论道历史
泻药~
先说结论：
断供说明部分房产市场已经因为居民债务杠杆高企，引发系统风险了。
看待断供潮，我们要注意，
第一，断供潮因为什么产生的？
第二，断供潮会被遏制么？
老冯最近看了一个知乎网友的问题，说自己年底被裁员，自己2018年初买的房子有可能面临断供的风险。
老冯很同情这位朋友，同时认为房地产行业真是“山雨欲来风满楼”。
虽然4月宏观数据还比较强悍，起码止住了M2和社融数据下挫的力度，让实体行业又看到了希望。当然，房地产行业也似乎出现了曙光。
之所以出现断供潮，明显是房地产行业经过20年的发展，已经面临重大趋势性转向。
这个趋势都浓缩在一个现象中，我国居民部门杠杆率奇高！
针对未来房地产的政策，都浓缩在一个词中“房住不炒”中！
很多人认为断供潮会变化，只要房价上涨。
但是，房价还会涨么？房地产行业的整体趋势有变化么？
人口趋势有变化么？
根据2019年新鲜出炉的人口数据，2018年，我国新生人口是1523万人。看似很多，但是确创了40年人口数据的新低！
人口中，二孩的比例占了50%。
这意味着，去年出生的宝宝，大多是70后，85前要的二胎；而很多85后好90后压根不想生。相对应的，是2018年，我国的结婚率是7.2‰，也创历史新低。
新房变冥房已经不是一个笑话。
总量人口的减少，对三四线城市的影响更为强大，因为这些城市的人口，尤其是年轻人口会被大城市吸走。
政策趋势有变化么？
2018年11月，央行自己写的2018我国金融稳定发展报告，显示2017年末，我国住户部门债务余额40.5万亿元，同比增长21.4%，较2008年增长7.1倍，接近GDP一半。
近10年，经过次贷危机和全球金融危机的洗礼，发达国家纷纷降低居民部门杠杆率，而我国居民杠杆率却从17.9%迅速攀升到49%，扩大2.73倍。
居民加杠杆买什么了？房子！
央行已经意识到这种金融政策让“房地产行业风险有所上升。”
同时，央行也说“银行业金融机构房地产贷款不良率明显低于整体贷款不良率，房地产信贷质量较好。”
但，央行没有说的是，房产风险低，不良率低是建立在“房价坚挺上涨的基础之上”。
地区上看，广东、福建、浙江三个省份的居民杠杆率已经达到惊人的112.2%。
美国在2007年房地产泡沫破灭前居民债务占可支配收入比重达到130%，日本在上世纪90年代初也曾在120%的高位，但随后均爆发了危机。
所以，“房住不炒”并不是口号，而是惧怕市场反噬而出台的长期政策！
经济基本面现在还好么？
3月份，M2和社融数据刚刚回暖。意味着我们国家新一轮的实体经济复兴周期开始。
记得2017年，国内激辩的经济发展是L型底还是U型底或者V型底，到底底部有多长，各个专家莫衷一是。但老冯知道的是，不管是什么底部，现在这个底部还在持续。
持续多长时间，看看2018年底甩锅的各个互联网公司，降薪的各大券商公司就知道，这轮经济转换来者不善。
作为一个成年人，应该确信，如果断供潮来临的时候，一定要努力确保自己不断供。
这样才能保住房产。
一般来说，如果自己正处于断供边缘，那么可以通过三种方式解决：
第一，找银行协商，看能否延长贷款。一般而言，如果你信用良好，有实业或者有稳定工作，这不难。但是对于失业在家的朋友来讲，难度如登天；
第二，继续找六个钱包和周围朋友，借钱度过难关。但俗话说，救急不救穷。如果自己信用良好，朋友是土豪，家里有矿，还是可以内部融资的。
第三，卖房或者转租部分房产，减轻还款压力。
虽然，房子卖出，相当于一次性将贷款还清，之前的月供等于打了水漂，交易税费如果由买方负担还好，但现在很多城市已经是卖方市场，不砍价就已经不错，这部分损失是不小。这是现在大多数朋友采用的没有办法的办法，留的青山在，不怕没柴烧啊。
所有做法之中，唯一不可取的，就是断供。
冯众译
完全是扯淡，首先，断供不论在哪座城市都会有，但是外行人只看到有人断供，却不知道是什么人会断供，要说贷款种类里面，对于银行来说房贷是风险最低的，坏账率也是最低的，为什么这样说，一个人愿意拿三成首付出来买房，另外七成贷款，能拿出三成最后断供，意味着自己付出的三成就没有了，血本无归，哪个傻X会这样？我就是再傻，我就以当初的房价打8折卖，比如当初我买回来1万一平米，现在我卖8000一平米，我相信大把人接盘，我也还能收回一成的首付，我为什么要选择断供？
再来说说是什么人选择了断供，第一类就是连首付都是借的，没有付出成本，想要空手套白狼等房价升值赚取差价，完全就是想搏一搏，有就有，没有的话，连后果都不顾的人，这叫赌徒，最后选择断供。再有一类就是当初做高杠杆买房的人，一般叫企业贷，以企业为背书，通过银行高评高贷，然后将资金投入到企业经营（但有很多把钱拿去赌了，想翻本，结果亏的毛都不剩），最后还不起银行贷款，而选择了断供。再有一类就是真实的买房自住者，因为生活遇到一些变故，实在供不起而选择断供，这种情况极为少见。
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房子是用来住的，不是用来炒的，出现断供说明了一个原因，炒房的中介断供，很多人不明白房子为什么涨价，其实其中原因很简单，比如房开商一期开出300套毛坯房源，单价4500，卖出200套，剩100套，先放一边，开二期，二期又有300套，这时单价开到5800，那么之前剩的100套由中介操作，也卖5800，其中就涨价1300，二期300套卖了又剩150套，到三期开200套，单价开到8500，比二期涨价2700，而之前一期，二期剩余的房源到现在又没操作卖完这时立马跳价到和三期价格一样，以此类推，房价就是这样水涨船高的，要控制房价，只有控制源头，涨价的都是房开商和中介，所谓的炒房价源头就是房开商和中介
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现在最火的莫过于拆迁大市菏泽出现的断供潮了，随着2018年菏泽市住房和城乡建设局下发的关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知（下称通知），把菏泽推倒了舆论的浪尖，也正式打响了取消楼市限售的第一枪，后来菏泽又专门做出了说明，原来是菏泽由于棚户区改造的力度太大，菏泽房地产公司存量现房全部销售一空，仍有很多拆迁户无房可住，目前出现了现房一房难求的罕见情况，也就是所谓的断供潮，不过出现断供潮只是个别现象，和菏泽的棚户区改造有直接关系，不存在普遍性和持续性，待菏泽的拆迁房建成后投入市场，会极大的缓解这一情况。
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李嘉诚的退出，本来就是房价见顶的信号，现在“万达”，“碧桂园”先后宣布退出房地产，“龙湖”把资金转到“离岸信托基金”，这样的事情以后还会发生，多米诺骨牌现在才倒下第二张，以后还倒下多少谁也不能预料，但是大家千万不要以为房价从此就会进入一个下降通道，这在5～10年内是不可能发生的事情，因为，这么多年来，我们的经济对房地产的依赖已经达到了空前的程度，在财政收入中土地出让金，房地产税费，以及跟房地产关联的上下游产业所产生的税收，在每年的财政收入中已经占了非常惊人的比例，在没有完成经济结构调整，没有找到新的经济增长点之前，房地产这个承担财政收入增长任务的重要角色，以及负责回笼货币的主要手段，是不可能退出的。但是，要指望房价还会大幅度的上涨也不太可能了，李嘉诚非常敏锐的意识到，房价涨到老百姓承担不了的地步，就已经是到顶了，
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和上个世纪美国经济大危机时资本家剥削工人一个套路，由于长期的剥削导致市场疲软，工人的购买力大大下降，从而导致商品积压，供过于求，于是在底层社会遍地饿殍的情况下资本家销毁过剩产品，减少生产，提高商品价格，赚取利润！现在房地产中介以相同手法掩藏商品信息，控制房源，制造供不应求的假象，甚至供房断裂假象来欺骗消费者，从而让消费者做出错误的判断使用高价钱购得过剩房产，获取高额利益，既能把控商品源，拥有卖不完的房子，又能保持高价卖出，从而试图长期把控市场，获得源源不断的财富，最终垄断行业，成为巨头。和所谓的西方资产阶级的资本家区别不大！
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最近，像广东省、深圳市都传出过购房者出现断供潮，但事情并不属实。说实话，深圳等地现在银行网上的法拍房是比以前增多了不少，但主要是二个原因：一是现在规定法拍房都要在网上公示，过去那些网下的法拍房都纷纷上网，那肯定数量上比过去一下子增多了。
另一方面，一部分企业或私人业主把房产抵押给银行，而由于经济下行压力较大或者经营不善的原因，企业或个人已经无力偿还这套房产。目前主要是企业的私人业主抵押给银行的房产有所增加，大面积的弃房断供潮应该还没有出现。
尽管现在，国内还没有出现弃房断供潮，但不代表未来二三年内不会出现大量断供弃房现象，只是目前弃房断供的主要发生在企业主的房产抵押之上。那么，为什么说，未来弃房断供潮有可能会大面积发生呢？先让我们看一下导致弃房断供潮有以下几个原因。
一是家庭发生变故，本来购房者通过工薪收入来偿还贷款。如今，贷款购房者出现了失业或者收入减少的问题，每月的收入无力支持高房贷。那也只能是弃房断供。二是一些从事小本生意的商人在经济上出现困难，由于生意不景气，导致部分购房者发生断供现象。三是炒房者如果面对房价大跌，也是会选择弃房断供的。
不过，我们认为真正发生断供潮的概率还是不会太高：因为，对于刚性和改善型需求者来说，房价涨跌与我没多大关系，除非发生失业或生意失败导致无力还贷的情况，否则刚需购房者不会轻易选择弃房断供。
而对于投机炒房者，只有房价跌去30%以上，投机炒房者的首付款跌没了，他们才会想到断供弃房。而目前一线二线城市都实行了限购、限售政策，这使得房价在短期内很难大涨大跌，如果每年以缓慢的速度下跌，投机炒房者就会产生分化。一部分炒房者认为房价应该还会涨回来的。不肯轻易下决心弃房断供。而另一部分人，感到未来预期不佳，他们是会选择弃房断供的行为。未来弃房断供的数量会增加，但是形成潮流可能性并不大。
不执著财经
部分城市出现楼市断供潮，笔者认为是正常的现象，而且大多数断供者都是炒房者资金周转不理灵造成的，或者是高位买房但是无法顺利短期出手，套在自己手里。
对于普通刚需人群来说，应不应该断供具体情况应当具体分析，如果你买的房子是在2018年最高价位买的，你又没有能力还房贷，只能是断供了。目前断供的房贷主要还是炒房的比较多，一般贷款买房自己住的人不到万不得已是不会断供的，断供之后你前面的首付等于白交了，更要命的是在信用制度越来越健全的情况下，断供后你就成了银行系统的失信者，一旦上了银行失信人的黑名单，今后的生活会非常麻烦。
因此，对于普通老百姓来讲，千万不要在高位买房，更不要去投资炒房，现在炒房时代已经结束了，投资买房的结果只能是越来越惨。
2019年肯定会有越来越多的断供者，这些都是这两年在高位买房被套的炒房者，2018年没有卖出房产的炒房者，在2019年只能是断供，如果是自有资金还只是赔钱的问题，如果是借钱炒房的，问题就更严重了，2019年将成为炒房者最难受的一年，断供是血本无归，不断供是个无底洞。
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金融学家宏皓教授
断供潮的标准是什么？
个人理解，如果一个楼市出现30%以上的断供现象，可以理解为出现了断供潮，而从我国目前的地产市场来看，各个地区远没有达到这个标准。
前一段时间网上疯传某一个城市出现诸多的断供，但是其实你仔细研究一下，就会发现大部分都是一些法拍楼房，有楼房法拍是因为确实出现了断过，但是也才几百套，与整个城市几万套的成交量相比，简直是微不足道。
发拍的楼房在每个城市都有，这个并不稀奇，只是比例实在太低了，低到我们几乎可以忽略不计。
如果你还不相信这个判断，大家都在各个城市，可以看看周边身边的朋友出现了几个断供？
大家都是在拿家庭的财产来支付房款确保不断供！
所以说全国出现断供潮，简直是一派胡言。
地产游侠
这个是必然的结果！收入的增长远远赶不上房价的上涨，特别是2016年下半年到2018年，全国大多数城市房价翻倍地涨，但是还是很多人硬着头皮用六个钱袋子交首付。万恶的炒房者，吊足了房价上涨赚钱的预期，让普通百姓接盘。恰恰在这个期间买房的人，手里的房子会成为烫手的山芋！很多家庭一辈子被捆绑在一套房子身上。多么可悲！现在整个全球经济都在衰退，断供潮在今年下半年起会越来越厉害。期待国家出台更多减税惠民政策，大力打击炒房者。扶持实业发展。相信大家日子会越来越好！
