上地坪

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森林足跡龍巖

剛剛 · 龍巖玉鑫房產公司職員 生活領域創作者

我是龍巖二手房經紀人，從事二手房多年，房價的高低，買與不賣，跌與漲。如何選擇房產及投資等…問題受大眾觀注的問題。個人提幾點見意謹供參考。1.從06年到19年，房價有張漲跌跌，年年起來都有人說房價要跌，要跌多少多少，:回望過去昨天一定比今天便宜，2.早買的人地段好，市中心生活配套齊全，原來的二三千月供到現可能按揭款都己經所剩無幾了。3來城裡買很多一部分的人最初衷的本意是考慮孩子讀書問題，才狠心買房，這拔人也得了房地產紅利，到現在該不該買，其實跟據個人因數，房子好，價格適中能有這個承受能人幹就買了，誰也無法預測未來，聽七大八姨的除非幫你出錢，否則馬雲都說房價如蔥哦😊!4買好了心儀的房子努力幹唄！房子有了，住房解決了，孩子就讀解決了，以後房子漲跌我就一套，4投資房子，目前龍巖的價錢略高，往後房地產暴利時代已過去式了，當然你家有礦隨便了。商鋪近幾年跌的很慘，近幾年有些跌破原購價很多，有地段好人流量多，回報率不錯的個人認為還是比較有投資空間的。文采不好諒解哈

森林足跡龍巖

近幾年龍巖房價走勢情況

圖上所示是2017年龍巖房價走勢圖，2017年也是龍巖房價上漲最為猛烈的一年，房價均價年增長率達到18.3%；房價均價也成功跨入10000元大關，要知道龍巖的經濟和產業情況發展一般，為什麼房價會上漲這麼厲害呢？

第一、從2015年開始的棚改已經拉開了龍巖房價上漲的序幕。龍巖是福建地區最先開始進行棚戶區改造試點城市，從2015年開始棚改後龍巖房價一直處於穩定上漲的情況，上漲最為激烈的時候2015年12月單單一個月房價均價上漲了1300元，可以說比起今天的很多二線城市都要火熱。不可否認在2016年去庫存背景下的棚改給龍巖的房價提供了上漲的動力。

第二、競拍機制下地王頻出必然會抬高樓面價格。龍巖這樣的城市土地實行的是競拍機制，沒有熔斷制度的情況下地王頻出是必然，比如：2017拍-7號商住地塊，拍賣起始價6.15億元，最後開發商的競拍價格已經達到了10.65億元，溢價率73%，其中包括了全國性房企碧桂園等7家房企競爭。經過拍賣後樓面價達到5263元/平方米，開發商等環節都是要賺錢的，你說房價低的話可能嗎？

第三、土地財政的必然。對於龍巖這樣的產業不發達的城市來說，土地財政是為數不多的獲取城市建設和發展資金的辦法。以2017年為例，龍巖地方級財政收入138.75億元，其中土地出讓金就達到了接近63億，可以說土地財政佔據了總財政的45%以上。你說這樣的情況下，如果你是地方政府會輕易放棄這麼大塊肥肉嗎？

龍巖的房價無疑是高了，值得警惕

第一、棚改引起的房價暴漲肯定會隨著棚改結束而回歸理性。2018年是龍巖計劃棚改的最後一年，房價也在這個時候給出了自己的反應，回落是必然。2019年龍巖的房價還是處於微跌的情況，這種情況或許會持續一段時間。

第二、城市房價的堅挺最終還是要體現在人口和產業上。無疑龍巖在產業和人口上並不具備優勢，以2017年為例龍巖的三大產業佔比分別為10.5：51.9：37.6（第二產業為主的城市），第二產業主要以機械製造產業、有色金屬產業、菸草產業、能源精化產業、紡織產業等傳統產業為主；人口數量如今也是維持在264萬左右的水平，並不是人口流入城市，僅僅依靠自然增長對於住房的需求總是有限的。

第三、以居民收入來看如今的房價也是高了。2017年龍巖全市城鎮居民人均可支配收入33022元，也就是說按照如今的房價1萬元來計算，90平米的首付需要9年左右的時間，確實高了。

綜上，個人覺得龍巖的這樣的城市很有自己的特色，也會有自己好的發展，但是隻是希望在房價控制上下點功夫或許會更受大家歡迎。各位覺得呢？歡迎關心城市發展和房產的朋友積極留言、點贊、關注、轉評哦。

勇勇曉談房產壹貳叄

龍巖的住房保障還是挺好，特別是政府投入經濟適用房和廉租房，對於那些房子有剛需的進城發展人士，有了一個經濟減壓和時間緩和，還有一個生活空間。有了小幸福，努力奮鬥。

大周對於龍巖城區房價的判斷，中心城區當下及未來幾年房子的價格均價緩慢推漲，最終在一萬六左右的價格趨於穩定，郊區的房子價格會下降。

大周這麼說，許多小夥伴血壓都高了，氣炸了。現在都買不起了，還漲讓不讓人活了。不是說公大需求嗎？

別急，聽大週一起探討，不在對錯，希望可以彼此加深認知。

說到房價，我們得了解一下影響房價的因素。

為什麼會漲？

1.貨幣通脹

2018年的貨幣通脹，有關部門統計的結果是16%。啥意思，也就是年初100錢，到年底就只能買到86塊錢的東西。你的錢不值錢了。

當然，這個數據不一定準確，通脹是肯定的，每個日常消費都應該多少有感覺到錢不經花。

這種變化，大眾的整體感受都是比較滯後，所以說，緩慢推漲。

2.教育資源的稀缺隱形推動

《2018年新羅區小學初中的入學政策》：

第一批，入學條件，房產和戶籍同在政策規劃區域；

第二批，入學條件，房產在政策規劃區域；

第三批，入學條件，戶籍在政策規劃區域。

然後，就引發了有位媽媽諮詢教育局，跟老公離婚，和公公結婚，是否符合孩子入學政策的尷尬。

天下媽媽真偉大。

不過，大周想說的是隨著生活條件好了，家庭對教育越來越重視，直接導致了好學校的稀缺性，竟爭是必然的。

教育主管也是頭大，最後還是拿出了老祖宗的智慧，憑房子、戶口入學。

政策公平、公開擺著，孩子要上學，家長們展示實力吧。

蓮東板塊房價一直槓槓滴，沒辦法，配套的蓮東小學、蓮東中學都不錯。買套房，小學、初中都安心，哪個家長不會打這盤算。

還有臥龍小區周邊的樓盤，為賣得很好，還是學校好，教育學院附屬、一中分校。

為了孩子上個好學校，離婚、二婚都不是個事，這個房得買，就是價格看著虛（玩笑）。

3.二次換房和整個城市中心的轉移

廉租房可以有小幸福，卻無法擁有一個溫暖的家。80後、90後，步入中年，老婆孩子熱炕頭，經過幾年的奮鬥，有有條件買房，擁有一個屬於自己的家。這是一波分散的剛需。

城市中心的轉移，隨著龍巖新城區的開發已經完善，生活便捷，環境好。未來，主要的人流會集中在新城區，特別是年輕一代和從縣城流入的人口。

這個過程房子的剛需不可避免，價格自然也就會變動。

緩慢趨於平穩的趨勢，郊區下降。

1.取消棚改貨幣

前幾年，龍巖的房地產發展和繁榮，房價的一路飆升。房地產的政策和政府的基建，帶活了，龍巖這樣的小城市的房子需求，棚改貨幣化，直接導致房價飛漲。

曹溪和西陂的開發建設過程的拆遷安置，大批拆遷安置戶，拿到大筆的錢。羊毛出在羊身上，開發商自然得把價格賣好點，而這些房子拆了人，也有住房需求，也要買新房。於是連鎖反應來了，假設原本只有一百人有房子的需求，突然拆了一百多戶，多出了一百多人的需求。這多出來的一百多人，剛拿到大筆拆遷費，開發商看到，喲，趕緊漲價；中介看到，發財機會來了，就開始炒作，聯合投機的炒房客；然後，這兩百多人就慌慌開始殺入買房，最終人們就看到房價一種不可以理解漲上去。龍巖2015到2017的房價，生活在龍巖的小夥伴日常泡茶聊天，沒少聽吧。

現在政府取消了棚改貨幣的政策，市場也就不再打雞血，又會到了2012左右的狀況，穩定是大勢所趨。

沒有市場因素的拔苗助長，房價自然也就健康不少

2.人口紅利下降，房子供應穩定

根據龍巖統計局2018年數據，截至2017年底，龍巖總人口315.89萬，常駐人口264萬，龍巖市區常駐人口156萬，遷入人口58839，遷出人口72823，人口流入-13984。

賣房子，得有人。這流出的人口，都是有消費潛力。沒人，房子賣誰去。

經過幾年的跑步前進，龍巖房地產的存量房足夠消耗好幾年。

放眼主城區，也拿不出多少地來開發建設。

現在在蓋的都是之前的地。

3.郊區房價

郊區房價會下降，主要是主城區資源覆蓋不到，同時生活通勤不便。

典型的就是鐵山的樓盤，除非剛需，流動性差。

大周拉拉扯扯就說一點感受，關於買房，還是需要多放考慮，畢竟買房是大事，大家的錢都不是風颳來的。

願每個龍巖人都可以買到適合自己的房，有一個溫暖得家。（完）

閒人周知

龍巖房價現狀，未來走勢分析

龍巖是內陸鄰海城市，是海峽西岸經濟區延伸兩翼、對接兩洲、拓展腹地的交通樞紐與重要通道。是中國唯一一個以“龍”字命名的地級市。孕育了“嶺南畫派”的鼻祖上官周、“揚州八怪”的黃慎、華喦等一批名震海內外的閩西藉文化藝術的一代宗師。2017年龍巖市人均GDP82258元。龍巖礦產資源豐富，某著名省市公司紫X礦業總部就位於這裡。龍巖市有自己的機場龍巖冠豸山機場（zhi），龍巖還有高鐵，目前坐高鐵到廈門只要1小時，二等座只要44元。

龍巖的房價如何呢？公開信息顯示，龍巖市均價10700元每平米，從房價分佈來看，大多數房源分佈在8000元到15000元區間，高位數出現在18000元每平米。根據目前的走勢，未來應該以平穩為主。

最後要說的是，這裡有全國文明的土樓，一個圓形的土房建築，吸引了眾多的遊客前來觀看。雖然不過是用土打造的樓房但水利設施等各方面都非常的考究，通過土樓可以看到先人強大的智慧，體現了客家文化。非常有意思的是客家的中秋，中元等節日都提前一天過，據說原因是曾經山上有很多土匪，在節日回來每家每戶搶她們的食物，於是聰明的先人便提前一天把節日給過了，防止土匪的洗劫。

方戶子fanghuzi

龍巖目前房價均價11000左右，龍巖沒有什麼工業，工資普遍偏低很較難留住人才，目前龍巖的房子大多都是鄉鎮、縣城的人購買偏多，還有就是棚改產生很多拆遷戶，一個人幾套房。現在龍巖還在蓋樓遠遠超過需求，把房價抬高。

Alter

過完年，4月份大降價，很多炒房客的沒賣出去要砸手裡了，第二個燕郊來了

房孑賣不出去

不看好龍巖的房價。樓上幾個專業的分析已經很明白了。個人認為龍巖房價不會大跌，部分學區劃分區域估計堅挺的，稀缺貨沒辦法。市區周邊都在發現前景還是不錯的，但是留不住人，工資普遍偏低，年輕人首選還是廈門為主，靜等放假小跌平穩後入手。

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