前不久罗胖一年一度的跨年演讲在赞誉和一片吐槽中结束，但是有一个观点很认同，就是主题“小趋势”。大致的意思是未来社会，大趋势我们无法左右，但是很多改变是从“小趋势”开始。
聊聊我认为即将会改变房产经纪的“小趋势”。
现在很多行业讲究发展1.0，2.0，战略3.0，2018年一线城市一二手市场行情下行，就在上个月，链家逆势增加了中介费，从2%调到3%，紧随其后19年初，另一家全国连锁中介也跟风把中介费加到3%。首先佩服链家的自信，从整个中介行业发展来说，链家在数据准确度，管理的规范化，为整个中介行业的规划化起了不可磨灭的贡献。
纵向看，一线城市的中介市场我认为是经历了几个阶段的，每个阶段都有特殊的特性，如很多企业效益不好就开始搞内部整顿一样，楼市静淡，中介行业正在处在粗放到专业的转折点。
01 1.0阶段，粗放式发展
房产中介这个行业是随着国家大面积的棚改、城镇化，人口大量涌入大城市，二手房的易手率极速上升，衍生出来的行业。
主要功能是打破信息不对称，吃信息不对称的利润。你会发现小城市中介是不多的，小城市买房基本是熟人交易，王家要卖房，辗转朋友的同学的同事李家知道了，两家一撮合，自己交易过户。
大城市因为地域大，外来人口多，做不到熟人经济，于是衍生出来1.0阶段的房产中介。
这时候很多初高中毕业来沪人员，进入这个行业，通过激烈的行业竞争和淘汰，磨砺了一批早期中介人员。
以上海为例，有不少从事了7、8年的资深中介，他们熟悉各种门路，甚至有的黑白两道都吃得开。经营多年也能跟一些房东交情很好。
特点是这个阶段的中介普遍教育水平不是特别高，有很多夫妻店，主要靠野蛮成长，吃野蛮生长的红利。
这个时期中介的特点是：缺少规则、缺少章法。
02 2.0 阶段：诸侯割据，百家铮鸣
从08四万亿计划，市场上的热钱开始变多，市场资本涌动，国内外热钱在市场上像热锅蚂蚁，找一切可以进入的机会。这时候开始出现一些头部中介。
比如从香港杀进上海的中原、北京的链家、上海的德佑、太平洋等。比较大的连锁中介开始走向比较职业化的发展，开始有一些正规的培训、统一着装。但是整个行业准入门槛还是很低，也有一些只有形式上作了规范，比如统一一下服装，但内里没有完成专业化转化。本质上还只是信息和带看工具。
这时期的中介有几个特点：
- 广撒网
- 海带看
- 两头吃
这个时期，传统中介头部形成，直接影响了全国中介市场的格局，最大的事件大概是2015年3月北京的链家突然一举南下，兼并了做中高端房产的德佑。而且速度之快，令人乍舌。
我记得15年2月份我还在通过德佑看房，德佑的服务质量是优于非常多在当时非常多上海的市场中介的。15年4月德佑门面已经全部更换成链家。德佑一去不复返。
这个时候因为市场中介充分竞争，竞争太激烈，谁拿到房源谁就赚钱，行业也延伸出很多很“狼”特性。这个狼性不是华为的狼性，是野狼性。
很多行业不好的习惯被延续至今，而且有过之而无不及。
比如某大型连锁中介，以能砍房东家价格闻名，砍房东的价格也是千奇百怪，各种招数都有。
曾有位朋友，要卖一套市值680万的三房，挂牌700万。因为急卖，某中介多翻游说下，签了独家协议。随后好戏就开场了。某中介换不同的人连续带看，各种挑毛病。大概看了一个多星期吧，开始有准“客户”谈价格，从正常首付开始，谈了5、6种付款方式。
朋友第一次卖房经验不足的，某中介演技也驾轻就熟，几轮下来朋友的心理价位被谈到630万，过了几天某中介又带了一组“客户”过来。这“客户”表示可以全款买，某中介又开始跟我这位朋友谈，最终谈到620万，结果，这位买家再也找不到。找人演戏砍价是某中介非常惯用的伎俩，沿用至今，听说还加了不少新招数。
有跟该中介签过独家协议卖房子的朋友大概都领教过。
03 3.0 互联网打破格局
2015年对中介行业是一个分水岭。如果说2015年前是传统中介的天下，那么2015年3月之后整个行业的格局被颠覆。
为什么呢？2015年3月5日，坐标北京，人大会议，李总提出一个非常颠覆性的概念叫“互联网＋”。其实2012年这个概念最早是易观国际于揚2012年就提出来，但2014年全球经济乏力，直接导致国内经济疲软缺乏新的刺激点，所以2015年“互联网＋”的概念登堂入室。
这个概念直接影响了2015年后资本和市场热钱的走向。会议一结束，当月，整个产业市场全部进入互联网＋的新阶段。当然也包括中介行业。
这一年新的中介格局形成，很多互联网型的中介平台诞生，譬如爱屋吉屋、Q房网、房多多……
至今我还清楚记得一夜之间地铁全是蔡明阿姨爱屋吉屋的广告。
互联网型的中介平台产生，可以说对传统中介的冲击是巨大的。特别是链家，为了抗击互联网型中介平台的狙击，链家开始自建真实房源系统，套套真实，随后又发展了一系列维护房源的体系，比如切割为房源上传人、房源维护人、收钥匙的人等…..和传统江湖派中介有了渭泾之分。
传统中介，暂且称之为“江湖派”中介，之所以称之为“江湖派”是因为不少中介多少有些“匪气”，很多中介真实房源顶多在30-40%，不止房源是假的，而且价格、户型都是假的。他们只负责通过一些不真实但诱人的房源把客户带到线下。
而链家的真实房源是100%，真正是用人海战术砸出来。链家开创了中介真实房源的格局。
这就是到目前为止的中介市场的发展。
盛世资源丰富，世界太平，淡市资源短缺，
15、16年的一波涨幅，对上下家来说，中介是一个很甜蜜的存在。
对下家，买买买，买到就是赚到，能不能买到就靠中介，对上家，高高在上，中介求爷爷告奶奶就差跪下了，实打实的金主爸爸。
但楼市淡市，这种平衡被打破。今年个别中介为了生存，衍生了很多怪象：抄客户车牌，演戏套房东，联合房东骗客户……
相信这不会是国内一线城市房产中介的发展的未来，那未来在哪？当疯狂散去，冷静下来，畅想一下这个行业的未来。
04 4.0 ：必将到来的专业化买房经纪
买房这件事中介形态是否就此定格？显然不是。在不远的未来，会逐渐有另一种形态：专业买房经纪。
国内目前大部分的中介最重要的作用是提供信息，在整个买卖过程中不起主导作用，既不能帮双方把控风险，又不能规避风险。
看下国外情况，对标一下美国，在美国的房产经纪体系里，房产经纪和买房人是信托关系，类似于律师和代理人。
房产经纪不只是房屋信息的提供者，更是在保护买房人利益的前提下，把控整个交易的人。
相比国内，国内的中介只重视买卖落定的一刹那，拿到佣金，而美国的经纪人重视的是买卖过程中，对买卖双方利益的保护，美国的房产经纪是熟知法律、房产、交易、经济于一身的职业经理人。
一个合格、成熟的美国房产经纪都具备哪种能力？
据跟在美国从业房产经纪人的朋友了解，一名合格、成熟的美国房产经纪就业前需要完全掌握：房地产金融、转户过程、民用房估价、商业房估价、房地产法律、房地产实践和房地产管理这些模块。
说人话就是：房产金融价值评估、交易流程、找到好房子、投资的估价、交易流程、房产出租出售、交易风险把控以及自己买过多少房。
一位称职的经纪人应该可以搞定所有与交易有关的必要手续，还能提醒你没有想到的问题，除了能发掘到理想的好房子，还能为你谈判买房/卖房价格，让交易更加顺利。
有趣的是，2015年，美国70%的房屋成交中，房子是由买家自己找到，然后再委托经纪人完成购买程序。
可以看见的未来 一线城市的房产需求主力由两部分组成：自住、资产保值。而经过几轮放水大涨，一线城市房产标的20年已经从几万到几百上千万，几百上千万资产后面是整个家庭一代人甚至两代的奋斗。
房产怎么买，怎么配置逐渐会变成一件非常专业的金融行为。直接关系整个家庭未来的财富地位。如2015年股市，有一夜高楼起，也有一夜被无情收割。
而目前市场中介，95%以上只能做到的是带看和交易流程。5%从业10年以上的能做到给到一点投资建议。
05 买房应该是一件美好的事
当然罗马不是一天建成的，整个国内中介市场的发展是近20年国内楼市发展的一个缩影，野蛮生长不可怕，重要的是发展了，创造了价值。
当市场摆脱疯狂，希望国内房产经纪市场有一天可以是这样的景象：我们有成熟的代理人，我们买房不再有那么多堤防，不用再踩那么多坑。
买房，最终应该变成一件有益身心，保护家庭资产，美好的事。
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