物以稀為貴，萬江區再推商住地塊，備受房企關注；其中網傳中國金茂、中海地產、富力地產和中鐵建地產等已繳納保證金。
地塊起始總價81786萬元，樓面價9151元/㎡；最高總價149520萬元，樓面價16730元/㎡！
目前已有房企首輪報價，預熱的氛圍濃厚。哪位將艱難拿下該地塊，值得期待！
【地塊簡介及出讓條件】
項目佔地約25534.59㎡，容積率3.5，計容建面約8.9371萬㎡，規定商業計容面積不大於30%即26811.32㎡，住宅計容面積不大於70%即62559.75㎡。競拍方式為”限地價、競自持商業用房面積（商品住房面積比例上限為100%）”的現場競拍出讓方式。競得人執行裝配式建築的政策要求。
【相關要求】
1、出讓用地計容建築面積8.9371萬㎡，商業面積2.6811萬㎡，
2、公建配套：公廁40㎡、戶外體育活動場所900㎡、50㎡≤物業服務用房面積89.37㎡≤300㎡、10㎡≤業主委員會辦公用房≤60㎡、垃圾收集站點遠離人員活動場所，合計1039.37㎡。
3、車位要求：停車位數量按計容建築面積每1000㎡配建10個。
4、商業、辦公類：商業辦公每單元面積≥250㎡可設獨立衛生間，帶獨立衛生的套內面積不得超過所有商業、辦公類的套內總面積的30%。
【區位分析】
項目位於東莞市中心組團萬江街道，萬江街道西南與道滘鎮相鄰，北與高埗鎮相鄰，東距東莞南城CBD約7公里，西距廣州番禺約28公里，東南距深圳寶安區約37公里，東北距惠州博羅縣約17公里，處於粵港澳大灣區黃金腹地、廣深走廊的中部，區位條件十分優越。
【萬江街道介紹】
萬江街道總面積50.5平方公里，常住約17萬人口，2017年GDP128億元，同比增長8%；2017年東莞GDP7582億元，三大產業比重0.3:46.5：53.2。
萬江街道是東莞市僅有的四個市中心區，緊鄰南城商務中心和莞城老城區，與新成立的濱海灣新區大約有20公里。
【大灣區東莞分析】
項目地處於大灣區幾何中心的東莞市中心，享“雙中心”的優越位置。整個大灣區“9+2”城市群規劃建設逐漸推進，其中東莞處於灣區東線軸道，串聯廣深港，被定位為是國際製造服務中心 。大灣區內各城市優勢互補，協同發展，將共同把粵港澳大灣區打造成為國際一流航運中心、貿易中心、金融中心、全球科技創新中心。
2018年粵港澳大灣區這九大城市GDP合計是81048.5億，約8.10萬億。其中東莞地處兩個“2萬億元GDP”的一線城市中，產業和人口的外溢現象明顯。2018年東莞GDP已破“8千億元”大關，離“萬億元”更近一步。
【東莞規劃分析】
項目所處東莞城區片區（4區+2鎮）總體定位為高品質生態宜居“首善之區”、“中央商務中心”、 “中央休閒區濱水RBD” ，增強中心城區綜合服務功能、中心城區將積極發展以新技術、新產品、新業態、新模式為標誌的“四新經濟”。萬江作為東莞市中心通往廣州的首站，自身具有豐富水資源，
未來萬江建設成為嶺南特色都市水鄉。
【地塊所屬片區分析】
政府正重點打造的新的行政文化中心落在了萬龍片區上，這裡是屬於濱河高端住宅區，在以後將會成為北城萬江的形象代表，發展標杆。尤其是伴著新的行政文化中心的3個圈層的規劃與建造，更是將萬龍片區的中心區域價值凸顯出來。北城萬江經濟社會的迅速發展，吸引一大批的房地產樓盤進駐萬龍片區，爭先搶佔新中心區的價值端口，
包括了金地風華公館、金地藝境水岸、陽光海岸、尚峰溫莎堡、水印長堤、盛世華南、風臨美麗灣、上東國際等。
根據控規萬江區政府的選址落在萬龍片區，打造新的行政中心，相關企事業單位將陸續入駐。建設一座小學，影劇院、圖書館等項目，打造行政、商業、休閒、居住、文娛一體化的綜合服務中心區。
【交通（道路）分析】
萬江位於東莞中心城區北部，道路交通發達，特別是已通車的銀龍路可經銀龍大橋直達東莞CBD商務中心（3公里）；銀龍橋南起萬道路，北至莞穗路，中間跨越萬江河（銀龍橋）。地塊至虎門高鐵站（31公里，37分鐘），至東莞火車站（18公里，38分鐘）。另外，從地塊出發經京港澳高速，北上可達廣州南站（76公里，72分鐘車程），南下可至深圳寶安機場（70公里，60分鐘車程），融入大灣區“一小時生活圈”。
【交通（軌道）分析】
地塊周邊未來將有4條軌道環繞，其中。1號線萬江有人民醫院站（13分鐘）、汽車總站（15分鐘）和濱江體育館站（19分鐘），工程已招標，至鴻福路站與2號線共站（換乘），可直達虎門高鐵站和東莞火車站。莞深快軌設萬江中心站（約1.2公里，步行1000米），經4站約50分鐘即可達深圳，到時兩地居民的出行將更加便捷，深莞同城更加深度。規劃中的佛莞城際（莞惠城軌駁接）與1號線交匯共站，未來搭乘1號線換乘可達廣州、佛山和惠州。
（東莞地鐵1號線已開工，預計2024年建成通車）
【周邊配套】
地塊周邊已有較成熟居住氛圍，如正中·風臨美麗灣、恆大帝景、龍景小區、信鴻瀾岸花園以及在建的金地風華公館等。距離地塊約600米處是萬江區政府新址；周邊有萬江第二中學、拔驕窩小學、萬江中學、萬江實驗小學等教育資源；距離地塊300米左右是萬江人民醫院；隨著萬江萬龍片區的規劃落地，項目周邊將成為
東莞城區的“第二個西平社區”。
【地塊現狀】
地塊內部場地基本平整；東側為銀龍路（在建），旁有工廠（有廢氣）；南側為新城大道，連接在建的銀龍路，直達銀龍大橋至南城街道，與金地藝境水岸項目相隔約100米；西側為新城東路，地塊旁地下有110千伏電纜，與陽光城金地風華公館相鄰，與新城大道交匯於此。北面為新城一路，路旁有一座110千伏的變電站（相隔約40米）。
【土地市場】
2016年以來，東莞萬江街道招拍掛只成交1宗土地（金地風華公館），樓面價15339元/㎡，距地塊4.7km的2016年莞城地塊樓面價12661元/㎡，距離6.5km的2018年南城地塊（萬科首鑄翡翠東望）樓面價10788元/㎡，距離7.5km的2018年高埗地塊樓面價9409元/㎡，距離10km的2017年東城地塊（中海莞府）樓面價16218元/㎡ 。
【區域市場】
地塊所在萬江街道只有4個項目在（待）售，正常在售的項目有金地風華公館，洋房82-120㎡，售價23000至26000元/㎡，別墅143㎡，售價450-800萬元/套；金地藝境水岸，洋房95-160㎡，均價20000元/㎡；瀚柏·青檸時代，洋房51-102㎡，售價17000至20000元/㎡；中央美地待售狀態，戶型47-71㎡。本地塊入市時，周邊可售貨量較多。
另外，城區周邊在售的典型項目有道滘的時代香海彼岸、萬科金色城品、萬科第五城、豐華瓏遠翠瓏灣和萬科皇馬酈宮。
如此來看，地塊總體情況已大致瞭解，唯有用“優秀”兩字形容，但30%商業的硬性規劃有點尷尬。
這裡有一個問題，如明日該地塊觸及最高限價，無疑將推高萬江區域住宅市場的價格高度，其中金地風華可以說是直接的受益者。
拭目以待，明日房企大戰！
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