本文是广州淘房志踩盘评级：第十五篇
撰文 |米叔
从2010年到2019年，中新知识城的发展已经到了九个年头，随着去年地铁14号线通车，吸引了越来越多刚需购房者的关注。
2014年知识城的第一批楼盘推出，房价从当初的9000多/㎡，到今年知识城楼盘报价已经全面过2万。
然而这个早期以刚需产品为主的版块也早已开始迈入3万+时代，比如靠近旺村地铁站的康大龙祥汇，近日淘房志团队踩盘得知最新一期即将推出的洋房，销售称预计单价要卖到3.5万/平。
吹风价比旁边在售某项目的别墅还贵，但产品设计却无豪宅风格，配套更是让人心塞，那么这个占地1000亩被孤立的大盘，到底值得买吗？
知识城南起步区，一个被孤立的大盘
地段评级：三星
项目位于知识城南起步区，整个知识城分为北地块、中地块和南地块，根据规划，北地块以互联网产业为主，中地块以经济金融创新产业为主，南地块以高端住宅区为主。
截至目前，真正看得出雏形的就是疯狂卖房的南地块，周边已经汇聚了万科、时代、绿地、龙湖、合景、康大、保利等知名房企。
康大龙祥汇占地面积达66万方，总体容积为0.9，是知识城内面积最大的住宅性质别墅项目，属于南起区最边上，位置比较孤立，并不是黄埔的主城区，楼盘虽然够大，但是周边却很荒凉，也只能称作为远郊大盘。
周末售楼处也是空空如也，销售中心除了工作人员，并没有看到多少购房者。
路程近2小时！与市区通勤时间长
交通评级：三星
知识城离天河足足有40公里，刚需买在这个板块首先要解决的就是交通问题。
楼盘主要以地铁为卖点，集中在14号线知识城支线何棠下站和旺村站。但14号线知识城支线是目前广州唯一1条无法跟其他线路换乘的地铁。
项目刚好在新和跟旺村站中间，距离都是一公里左右，米叔计算了一下路程，从珠江新城出发，搭乘地铁要近两个小时才到达项目，另外去年21号线只开通了前半段，后半段预计今年9月份通车，销售称未来7站可以达到天河。
不过要知道七站只能到天河区，到CBD至少还要1个小时，自驾车大概需要50分钟才能到达，前提还是在不堵车的情况下。
目前搭乘地铁去市区的时间还比较长，地铁21号线全线贯通后相信会有所改善。
配套令人心塞
配套评级：二星
项目的商业配套还很弱，除了自身带有一些商业配套，周边几乎无成型的大体量商业配套，基本上只能满足最普通的生活需要，之前还有媒体爆料有业主点份外卖宵夜，显示要明天才能到！入住2年第一次成功叫到外卖。
不过正在建设中的城南邻里中心，预计今年将迎来开业，这是知识城第一个大型商业，总占地面积1.8万平，总建筑面积4.8万平方米,分位A、B、C,共三栋商业，就位于地铁14号线何棠下站旁，距离项目大概1公里多。
学校方面，根据规划，知识城会新建凤凰湖小学、广州市二中会元学校、广州实验中学、九龙新城完全中学、新加坡南洋华侨中学、尼尔商学院、新加坡南洋理工大学等多所学校。
但目前，已经开学的只有万科幸福誉配建的市二中小学会元学校和凤凰湖小学，广州实验中学、九龙新城完全中学也已经落户到知识城。
另外项目内规划2所幼儿园、1所小学、1所初中及1所高中，销售称都是公立学校，但是目前引进的学校还未知，还有康大旗下教育机构—广州商学院、广州教育园就在康大龙祥汇旁边。
医疗方面：中山大学肿瘤防治中心、广州皇家丽肿瘤医院、南方医院等三甲医院都有进驻，大部分还在建设中。
目前知识城生活配套真是让人心酸，还有大部分新建小区都是在2020年左右交楼，未来商业需求旺盛，不过估计配套不一定跟得上。
（项目周边）
产品设计不太尽人意
户型评级：三星
（项目外观图）
据了解，康大龙祥汇目前待售九龙大道洋房，楼栋9层高建面约106-125㎡复式洋房，目前已经是全部建好的现房，销售称月底开盘。
下面米叔说一下实地参观完的几点感受：
1、个人感觉洋房外观设计偏产业园风格，跟普通洋房差别很大。
2、复式5.8米层高，实用率确实很高，不会感觉压抑，几个户型设计都差不多，只是面积有差异而已。
3、户型全部4房，有些设计方面很不合理，比如四房3个厕所会不会有点浪费？
（106平户型图）
（116平户型图）
（125平户型图）
几个户型都做了样板房，6米长的阳台设计得很不错，只不过这个空调外机让人很不适应。
每一层楼的人行走廊，这种设计你会喜欢吗？
样板房做得很一般，客厅都是没有中空的，以下图片就是装修标准。
单价3万+，预期过高
价格评级：二星
目前项目B1-B17栋待售，销售称预计均价为35000元/㎡左右，最低总价大约300多万，大户型4房预计要去到450万 ，不过具体要看开盘的售价。
目前知识城版块只有8个新盘在售，最低的1.3万/平，平均价格基本在2万出头，部分别墅项目售价也在3万左右，所以对比周边这些项目，这个吹风价还是有点高。
米叔在贝壳找房了解到，目前该区域二手房售价偏低，平均单价仅1万出头，只有合景天骏跟中新里有挂盘。
另外米叔从广州市住房和城乡建设局官网了解到，该项目拿地时间是2005年，意味着产权已经缩水14年。
（来源：广州市住房和城乡建设局官网）
商业配套缺乏，至少3-5年才成型
综合评级：二星
1、项目偏改善型，主要大户型，对于刚需而言门槛还是有点高，另外对于改善型住家来说，会考虑的方面会更多，比如周边环境，配套方面。
2，商业配套匮乏，目前仍然没有大型的商业，估计还要再等3-5年才慢慢呈现。
3、价格预期偏高，紧逼番禺，对于改善型群体来讲，这个价格在广州可以有其它选择。
4、虽然复式使用率高，又是大盘，拥有豪宅标准的低容积率，但是产品设计却无豪宅风格。
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