，同比2018年下跌11.8%，同歷史同期相比，土地供應規模處於較低水平。分城市等級來看，受棚改貨幣化安置政策收緊以及購買力透支、市場信心不足等原因，三四線城市土地推出節奏放緩，供應跌幅最大，2019年第一季度土地供應1.27億㎡，同比下跌17.18%。一線城市繼續貫徹執行嚴格的調控措施，第一季度土地供應854萬㎡，同比下跌14.45%。二線城市土地供應跌幅最小，第一季度土地供應1.14億㎡，同比僅下跌4.73%。
2010-2019年全國土地市場第一季度供應情況
2019年第一季度各等級城市土地推出同環比情況
從成交方面來看，2019年第一季度全國主要地級市共成交經營性用地2.02億㎡，同比去年同期下跌19.15%；成交土地出讓金7717億元，同比下跌15.43%；平均成交溢價率14.03%，同比下降5.55個百分點。隨著推地節奏的放緩以及土地市場的冷淡，土地成交下跌顯著。
從各等級城市來看，三、四線城市依舊跌幅最大，2019年第一季度土地成交1.00億㎡，同比下跌25.49%，土地出讓金2153億元，同比跌幅超三成；一線城市土地成交771萬㎡，同比下跌18.48%，受供應結構及成交樓面價上漲影響，土地出讓金同比上漲4.51%達到1115億元。二線城市土地成交規模跌幅最小，土地成交0.94億㎡，同比下跌11.17%，土地出讓金4449億元，同比下跌9.96%。
2010-2019年全國土地市場第一季度成交情況
2019年第一季度各等級城市土地成交同環比情況
2. 二線城市成交規模佔比提升，熱點二線城市為房企佈局重點
2019年受棚改規模整體下降以及貨幣化安置收緊等因素影響，房企在三四線城市拿地信心減弱，從各等級城市土地成交規模佔比來看，2019年三四線城市土地成交規模佔比減少，一、二線城市佔比增加。其中一線城市土地成交規模佔比同比增加1個百分點，二線城市土地成交佔比同比增加6個百分點，在房企投資態度普遍較為審慎情況下，二線城市仍為房企投資拿地的重心。
2010-2019年Q1各等級城市土地成交規模佔比
在2018年尤其是下半年，房企受融資難、債償壓力大、土拍附加條件苛刻等多重原因，拿地明顯趨於謹慎。2019年以來，隨著前期資金的逐步迴流，品牌房企抓緊當前窗口期，拿地力度提升。從統計15家品牌房企拿地城市等級分佈情況來看，相比2018年，2019年第一季度品牌房企在二線城市拿地規模佔比提升了6個百分點，房企在二線城市的拿地規模佔比提升明顯。部分品牌房企迴歸二線城市，如恆大、融創、新城等房企在二線城市的拿地力度非常大。
品牌房企拿地等級城市分佈情況
品牌房企拿地等級城市分佈情況
從城市排行榜來看，2019年以來熱點二線城市成為房企投資拿地的重心，三四線城市拿地熱度退減。2019年第一季度，土地成交規劃建築面積TOP10城市中前9位均為二線城市，其中天津、成都、杭州等城市成交面積均明顯增長。
全國土地成交規劃建築面積城市排行榜TOP10
2019年第一季度，全國土地成交規劃建築面積TOP10城市共成交8290萬㎡，同比下跌15.92%，整體有所放緩。與2018年土地成交規模排行榜相比，房企在一些三四線的拿地熱度減退，如菏澤受棚改規模下調以及棚改貨幣化安置減少影響，土地成交規模大幅減少，在一季度中榜單中未上榜。2019年一季度榜單中上榜城市多為熱點二線城市，如杭州、武漢、成都等，其中天津土地市場表現亮眼，規劃建築面積1089萬平方米居首位，同比增長182%。而西安、武漢、南京、鄭州較去年同期均有不同程度的下降。雖然部分二線城市土地市場有所升溫，但從整體來看，市場依然較為低迷。
二、3月份二線城市土地有所回溫，各項指標提升明顯
受2018年整體市場下行以及春節因素的影響，土地市場在今年1-2月份持續萎縮，但3月份以來，二線城市率先回暖，除成交規模受2月份土地推出減少影響，同比下跌11.05%，其他各項指標均有所提升。 其中土地出讓收金1784億元，同比上漲35.98%，成交樓面均價6111元/㎡，同比大幅上漲52.86%，平均溢價率24.76%，同比提升11個百分點。部分熱點二線城市3月份地價上漲明顯，房企拿地競爭激烈。
全國主要地級市3月土地成交及環同比情況
全國主要地級市3月土地競爭度及同比情況
部分二線城市土拍政策有所放寬，3月份推出的地塊中部分地方政府對土拍政策進行了適度的調整，如降低起拍價，減少配建等。另一方面，房企融資環境改善，資金逐步迴流，預期向好，參與拍地積極性提高，二線城市的成交均價、溢價率指標在3月份出現了明顯的上揚態勢。從歷史價格來看，二線城市的成交樓面均價從2018年下半年開始波動下滑，3月受部分熱門地塊地價上漲帶動，成交樓面價升至6703元/㎡；從溢價率來看，二線城市平均溢價率在經歷2016年土地市場的高歌猛進後，一路下跌，2018年年底開始有所回升，2019年3月溢價率大幅回升至24.76%，環比提升13個百分點，3月二線城市土地競爭指標整體抬升。
2016年4月-2019年3月二線城市土地成交樓面價及溢價率
三、熱點地塊競爭激烈，二線城市土地市場表現分化
1.熱點地塊競爭激烈帶動蘇州、合肥等城市首先升溫
最近一段時間以來，部分二線城市土地市場回溫明顯，熱點地塊競爭激烈。以近期的合肥土拍為例。2019年3月21日，合肥土拍6地收金124億，參拍房企超過50家，房企拿地熱情高漲，6宗地塊有4宗溢價率超過100%。 其中，融創以總價24.04億元摘得濱湖區BH2018-02號地塊，摺合樓面價17013元/平米，溢價率132.65%。值得注意的是這塊地去年曾流拍2次，上次流拍樓面價為6862元/㎡（帶配建租賃住房），而此次土拍則取消了配建租賃住房條件限制。類似火爆的場景蘇州土拍市場已經出現過，2月22日，蘇州節後首場土拍，超過40家房企參拍，最高溢價41.78%，出讓的6幅地塊中有四幅土地溢價率在25%以上。
合肥市2019年3月21日地塊成交詳情
拉長週期來看，2018年下半年蘇州土拍市場遇冷，土地多低溢價成交，流拍頻發，土地成交規模萎縮，2019年以來土地成交量回升，地塊競爭激烈，2月蘇州住宅用地溢價率達到了22.32%，土地市場回溫明顯。合肥土地市場也在經歷了2019年1月、2月沉寂後，量價齊升，3月宅地溢價率飆升至118.13%。在合肥土地供應短缺、商品房庫存量少去化週期短的情況下，房企預期有所轉變，拿地熱情升溫。
3. 二線城市土地市場表現分化，並非普遍火熱
熱點地塊成交帶動個別二線城市升溫明顯，但二線城市土地市場並非普遍火熱。從選取的15個代表二線城市3月份的成交情況來看，合肥土地市場以118.13%的溢價率遙遙領先於其他二線城市，杭州、瀋陽等城市土地成交規模回升，溢價率上漲，回溫顯現。而天津、武漢等城市雖然土地成交規模較大，但溢價率一直在低位徘徊，3月份天津住宅成交的溢價率僅為6.85%，武漢住宅成交溢價率12.01%，土場競爭度較低。太原、鄭州等城市政府推地規模大幅縮減，房企拿地意願不夠，土地市場表現冷淡，3月太原住宅成交溢價率17.19%,鄭州住宅成交溢價率14.48%，遠談不上火熱。
3月部分二線城市住宅用地成交金額及溢價率
各二線城市間土地市場表現分化，經濟實力發達，內生需求旺盛同時過去調整幅度較深的強二線城市如杭州、蘇州、合肥等，土地市場有所回暖，房企競爭較為激烈；瀋陽等部分城市房企預期變好，開發商開始積極拿地補貨；天津、武漢等城市土地供應量較為充足，競爭度較低，土地市場表現平穩，；而太原、鄭州等中西部的省會城市，與沿海發達城市相比，城市基本面一般，對於人口吸附力較弱，與此同時房地產市場仍在持續調整中，房企拿地意願不夠強烈，土地市場表現平淡。
整體來看，受2018年下半年土地大規模流拍影響，今年以來政府推地節奏有所放緩，2019年一季度全國土地供求均有所下降。但土地出讓條件得到放寬，限價地塊減少、配建租賃或共建設施要求減少，熱點二線城市土地市場升溫態勢明顯，但並未成為普遍現象。熱點二線城市憑藉其經濟面優勢以及對於人才的吸引力仍會是房企佈局的重點，土地市場將保持一定的熱度。全年來看，住房不炒已經成為基本基調，調控政策進一步深入，房企償債壓力仍較大，土地市場全面回溫的可能性不大，仍會繼續保持平穩的發展態勢。(諸葛找房數據研究中心分析師嶽濛濛)
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