投資惠州的三個熱點區域分別是：白雲新城、南站新城和大亞灣西區，上一期講完了白雲新城和南站新城，這次來看看大亞灣西區。
大亞灣經濟技術開發區隸屬於惠陽區，但行政上要比惠陽區高半級，於1993年經國務院批准成立，經過20多年的發展，大亞灣可以分為西區、中心區、港口區、東區以及黃金旅遊區五個區。
西區不僅僅是大亞灣的西部綜合產業區，也是重要的商務、居住區，同時也是離深圳最近的區域，與深圳坪山區相接，承接了大量深圳外溢，因此大亞灣西區一直是房地產投資的熱點區域。
大亞灣西區按功能定位，可以劃分為4個區域，分別為：上揚片區、北部片區、南部片區和西部片區。
上楊片區處於惠陽區、大亞灣中心區、西區的交匯處，大亞灣區的門戶區域之一，是極具生態特色的宜居生活區、富有活力的綜合服務區。
北部片區位於石化大道西段北部，大亞灣區的門戶區域之一，是以居住功能為主，生態休閒和電子及新能源產業為輔的綜合功能區。
南部片區位於石化大道西段南部，西鄰坪山河西部工業片區，東接大亞灣中心區，是深惠雙城聯動，統籌發展的重要組成部分，以新能源、電子信息等高技術產業為主導的現代產業基地。
西部片區位於坪山河以西，龍海一路以南，西到惠州行政邊界，深惠融合發展片區，一是深惠產業聯動的節點，二是構築深惠之間連續性生活配套服務帶的聯繫環節。
交通方面，大亞灣西區四條橫向主幹道對接深圳：隨著龍海一路、龍海二路分別與深汕公路、丹梓東路打通，加上此前已連接錦繡東路的石化大道，以及在建的龍海三路即將打通連接蘭竹東路，大亞灣西區正形成東西四條橫向主幹道全面對接深圳。
軌道交通方面也是好消息不斷，除了正在緊密施工的贛深高鐵、廣汕高鐵將經過惠州外，未來還會有更多的軌道交通連接惠州。
3月28日，深圳鐵路投資建設集團有限公司正式在地鐵集團掛牌成立。揭牌儀式上，深圳鐵投正在開展深大城際(深圳-大亞灣）、深惠城際（含東莞鳳崗段）深圳段和深汕鐵路（西麗-坪山-惠州段）三個項目的方案研究。
此前不久，惠州市發改局也表示，深惠城際已被列入粵港澳大灣區城際鐵路建設規劃，初步列為2022年前動工項目。
深汕高鐵將從深圳市南山區西麗站出發經福田站（銜接廣深港鐵路）、深圳北站（深湛鐵路）進入惠州市，在惠州市設立惠陽站、惠州北站（銜接贛深鐵路）、惠東北站進入汕尾市、在汕尾市深汕特別合作區設立深汕站（銜接廣汕鐵路）、鮜門站（在鮜門站增設聯絡線或沿廈深線至汕尾站）、在汕尾市海豐區設立汕尾南站、終點到汕尾市陸豐區三甲地區和汕尾市華僑區附近設立汕尾東站。
圖源：南方都市報
值得一提的是，深圳-大亞灣城際鐵路項目的研究方案是首次被提出，在規劃的深圳14和16號線惠州段遲遲未落地的情況下，這條專為大亞灣設計的鐵路方案，無疑是大亞灣片區的一顆定心丸。
在大灣區的規劃下，深圳和惠州之間將增加3條軌道交通，進一步加深深圳對惠州臨深區域的輻射，到那時，深惠兩地交通時常將大大縮短，也將會有更多的深圳人來惠州置業。
接下來就一起看看大亞灣西區的一些在售樓盤：
1、碧桂園翡翠山(均價1.45萬)
項目地址：大亞灣大道和龍海二路交匯處
佔地面積：710000.00㎡
建築面積：1200000.00㎡
總房源：6700
車位比：1：1.3
容積率：1.7
學區：西區一小、自建西區六小、惠陽一中、華師大附屬學校
樓評：
碧桂園翡翠山距離萬達廣場約800米，萬達廣場早在17年11月就開業了，確實為這裡帶來了人氣和濃郁的生活氛圍，因此翡翠山一直是我比較看好的項目之一。
項目位於大亞灣大道232號，屬於西區板塊，由碧桂園集團有限公司和宏業投資開發有限公司開發，小區由高端別墅群、酒店、商業中心、洋房組成，一期二期的別墅已全部售罄，目前最新在售三期主打戶型為：98㎡、113㎡、127㎡、141㎡的3房至4房。
交通方面，項目位於大亞灣大道和龍海二路交匯處，這兩條道路可以算得上大亞灣的主動脈了，但緊靠龍海二路和大亞灣大道以及龍海一路的底層建築，會受到噪音影響。
商業配套，一路之隔的萬達廣場可以滿足吃喝玩樂，但目前再推的三期，距離萬達廣場是最遠的，直線距離達1.2公里，步行距離最少2公里。項目還自帶五星級酒店華美達和7萬平方米的購物公園。
教育配套方面，自建1所公立小學翡翠山小學（西區六小）和2所幼兒園，450米距離有一個西區一小，周圍的中學距離都很遠，華師大附屬星河丹堤自己學位都緊張，翡翠山是大概率上不了的。
戶型方面都是大戶型，2梯4戶，98平方米的得房率不是很高，人工湖的水質不是很好，還有一點，這種別墅高層混搭的小區，是開放商為了更容易批地，更容易獲利的產物，對業主而言居住感受並不好。
2、泰豐牧馬湖（均價1.4萬）
項目地址：大亞灣大道與龍海二路交匯處
佔地面積：560000.00㎡
建築面積：1330000.00㎡
總房源：9370
車位比：1：1.2
學區：北大培文大亞灣實驗學校（自建）、西區第一小學
樓評：
泰豐牧馬湖是大亞灣熱門項目之一，據說，在最火爆的時候要全款購房，有些人是衝著好地段，好配套，有些人是衝著北大培文學校，但實地踩盤後略有些失望。
項目的亮點是配建的北大培文大亞灣實驗學校和3.4萬平方米的原生態湖。
泰豐集團獨立投入5億多元巨資引進北大培文大亞灣實驗學校，按照 108 個班、4500 人的總規模建造設計的一所集小學、初中、高中為一體的“十二年一貫制”寄宿制、優質高端的國際化民辦學校。學校位於大亞灣西區上楊。北臨熊貓新城，南臨響水北路，西臨龍山八路，東臨大亞灣大道。佔地面積達 11 萬㎡以上，總建築面積近 10 萬㎡。學校將建有現代化圖書館、國際化藝術教育中心、大容量音樂餐廳、高配製風雨操場、多彩學生工坊、陽光種植園、機器人教室、陶藝手工教室、數十間獨立琴房、高品格創新人才教室，等等，為學習和成長提供品質體驗的基礎。
泰豐牧馬湖擁有包括沁湖、隱湖、悅湖三大湖區組成的3.4萬㎡原生態湖，2.5公里湖岸線，打造了一個依水而居的湖景特色社區。沿湖設計有竹林綠化慢跑道、自行車道，還設置有密林曲徑、森林空間、古樹公園以及戶外活動草坪，可以全天候的享受戶外活動。
一期的別墅已售罄，目前即將開售的是大高層，驗資後可預留房號，樣板間建在外面，只有94㎡三房兩廳一衛和105㎡四房兩廳一衛兩種戶型，其中94㎡的戶型給人的感覺還不如85㎡的大，得房率低。
項目的湖景和園林確實不錯，但總有一種高層為別墅的附屬品的感覺，雖然同屬一個小區，但是用牆隔了起來，而且大高層的戶型毫無誠意。
在配套方面，可以參考碧桂園翡翠山，兩個項目一路之隔，牧馬湖東北側就是翡翠山，西北側就是萬達廣場，但牧馬湖距離萬達廣場要比翡翠山更遠。
項目的優點就是出色的景觀資源，和北大培文學校，北大學校的學費一年10萬，缺點就是高層樓距小，太過密集，戶型結構一般。
3、碧桂園太東公園上城（均價1.4萬）
項目地址：惠州市大亞灣區龍海二路與龍山十路交匯處
佔地面積：340000.00㎡
建築面積：959274.50㎡
總房源：5162
車位比：1：1.2
容積率：2.8
學區：碧桂園學校（雙語小學、幼兒園）、大亞灣西區第一小學、興漢小學、
樓評：
碧桂園太東公園上城，位於中興北路與龍山十路交匯處東南側，大亞灣西區與中心區交界地帶，屬於大亞灣西區的上揚片區。
上揚片區處於惠陽區、大亞灣中心區、西區的交匯處，大亞灣區的門戶區域之一，是極具生態特色的宜居生活區、富有活力的綜合服務區。其發展目標是利用區域內良好的生態資源，將片區打造成生態之城、宜居之城、活力之城。功能佈局方面，以居住為主要功能，中部沿龍海二路-中興北路兩側為片區綜合服務中心，同時在片區東南側規劃一處科技創新產業園區。
項目南側就是大亞灣科技創新產業園區，未來將以大亞灣科技創新產業園區為核心、周邊延伸發展的區域，即南邊是石化大道、北邊是龍海二路，深惠沿海高速貫穿的區域。而該園區規劃面積50萬平方米，總投資約15億元，將建成集科技研發、項目孵化、技能培訓、產品展示、人才交流、會議中心、商業配套為一體的綜合性科技創新園區。
商業配套，除了較遠的萬達廣場外，項目北側中興北路對面的燦邦新天地商業，預計今年開業，其佔地面積要比萬達廣場還大，商業定位更高端。
項目一期、二期，備案名為海德花園，佔地約34萬㎡，總建面約96萬㎡，住宅產品為93-144㎡帶裝修高層，自2016年9月開始銷售，目前已經全部交房。目前在建在售的海德公館，佔地約5.2萬㎡，建面約21萬㎡，產品為107-142㎡三到五房，帶裝修交樓。
項目周邊的規劃很好，科技創新產業園可以吸引人才，帶來產業，推動片區發展，缺點是目前項目入住率不是很高，周邊的商業還沒成型，缺乏人氣。
4、恆大悅龍臺（均價1.35萬）
項目地址：龍海二路47號
佔地面積：93833.00㎡
建築面積：374364.80㎡
總房源：2628
車位比：1：1
容積率：3
學區：西區第一小學、西區第二小學、龍山小學
樓評：
從萬達廣場出發，沿龍海二路向西，越往西就越靠近深圳，也就越顯得荒涼，距離萬達廣場約2公里處就是恆大悅龍臺。
項目位於大亞灣西區龍海二路與龍山六路交匯，北側是惠陽老城區，西側是惠陽臨深地帶，東側則是萬達廣場生活圈，所以恆大悅龍臺的位置還算不錯。
恆大悅龍臺採用了歐陸古典主義的建築風格，以中央雙湖景觀為核心的住宅合圍式佈局，配備有1.2萬㎡風情商業街、9班幼兒園、五星級鉑金會所和恆大影院等。項目或分為三期開發，由14棟高層住宅和商業公共配套組成。
大亞灣兒童公園近在咫尺，步行約500米，是老人孩子休閒散步的好去處，以集野外拓展、健身娛樂、科普教育、遊船觀光、植物採摘等功能於一體，以親子游樂為主的綜合性公園，結合地形，分為東側、西側，並分為8個功能區塊，總面積約38.15公頃。
小區設計的很大氣，戶型也無可挑剔，即使小戶型廚衛都做的很大，目前在售的小戶型（85㎡）已經沒有好樓層可以挑了，130㎡還有一些，總體上看去化率不錯。
5、金地天潤自在城（均價1.35萬）
項目地址：惠州市大亞灣西區龍海二路與龍山五路交匯
佔地面積：419698
建築面積：1609051.00㎡
總房源：10937
車位比：1：1.1
容積率：2.8（住宅）
學區：西區一小、北師大卓越實驗學校、惠陽中山中學等
樓評：
金地天潤自在城距離深圳要更近，但是周邊的配套不太成熟，外部環境也較為落後。而且地塊是天潤的，金地只是代建和管理，金地的品牌確實會帶來一定的銷量。
項目體量非常龐大，建面達到160萬平方米，由ABCD四個地塊組成，分為多期開發，總共有51棟高層住宅、13棟獨立商業體、一個九年制學校及三個幼兒園組成。
自帶約8萬㎡街區式商業，集文化、旅遊、休閒、購物於一體，社區約8萬㎡園林以湖景、泳池、涼亭、浮橋、園景，休閒廣場等設施打造12大主題景區，社區內包含文化中心、社區健康服務中心、體育活動場所、老年綜合福利服務中心、社區泳池、運動中心等配套設施。
項目目前在推戶型為83、99、107、109㎡共4種戶型，和星河的項目一樣，主打高贈送，這一點確實誘人，但也存在風險。因為樣板間在裝修沒看成，但從中介的介紹來看，戶型實用率非常高。
項目的缺點是，廈深高鐵會穿過項目，臨近高鐵的樓層會有很大的噪音影響，周邊的各項配套還未成型，依賴自身的商業、生活、教育配套，短時間內無法兌現，生活不便利。
項目南側1公里有一個項目，碧桂園太東蜜柚，是個小項目，主打61和79㎡的剛需小戶型，目前基本售罄，只剩下一些一樓的沒賣出去。
總結
1、白雲新城、南站新城和大亞灣西區，投資哪個區域比較好？
沒有最好，只有最合適，樓盤不是RMB能讓所有人喜歡，如你選擇了地段選擇了配套，可能就要犧牲戶型，這個取捨要依自身情況而定。
投資來講，白雲新城臨深、大亞灣臨深區域，南站新城，計算一下從項目到深圳的時間和便捷程度，越快越簡單越值得投資。
自住來講，首選萬達廣場周邊，萬達廣場周邊的項目與老城區淡水相鄰，它們不僅享有大亞灣的規劃利好，還能享受老城區的成熟配套，而且萬達是未來大亞灣的重要商圈，能聚集大量人氣，租金高，好轉手。
2、投資惠州的房產，未來的升值空間怎麼樣？
惠州的新房已經限價2年了，這兩年新房房價沒有漲，但地價卻不斷上漲，導致很多開放商不敢開盤，因為地價太貴，房價太低，開盤就虧。如果惠州取消限價，房價會直接突破兩萬。
如果深大城際、深惠城際和深汕鐵路開通，惠州臨深房產將進一步升值，因為深惠交通更加便利，深圳住房需求會進一步向惠州溢出。
如果深圳地鐵14號線和16號線惠州段開通，惠州1號線開通，惠州的房產將得到非常顯著的提升，這個提升約在30%-60%。
如果惠州臨深的惠陽和大亞灣併入深圳，那麼惠州臨深房價直接翻倍，對標坪山。當然這個可能性更小，能合併早就合併了，不用捨近求遠去搞深汕合作區了，因為惠陽區和大亞灣是惠州的納稅大戶，惠州短時間不可能忍痛割愛，未來的事就說不準了。
3、如何看待這種“別墅+高層“的混搭小區？
如果你覺得小區裡建別墅，提升了小區的檔次，可能就落入開發商的圈套了，開發商這樣建小區的目的只是為了利潤，建別墅的利潤肯定更高，但別墅的審批比較複雜，對容積率的要求也特別高，如果在別墅旁邊陪襯一些高層，既能拉昇別墅的容積率，也能用高層走量，提升知名度，但對於高層業主來說，小區各方面的優先級一定是低於別墅業主的，對於別墅業主來講，高價購買的別墅每天生活在高層的監視下，缺少了私密性。
4、惠州託管經營的海景房可以投資嗎？
海景房，如果作為首套來投資是不建議的，首套最好投資住宅，投資住宅是一種“進可攻退可守“的姿態，而海景房的風險更大。首先，海景房的競爭比較激烈，就那一片海，就那麼長的海岸線，擁有無敵海景，距離景區近的一定是最受青睞的，而這些房產都是早年開發完，早就出售了的；其次，沒有遊客會在冬天看海，一年12個月去掉4個月的冬季，還剩8個月，你能保證這8個月的遊客都住你的海景房嗎；最後，如果已經在惠州投資多套普通住宅，可以投資一套海景房，但要選擇景觀好的，配套成熟的項目，這樣容易轉手。
5、投資惠州還有注意哪些事？
當投資者選房時，是處於優勢地位的，但當你簽了購房合同，就變成了弱勢的一方，你不能肯定開發商是不是會按時交房，建築物是不是保質保量，曾經承諾的配套能不能得到兌現，所以最好選擇大體量的項目和大品牌的開發商，其實即使是惠州的大品牌開發商也傳出過醜聞，精裝修層層外包，裝修成本壓的非常低，導致精裝修變“驚裝修“，一些項目排水做的不夠好，惠州幾乎每年都有颱風，地勢較低的項目地下車庫都被水淹沒了，還有在看房之前一定做好功課自己去看，不要聽信黑中介，他們只帶你看提成高的項目，而不是質量好的項目。
這一次惠州考察告一段落了，以上投資建議僅供參考，祝願每位讀者都能買到好房子。
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