昨日，有「房产中介第一股」之称的我爱我家发布公告称，旗下子公司将计划以 5.6 亿元收购蓝海购 100% 股份。早在今年 2 月份，我爱我家就曾宣称，拟以支付现金的方式收购蓝海购 100% 股权，彼时尚未透露具体金额。随着最新消息的宣布，这一收购计划已被坐实。
我爱我家此举也被不少媒体解读为开始进军商业地产。
我爱我家，爱中介也爱商业
我爱我家「觊觎」资管业务，其时已久。
早在 2015 年，以房地产经纪业务起家的我爱我家就曾推出了长租公寓品牌「相寓」，开始了向资产管理领域的转型。据其官网显示，截止 2017 年底，相寓已布局全国 15 个城市，在管房屋套数达 29 万套，60 万间。此后，在 2017 年，我爱我家通过昆百大（昆明百货大楼集团股份有限公司）完成「曲线上市」。
昆百大集团创建于 1959 年，是云南本土商业旗舰，拥有昆明百货大楼、百大新天地、百大新西南、百大新都会、百大国际派五大自建自营购物中心,及昆百大家电、家有宝贝、昆百大为乐超市、新纪元大酒店四大自主商业品牌，这也使得我爱我家变相切入了商业地产运营。
据相关数据显示，当前国内整体商业库存大致在 11.3 亿平方米，占用资本超过 10 万亿， 库存积压程度远超住宅，商业地产的去库存问题已经非常突出。我爱我家致力于提供房地产全产业链的综合服务，商业地产的运营与管理也是其全产业链上的重要一环。致上谈兵是致金研究院运营的实务研究型自媒体平台，主要针对不动产、PPP项目投融资、PE/VC、IPO、科创板、并购重组、银行信托、项目融资、资产管理、产业基金等资本市场业务方向的资讯分享、政策分析、产业研究，已覆盖全平台，【搜索关注：致上谈兵】目前已在业内已广为传播，欢迎关注~
此次收购蓝海购，无疑也是我爱我家加码资管业务的又一举措，这将有利于其商业地产运营与去化能力的提升。
「蓝海购」全称「湖南蓝海购企业策划有限公司」，成立于 2013 年，主打房产营销服务，主要提供互联网+（电商）、新房交易（代理销售）、存量交易（经纪）等服务，与绿地、五矿、中海、世茂、荣盛、佳兆业等品牌房企都有合作。
2016 年 5 月，蓝海购宣布完成数千万元 A+ 轮融资，上线金融服务「HomeBank」，并开始切入商业地产，聚焦营销及运营，是社区体验式商业及商业公寓销售运营服务商。
据 36 氪报道，自 2016 年下半年开始，作为商业地产运营与去化服务交易平台的「蓝海购」已经成功运营去化了 12 个项目，主要集中在华中、华东、武汉、南京、长沙、合肥等城市，并在接下来重点围绕上海和长三角区域、深圳和珠三角区域拓展业务。
据我爱我家 2018 年年报数据，其资管业务营收 16.6 亿元，同比增长 50.7%，毛利率 24.1%。
原昆百大商业零售、商业租赁及服务等业务略有收缩，实现营收 12.55 亿元，同比下滑 4.9%。
截止 2018 年年末，其商业经营管理面积近 40 万平，自持 24 万平，同比增长约 20%。2019 年，其计划在云南省范围内加大轻资产商业管理项目拓展，力争储备 3-5 个规划合理、物业条件佳、区位优势明显的大中型购物中心项目。
下图为昆百大 2018 年原业务营收情况：
下图为昆百大 2018 年商业物业经营概况：
商业地产利好多，成香饽饽
随着中国房地产市场从增量向存量的转变，越来越多的企业开始逐鹿商业地产。
据世界银行及英国不动产资本分析公司 RCA2017 年数据显示，中国可投资商业房地产市场规模达到千亿级，约占全球总量的 12%，仅次于美国，且显著高于印度、巴西、韩国、俄罗斯、墨西哥等新兴经济体，市场空间巨大。至于资管领域，据波士顿咨询的数据，全球资产管理行业管理的资产今年有望达到 80 万亿美元，其中中国和拉丁美洲是增长最快的地区。
2016 年至 2017 年，中国资管行业管理的资产增加 22%，至 4.2 万亿美元。
政策方面，2018 年 4 月，央行、银保监会、证监会、外管局四部委联合印发《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》（简称「资管新规」），其中对资产证券化产品在期限错配、净值化、多层嵌套等方面作出豁免，利好资产证券化投资，对类资产证券化和非标产品的限制也使得资产证券化成为非标转标的有效途径。
2018 年 9 月，银保监会发布《商业银行理财业务监督管理办法》（简称「理财新规」），明确在银行间市场和证券交易所市场发行的资产支持证券属于理财产品的投资范围，有利于提升企业和金融机构发行资产支持证券的积极性，促进资产证券化的发展。
此外，2018 年，商业地产 ABS 也迎来了大发展。住房租赁类 REITs、CMBS 业务创新提速。
在 CMBS / CMBN（商业地产抵押贷款支持票据）方面，2018 年 2 月，国内首单长租公寓抵押贷款资产证券化产品「招商创融-招商蛇口长租公寓资产支持专项计划」完成首期产品发行；8 月，「深圳市世纪海翔投资集团有限公司 2018 年度第一期资产支持票据」发行，成为首单不依赖主体信用的 CMBN 项目，期限长达 10 年且无回售安排，同时引入第三方专业增信机构和特殊资产服务机构，具有较强的创新意义及示范效应。
前不久，国务院发展研究中心证券化 REITs 课题组秘书长王步芳也曾表示，公募 REITs 首批试点产品近期将推出，并且首批试点不是一个产品，而是一批产品。这些都将为企业拓展资管业务提供更好的「输血」渠道。
商业供应过剩，好瓜难啃
据 CAIC 统计，近三年，国内新入市商业项目体量约 1.45 亿 ㎡。郑州、杭州、长沙、南京、天津等城市近三年新开规模超 2015 年存量 50%，投资风险加大。
在租金与出租率方面，各城市也表现迥异。上海、深圳、西安、长沙等城市表现出色，近几年商业发展较快的大连、郑州、天津、重庆、青岛等城市表现却差强人意。
下表为 2018 年重点城市租金及出租率：
此外，由于近些年商业模式的高速迭代，在新零售及互联网发展的冲击下，旧有的商业模式先后衰败，2018 年百货商店净闭店 7 家，未来将有更多百货被淘汰或是改造转型；购物中心虽仍在扩张，但其速度已明显放缓。
与此相对，存量改造与轻资产则开始「上位」，备受企业青睐。
下表为资管企业商业领域管理输出概况：
由于城市化进程的减速、土地驱动的红利减弱，商业地产市场逐渐由增量市场向存量市场过度。一线城市购物中心的发展也已经进入较为成熟的时期，各购物中心因市场竞争大、同质化严重，不得不走向改造升级的道路。据 CAIC 数据，2018 年，国内存量改造的商业项目超 30 个，主要集中在 2-5 万方体量的城市核心商圈内。当前零售商业逐渐向设计时尚化、场景多元化、运营智能化方向发展。
此外，随着信息化和智能化的完善与发展，各运营商开始打造以体验和能力升级为核心，以 AI、信息化等新技术为支撑的智能化、场景化的零售商业，旨在通过融合新零售、科技等元素，对门店进行数字化与信息化的改造，从而实现商品、会员、交易、营销、店铺管理等数据的互通共融。最终向顾客提供跨渠道、无缝化体验和更加丰富多样的消费场景，从而实现运营效率的提升。
另一方面，在商用物业库存风险加大，零售业业绩不断下滑的市场环境下，集投资少、灵活性强、风险低等优点的轻资产运营模式渐成主流，成为投资开发之外快速扩张购物中心网络的主要方式。例如，万达、大悦城、凯德等企业都在通过管理输出的方式加速商业布局。致上谈兵是致金研究院运营的实务研究型自媒体平台，主要针对不动产、PPP项目投融资、PE/VC、IPO、科创板、并购重组、银行信托、项目融资、资产管理、产业基金等资本市场业务方向的资讯分享、政策分析、产业研究，已覆盖全平台，【搜索关注：致上谈兵】目前已在业内已广为传播，欢迎关注~
本文仅以万达为例，试做分析。
2015 年起，万达开始提出轻资产模式。其轻资产模式主要包括两种形式：
- 第一， 投资类轻资产-即第三方出资，万达负责选址、设计、建造、招商、运营；
- 第二，合作类轻资产-即第三方出资、出地，万达负责设计、建设指导、招商运营，净租金双方 7：3 分成。2018 年万达商管集团实现租金收入 328.8 亿元，轻资产进程不断提速，2018 年开业的万达广场中，轻资产已达 19 个。新发展的 58 个万达广场中，轻资产项目达 50 个。
1）现状
当前万达商管集团在管万达广场项目数量约为 282 个，轻资产项目超过 50 个，轻资产项目占比约 2 成。万达集团 2018 工作总结显示：2018 年开业的万达广场中，轻资产已达 19 个。新发展的 58 个万达广场中，轻资产项目达 50 个。
2）项目布局城市
万达轻资产模式将把发展重点放在中小城市上。
主要原因在于：
- 一是因为不动产投资最核心的指标-租金回报比，中小城市的成本优势要高于一线城市；
- 二是因为万达丰富的商业资源可以有效解决在中小城市的招商难问题；
- 三是因为中小城市的土地价格相对便宜，万达基本可以选到这些城市的核心地段，而且消费者的忠诚度也更高。
3）输出优势
品牌能力与管理能力的双重保障。万达集团作为国际商业地产巨头、中国商业地产 30 年引领者，有着超强的品牌影响力与商业号召力。随着万达广场规模的不断扩大，现已基本实现「万达所至，中心所在」的品牌姿态，再加上标准化、系统化的运营管理能力，一旦万达广场开业，就必然能创造出 1+1>2 的价值。
4）项目合作条件
万达要求合作项目建设时，施工队伍必须是万达指定的队伍，所有设备必须使用万达品牌库中的优秀品牌，避免建设品质不好影响后期运营管理；此外投资者要使用万达广场品牌和万达全球独创的商业信息化管理「慧云」系统。
5）未来布局：轻资产布局持续升级
万达集团 2018 年工作总结提及：当前万达轻资产战略已有良好的成果。2018 年开业的万达广场中，轻资产项目已达 19 个。新发展的 58 个万达广场中，轻资产项目达 50 个。从 2019 年起，开业的轻资产广场项目数量将过半，且未来轻资产项目占比将逐年提升。
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