前几天防城港市公布出了2019年3月份的防城港市商品房销售均价，从这份数据中我们可以看到，市区（防城区+港口区）的整体备案均价是

现在房价是涨是跌？

我在相对比了上个月的数据之后，计算出了防城港市3月均价环比上月，市区均价上涨了2.7%，这个备案价涨幅并不小。

另外，我在看了整体的均价走势图之后，发现了一件事情。那就是防城港市区的均价在去年4月至5月一个月之间，从4500元/㎡直接涨到了5000元/㎡。

但是市区均价在继去年5月之后，从5000元/㎡涨到5500元/㎡却大概用了七个月时间，而这七个月的时间刚好是5月至12月。正是因为这样，所以我们可以很明显的在防城港均价走势图上看出，去年下半年全国楼市整体降温的痕迹。

数据来源：防城港房管局、住建局 制图：地产大喷

虽然去年下半年楼市整体降温，七个月均价涨了500元/㎡。但是如今防城港的房价在2019年年初开始，似乎又重新找到了一股上涨的动力，这大概率是因为从去年12月20日全国楼市调控政策开始放宽，房地产逐步开始回暖。

于是我们看到了防城港市区均价，今年年初仅用了3个月的时间，又再次上涨了500元/㎡，市区整体均价现在已经突破了6000元/㎡大关，这还是包括把防城区也算在内的，如果单独计算港口区恐怕远远不止6000元/㎡。

市区均价6000元/㎡？

那么防城港市区的均价是怎么计算出的6000元/㎡？

其实，上面的数据只是反映的是全市的备案均价，和真实的市场有一定的差距。

因为防城港的房价在经过了去年夏天猛涨一波之后，市场开始逐渐变冷。

但是我们看备案数据却一直看不到这个高点，而是平稳上升。

第一，是因为当时很多楼盘都属于预约阶段，后期有一定的退预约金的状况。

第二，备案数据是有一定周期的延迟，同时也体现不出预约和有外收款的情况。

第三，防城港楼市在去年，真实市场是暴涨之后再阴跌。

所以，这三方面因素一中和，我们看到的备案价只是逐渐提高，而真实市场销售价暴力拉升之后，下半年全国楼市转冷，而防城港也逐渐降温。最终楼市平稳之后，备案价经过了一段时间的“追赶”，最终才和市场重合。

再加上防城老区和港口区二者房价走势几乎各自独立，所以说，整个市区现在均价能站上6000元/㎡，可想而知真实的港口区新房市场，肯定是远远不止这个数。

这一年房价涨了多少？

刚才，我们提到了在过去一年，防城港的房价是一个“暴涨+阴跌”的状态，那么到底是涨了还是跌了？会不会回到去年年初的价格？

现在看整个市区的商品房销售情况，哪怕是去年真实市场阴跌了七个月。但是到今年元旦之后，市区备案均价在平稳了半年之后，又开始了一个月涨一百的节奏，在今年年初已经连续上涨了3个月。

但是，我也同比了18年3月和19年3月这一年之间的官方均价的数据变化，哪怕过去一年房价在起起落落波动很大的情况下，防城港市区备案均价在这一年之间以官方数据来计算依然上涨了32.5%！

所以说，房价在去年上涨之后又开始阴跌，然后跌着跌着，不知不觉间把整个房价的底部给"跌"上来了...

最后的结果是这一年来房价整体肯定是上涨了...虽然那些中等偏上的楼盘，最高销售价看不出来照去年夏天有什么突破，但是那些处于中等偏下的楼盘，最低销售价却在慢慢的提升。

就像现在海湾新区之内的主流新房，今年6000元/㎡档都算是便宜的了，但是去年同期6000元/㎡以下的楼盘还是一抓一大把。而去年年初最高价就有卖到8000元/㎡的楼盘，但是今年依旧是9000元/㎡左右，没太大变化。

虽然整个市场高端楼盘的最高价没太大变化，但是整个市场最低的购房门槛已经提高了！

所以说，整个城市的均价一年上涨了30%不是什么不可理解的事。之所以数据有这么高的涨幅，而我们却感觉不到。正是因为经历了这一年之后，现在市面上在售的楼盘相比去年多了很多，城市的版图也不断的扩散。

我们抛开已经上调的首付比例和银行利率不算，假设和去年3月一样。

虽然说，你现在拿着去年同样的首付可能依然能买的到房，可是你有没有发现，你以同样的首付来买房，但是你买房可选择的档次，或可选择的区域已经和去年不一样了。

——本回完——

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