坊间有一则流传甚广的段子：
一拨人卖掉房，准备买股抄底；另一拨人，刚从股市套现，准备扫房。
两队人马擦身而过，互相瞟了一眼，心底都念了一个词：傻瓜！
买房和炒股，究竟哪个更赚钱？
招商证券近期研报研究了2005年-2019年各类资产的收益情况，用大数据告诉你真实的结论。
这份研报更有价值的不仅在于此，它还回答了大家更关心的问题：
现在我们应该买房还是投资股市？
我们摘编了相关内容，供你参考。
性急的小伙伴可以直接看文末结论。
详细内容，可见招商证券研报《2019年：居民资产从房产转向股票投资元年》。
15年大数据：房产和炒股收益非常接近
如果从2005年开始，在全部A股（万得全A表示）、全部股票基金、沪深300指数、中小板指数以及一线城市房子上，投入相同的钱。
假设2005年初净值为1，截至2019年3月底，2005年以来，各类资产的净值走势图如下所示。
各类资产净值走势图 200501-201903
图中可清楚地看到：
1、在统计区间的大部分时间里，股票（万得全A）和股票基金的回报，都超过了一线城市房产收益。
2、截止今年3月底，自2005年以来，万得全A、中小板指、一线城市房产的回报率非常接近，均为5倍涨幅；而股票基金则有明显的超额收益。
我们再看一下，从2005年开始，一直持有这些资产直到今年3月底：全部A股的年化总回报为14.3%，一线房产的年化总回报为14.6%。
也就是说，投资A股和一线房地产的差距并不大。
各类资产持有到期的年化回报200501-201903
统计结果符合各位认知吗？
显然不是。
在股票或股票基金上，很多人都有惨重的亏损经历，赚钱者并不多。
于是，大家的选择也非常直接，房地产成为居民配置首选。
下图是2014年居民资产分配比例图。
可以看到，居民投资房地产的资产，是股票的19倍。
而且，很多股票是上市公司原始股东或管理层持有。普通居民在股票上的真实配置，可能更低。
各类资产占比（2014年数据）
产生反差原因
从2005年持有至今，炒股和投资一线城市房产有着非常接近的年化回报。
但为何大家会认为，房子稳赚，而股市“一赚二平七亏”呢？
主要有两大原因：
股市的高波动、高回撤
从第一张图片可见，股市波动非常高，最大回撤也非常高，也就意味着风险大。
高回撤还有一个问题是，如果你在高点买入股票，你可能需要承担很长时间的亏损，才可能回本和赚钱，丧失了太多的时间价值，心理体验也很差。
相对而言，房产的波动和最大回撤小很多。
另外，房产的低波动、低回撤，使得很多投资者都是放心大胆地加杠杆。
而在股票上加杠杆的人，很多都在暴跌中，连本金一起损失殆尽了。
这样巨大的感官差异，使得房产投资更有市场。
难以克服的人性
人性在股票和房产的最终收益上，起了重要作用。
在投资中，一般会有三种策略。
策略一、我把所有钱在期初一次性投入，并坚持持有。
这种情况下，A股和一线房产收益几乎相同，持有到期的收益都是5倍。
策略二、每月定期投资同样的钱。
相比投入的总本金，每月定期投资全部A股的收益率是92%，而定期投资一线城市房产的收益率是172%。
策略三、把钱按照当月的成交量比例投。简单说就是，大家买多少，我就买多少，成交量大的月份就买得多，成交量小的月份就买得少。
相比总本金投入的回报率，投资全部股票的收益降至19%，一线地产的收益达到124%。
三种不同策略下各类资产收益200501-201903
在实际操作中，炒股的人大部分会选策略三，也就是喜欢从众、买热点。这样操作的总回报仅为19%。
而投资一线房产的，很多会选择策略一，坚持持有的总回报高达401%。
这样，一线地产和全部A股的收益差异就显现出来了。
为何房价能一直涨？
房产投资收益率主要来自收租和买卖价差。
房子的需求来源则很简单，一要有人，二要有钱。
关于钱
我们先说钱，也就是货币。
央行先后经历被动投放、主动投放基础货币、商业银行自主信用创造三个阶段，为房价上涨提供了货币基础。
不过当前央行资产规模接近0增长；资管新规后，商业银行自主创造信用能力被约束。
房价上涨的货币基础受到约束。
M2/GDP和一线城市房价累计收益率(右)走势图
另外，我们的GDP增速曾长期被设定在7-8%附近。消费和第三产业只能稳定贡献4%左右的增速，剩下部分主要靠投资，地产是投资中最重要的环节。
因此M2增速目标一直高于GDP增速，为房价持续上涨、地产销售面积和投资持续增加提供了动力。
当前中国GDP已经没有了每十年翻一番的约束， 房屋会逐渐回归至居住和实物属性，房地产金融属性创造信用可能逐渐淡出历史舞台。
如果是这样，M2保持与名义GDP相似的目标，房价或将缺乏强势上涨的基础。
关于人
谁是房产的接盘侠？
我们从人口结构看。
中国有两轮大的婴儿潮。
第一轮是60后。这一轮婴儿潮进入生育高峰后，诞生了第二轮婴儿潮80后。
60后婴儿潮住房需求的大幅提升，促使了住房体制进行改革，住房商品化时代开启，带来了第一轮房地产高潮。
1998年前，基本是福利分房。
1998，住房体制改革开始，福利分房时代终结，商品房时代开始。房子从按需分配变成钱多者得。
从2000年开始，商品房销售迎来第一次爆发，到2007年，商品房销售达到了7.7亿平方米。
出生人数和同比增速（%）
而80后婴儿潮自2009年进入住房需求高峰期，
带来了2009-2018年房地产的“黄金十年”。至2018年，商品房销售面积创下17亿平的新纪录。
商品房销售面积（万平方米）
但是，伴随着计划生育的实施，1970年后出生人口开始大幅下降，导致90后出生人口明显下降，这意味着90后购房需求将明显低于80后。
简单的说，70后投机房产可以指望80后接盘；但是80后投机房产，就很难指望90后接盘了。
至此，1998年以后房地产20年的核心逻辑——人口结构告一段落。
股市机会在哪？
再来看一下股市。
股票的回报取决于净利润和估值水平。
如果估值不变，那么长期来看，你的回报就是企业的净利润，也就是ROE。
从行业来看，当前家电白酒的ROE最高，电子、通信、军工、计算机ROE改善的空间最大。
因此，消费+科技是两个备受关注的选股方向。
截至2018年3季度，不同行业ROE水平
当前需要担心的就是，估值是不是够安全。
横向比较看，A股当前估值处在较低的水平，距离最底部11倍，还有20%的回撤空间。
这个20%的回撤空间是相对固定的。
那么持有时间越长，20%的回撤对每年的年化回报负贡献就越低，ROE对整体回报的贡献就越明显。
因此，普通投资者可以采取三种思路投资A股，避免投资A股遭遇“人性陷阱”。但无论哪一种思路，买入并持有，非常关键。
第一种思路：采用指数化投资，以指数基金、ETF作为投资标的。
对于沪深300这样的指数来说，ROE较高，买入沪深300ETF，长期来看，有望获得与ROE类似的年化回报。
对于类似创业板指这样的指数，买入创业板指是买入一揽子创业板上市的、相对优质的公司。
由于指数具有优胜劣汰的机制，因此，会被动剔除经营情况恶化、股价大跌的公司，被动加入经营状况优秀、股价持续上涨的公司。
除此之外，对于看好新兴产业发展趋势的投资者来说，可以选择创业板指和中小板指类似的公司。
创业板指数中成分股行业分布
第二种思路：将高ROE、经营状况良好的一揽子公司买入并持有。
对于有一定选股能力的投资者来说，这是相对较优的策略。
其实，外资也是采取类似的思路。
如果对科技趋势有信心的投资者，可以买入一篮子高研发投入的科技龙头，享受技术进步的红利。
第三种思路：买入优秀基金经理。
2005年至2019年3月，股票基金相对万得全A是有一定超额收益的。
也就是说，如果选对了股票基金，也能获得不错的投资回报。
不过难点在于，基金经理变更比较频繁，且保持长期业绩不易。
相同本金投入股票基金和万得全A回报率200501-201903
最后，我们来划重点。
除了股票自身的回报率并不差外，从长期看，股市也有三大利好因素：
1、外资加速进入
进入2019年，MSCI将提高A股纳入比例，并且富时罗素指数和标普道琼斯指数也将纳入A股。
以上三项计划叠加，使2019年开始海外资金加速入市。
2、养老金有望成为股市长期增量配置资金
2018年7月，银保监会发布《个人税收递延型商业养老保险资金运用管理暂行办法》，继续完善中国版的401K计划。
若未来税延养老险在全国铺开，未来5年有望撬动商业养老保费规模超过万亿，部分资金将有望进入股市，成为股市长期增量配置型资金。
3、五年一遇的资本市场政策友好再次来临
从政策层面来看，国家对资本市场的支持也呈现周期性规律，每隔五年，资本市场就被提到重要的位置。与此同时，也会开启一个新的市场。
从多层次资本市场建设的角度看，2004年的中小板、2009年创业板，再到2014年沪股通开通。
而当前，五年一遇的资本市场政策友好再次来临。
在2018年底召开的中央经济工作会议中，将资本市场描述为“牵一发”而动全身。
2019年科创板将要推出，多层次资本市场将进一步完善，“一个规范、透明、开放、有活力、有韧性的资本市场”将会成为未来金融供给侧改革的重点。
历史上理论政策周期总结和当前政策周期展望
总结一下：
根据以上逻辑和变化，“房住不炒”不是一句空话，而是根本机制发生了变化。当房产回归到实物属性后，房子也会和其他商品一样，由于质量品质差异，出现明显的分化。
人口流入的城市，好的地段，好的学位和医疗条件，好的环境有望稳步上涨；质量较差的，人口净流出的，地段一般，学位一般的房子，价格可能就很难再大幅上涨。
而在居民大类资产配置中，A股的权重有望逐渐提升，居民资金入市的脚步持续时间或许会比预期的更长。
2019年或将成为居民资产从房产转向股票投资元年。
戳我
参考资料：招商证券《2019年：居民资产从房产转向股票投资元年》20190402
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