深圳--惠州
爆料！這可能就是臨深今年值得特別關注的樓盤！
公元二零一九，註定是整個粵港澳大灣區最亢奮的一年。
8月，大灣區規劃落地後短短半年，一則重磅又落入灣區。
《關於支持深圳建設中國特色社會主義先行示範區的意見》發佈，賦予了深圳重要而艱鉅的歷史使命。
作為深圳近鄰，惠州再被“點名”。
《意見》明確提出“深莞惠聯動發展”一條。
在灣區背景下，有了中央紅利加持，深莞惠合作打開了更大的想象空間。
毫無疑問，先行示範區是深圳的機會，同時也是惠州的機會，價值重塑的機遇迎風而來。
在深圳騰飛式發展下，作為“深圳後花園”的惠州，會分得幾杯羹？處在歷史機遇的最好風口上，購房者們又該如何判斷和抉擇。
NO. 1｜惠州將成臨深最重要的城市之一
“推進深莞惠聯動發展，促進珠江口東西兩岸融合互動，創新完善、探索推廣深汕特別合作區管理體制機制。”
——《意見》節選部分
惠州過去給人最大的感覺就是城市不怎麼突出，不像深圳廣州可以吸引到那麼多的目光。
多年以來，隨著深惠兩地合作密切，深惠融城等戰略逐步加深兩城的地緣關係，一切都在慢慢發生改變。
作為接壤深圳，臨近香港的城市，惠州的大跨步發展已經成為一種必然。
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半小時經濟生活圈
規劃4條軌道10個高鐵站
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深圳先行示範區的定位，賦予了深圳更多的政策，也給深莞惠都市圈帶來更多的機會。
文件裡提到“探索推廣深汕合作區管理體制機制”不容忽視。
雖然字面上看不出來與惠州有聯繫，但是從一則新聞可窺探其中的奧秘。
深圳將在西麗建設西麗高鐵新城，西麗高鐵站將比北站更大。
而從西麗站出發的深汕高鐵，半小時內到達深汕合作區。中間包含幾個站點：西麗、坪山、惠州南、深汕合作區赤石站。
——截取自《深圳商報》
軌道相連讓深惠這兩座粵港澳大灣區東部重要城市之間的空間距離日益縮短。
約10分鐘，是廈深高鐵從惠州南站到坪山的距離；約30分鐘，是到深圳北站的距離。
隨著贛深高鐵建設，預計到2021年從惠州中心區到深圳只要約20來分鐘，跨城“半小時經濟生活圈”呼之欲出。
“同城化”越來越明顯，很大一部分人白天深圳工作，晚上坐高鐵回惠州居住，這將成為更多“深惠人”的生活方式。
畢竟，在深圳約七成以上的上班族光是坐地鐵都要超過半小時。
如今惠州已包含7條已規劃鐵路、1條初步規劃鐵路，1條運行中的城際鐵路和3條規劃城際鐵路。
其中關注度極高的深惠城際鐵路已初步列為2022年破土動工的重點項目。
一旦完整規劃落地，惠州將實現境內共10高鐵站！
軌道外，惠州還在航空、海運上加快了深惠一體化的進程。
1、深圳第二大機場建設
惠州還將為深圳機場打造國際航空樞紐騰出空間；
自惠州通航以來發展速度居全國前列，今年有望突破250萬人次。
2、加強惠州港和深圳港聯動發展。
著力打造億噸大港。至2035年惠州港港口吞吐量要達到2.5億噸。
淘房志認為，在國際一流灣區中，不管紐約灣區、舊金山灣區還是東京灣區，都是交通先行，然後產業為基。
惠州的交通樞紐地位直線提升，將真正發揮大灣區連接粵東乃至閩贛的樞紐門戶作用。
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企業協作發展
“深圳研發，惠州智造”
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在半小時經濟圈的背景下，企業也走出了“深圳研發，惠州智造”的產業協作體系。
如今比亞迪、TCL、華星光電、德賽、贏合科技、欣旺達、光弘科技等大型企業紛紛落戶惠州。
特別是惠州的臨深區域，如惠陽區，近期也與深圳的龍崗區、坪山區頻頻“牽手”探討合作，如謀劃共建“龍崗—惠陽產業園”。
兩地未來很有可能會借鑑“深汕合作區模式”，做一個深莞惠試驗區。
合作區如果成立，就意味著深惠交界處，
尤其是惠陽，大亞灣的土地價值，會發生非常重大的變化
。總體來說，惠州長遠來看將成為深圳周邊最重要的城市之一。
NO. 2｜我們可能趕上了
惠州最好的准入時機
一線城市發展到一定規模，勢必會出現人口擁堵所帶來的城市病，對於深圳而言，向外分流成為了一種必然。
深圳人口密度是北京和廣州的約4.5倍，是上海的1.5倍。2018年，深圳以新增49.83萬人高居粵港澳大灣區城市群首位。
因為深圳房價的原因，對許多"新深圳人”並不友好，限購原因也使人束手束腳。
對大部分人來說，向外分流有兩個要素是要關注的，不限購（可以買）以及總價低（買得起）。
淘房志更看好惠州。
惠州是全國環一線城市中少有的境內人士不限購的城市。
據數據統計，惠陽9月新房均價約1.3萬/㎡。對比相鄰的深圳龍崗和東莞清溪都低了不少。
來源：樂有家研究中心 | 臨深一手住宅9月均價示意圖
以9月均價數據計算一套90㎡的房子，首付（三成）僅約35萬就能上車，而東莞50-60萬左右，龍崗（含坪山）更是差不多127萬元。
來源：樂有家研究中心 | 90㎡新房住宅首付價格計算示意圖
對於預算不多的購房者來說，惠州的優勢就體現出來了。惠州的房價在大環境影響下，遲早要補漲！
特別是惠陽這樣鄰近深圳的區域未來的潛力是巨大的，目前還處於窪地，正是入手的好時機。
NO. 3｜5年賣房近65萬套
國慶3萬批次訪客"攪動"惠州樓市
事實上，惠州的潛力正在被越來越多的人看到。
1、據統計，5年（2014-2018年）惠州賣房近65萬套，超過一半被外地人買走。尤其是惠陽大亞灣，房子或有超8成都被外地人收入囊中。
將惠陽和大亞灣兩區的成交數據單獨“拎”出來看，成交數據一直在上漲，從2014年的27813套到2018年的68364套，翻了2.46倍。
2、今年，惠州在穩中有序的市場節奏中，走出了一波小高潮。先行示範區發佈後，9月惠州總成交13989套，環比上漲25.18%。
在此期間，惠州已連續數週排名粵港澳大灣區新房住宅網籤榜首。且一週比一週“熱鬧”。以9月下半月為例：
9月16日-9月22日 網籤套數3529套，環比上漲29%
9月23日-9月29日 網籤套數3830套，環比上漲8.53%
3、熱度還延續到了十一黃金週，近3萬批次訪客“攪動”惠州樓市，同比2018年上漲198%！認購量大幅上漲，同比上漲315%！
購房者們正在用真金白銀為惠州樓市投票。
NO.４｜大亞灣人口密度724人/km²，
高於廣東平均水平！未來將有上萬人湧入
大亞灣，大深圳生活圈的一部分，成立於1993年5月。轄澳頭、西區、霞湧3個街道辦事處，陸地面積僅293平方公里，人口密度卻達724人/平方公里。
大亞灣人口密度724人/km²
高於廣東平均水平
截至2017年底，大亞灣常住人口21.2萬人，人口密度約724人/平方公里。那麼，這一密度在省內、全國是怎樣的標準呢？截至2018年底,廣東常住人口11346萬人，繼續居全國首位，佔全國人口總量的8.13%，廣東人口密度631人/平方公里，為全國的4.35倍。而大亞灣人口密度是724人/平方公里，高於廣東平均水平，更高於全國數倍。
2018年廣東各市人口數據
據悉，珠三角城市群人口集聚度進一步加大。2018年，珠三角九市常住人口占粵港澳大灣區人口總量的88.55%。相較於2017年，珠三角三個人口最多的城市廣州、深圳、東莞2018年常住人口淨增量略有下調，但同時珠海、惠州等地常住人口淨增量創下近八年新高，隨著粵港澳大灣區的建設推進，珠三角對人才還將產生新“引力”。
灣區東部流動人口量、密度均大於西部
深圳東部帶動臨深區域
另外，從騰訊位置大數據分析可看出，大灣區東部（深圳、東莞和惠州）的流動人口數量和密度均比西部大，而深圳東部還在源源不斷地向臨深區域延伸輻射，將其變為大深圳生活圈的一環。
廣東位置熱力圖（騰訊位置大數據）
《粵港澳大灣區發展規劃綱要》提出，大灣區要“建設人才高地”，其中“支持珠三角九市借鑑港澳吸引國際高端人才的經驗和做法，創造更具吸引力的引進人才環境，實行更積極、更開放、更有效的人才引進政策，加快建設粵港澳人才合作示範區。”
大亞灣總人口從總量上看並不突出，但從人口密度上看，卻有著巨大的潛力。人口是房地產的有力支撐，產業經濟則是人口聚集的源動力。因此，大亞灣作為大深圳生活圈的一環，也是全國樓市的絕佳風口，除了蓬勃的樓市，其產業經濟也較為發達。
據大亞灣發佈的報告顯示，去年在中海油煉化二期1000萬噸/年煉油和120萬噸/年乙烯項目帶動下，全區規上工業總產值2267.7億元，增長41.7%，實現規上工業增加值633億元，增長23.8%，全區143家規模以上工業企業中，產值實現正增長的企業有106家，比重達74.1%。
慧聰集團簽約大亞灣
未來將有上萬人湧入
值得一提的是，本月初，慧聰集團與惠州大亞灣舉行了合作簽約儀式，與政府、龍光集團及德捷公司共同打造“慧灣——新一代信息技術產業港”。
據悉，“慧灣——新一代信息技術產業港”項目總投資額超人民幣 150 億。在項目建成後還將引進規模和影響力在行業排名前列的30-50家產業互聯網企業入駐，2000 名產業鏈上下游產業互聯網專業人才進駐，未來園區進駐的產業互聯網產業鏈上下游專業人才總人數將超過10000人，未來項目打造的產業互聯網生態圈將影響30000人。
網傳慧聰雙塔效果圖
這意味著，未來大亞灣將有上萬人湧入。對當下只有21萬長住人口的大亞灣來說，的確是一個不小的數字。
值得一提的是，去年9月，投資總額為100億美元的埃克森美孚惠州化工綜合體項目正式落戶廣東惠州大亞灣，讓肩負逐鹿世界新使命的惠州石化產業，再添強勁引擎。產業的不斷引進，人口必將不斷的增加，大亞灣再也不是隻有樓市而沒有人氣的地方。
大亞灣如何抓住機遇？
持續吸引人口，推動產城人融合
目前，大亞灣區已基本形成石油化工、電子信息、汽車零部件及裝備製造、港口物流、濱海旅遊“1+4”現代產業體系，為國家新型工業化產業示範基地。大亞灣如何抓住機遇推動產城人的融合發展，關鍵一環便是要加快科技孵化器群建設，著力培育高新技術產業源頭企業，促進科技成果產業化。
大亞灣科技創新園
當前，大亞灣區正以高質量建設世界級綠色石化產業基地，慧聰集團計劃將總部及關聯企業的整體業務遷入，必將會帶來人流、物流、信息流、資金流，帶動產城融合。根據計劃，到2024年，慧聰將為當地創收不少於765億元、納稅7.3億元，引進各類入駐人員過萬人。
大亞灣各項產業較為發達
此外，信息產業龍頭項目落子，無疑是一個新機遇。長期以來，大亞灣區的產業結構相對單一，較為依賴石化產業，經濟抗風險能力較差。汽車零部件裝備製造業、電子信息產業規模較小、發展較為緩慢。待慧聰項目建成後，有望優化產業結構、推動信息產業發展。
大亞灣陸地面積並不大，但人口密度非常可觀，經濟發展潛力巨大。如今大亞灣各項配套逐漸興起，例如：萬達廣場落戶惠州並首選大亞灣，如今已順利開業；燦邦新天地、翡翠山Hello City等大型商業MALL異軍突起。相信在不久的將來，大亞灣人口將越來越密集，成為大深圳生活圈中亮眼的一環。
NO.５｜惠州北站將連接
地鐵1號線、5號線，實現零換乘！
惠州市生態環境局公示了贛深鐵路惠州北站綜合交通樞紐配套工程（二期）的環評文件，惠州北站更多真容由此披露。
此次除了贛深高鐵、深惠（莞惠）城際軌道外，惠州北站將預留地鐵1號線和5號線的通道，實現對外運輸方式和城市交通時刻銜接。
惠州北站綜合交通樞紐
以“零換乘”理念規劃建設
從區域來看，惠州北站綜合交通樞紐位於位於惠城區小金口惠州大道與惠博大道之間，距惠州市惠城區中心約11公里，距惠陽區約45公里，距博羅縣城約10公里。
文件披露，惠州北站以“零換乘”的理念規劃建設集兩種或以上對外交通方式的綜合客運樞紐，
實現設施一體化佈局，對外運輸方式和城市交通實現運力匹配、時刻銜接，最大程度縮短旅客換乘距離和換乘時間。具體來說，惠州北站將銜接珠三角城軌、地鐵、公交、長途汽車、出租車、社會車輛等多種出行方式。
惠州北站最新效果圖
二期工程擬年底開工
2021年6月完工
目前，贛深高鐵和站前工程已經開工建設，擬於 2021 年開通運營，與其運營相配套的相關工程的建設迫在眉睫。
此次公示環評的惠州北站綜合交通樞紐配套工程（二期）便是其配套項目，擬於2019年12月底開工，2021年6月中完工，總投資26.8億元，總工期18個月。
從當前披露的信息來看，惠州北站將建成站城一體的示範，交通配套與城市開發在立體空間上高度複合。
二期工程先行建設交通配套，預留上部荷載，遠期建設上蓋開發。工程地塊功能劃分為 5 個地塊及道路橋樑工程。
預留地鐵1號線、5號線通道
根據城市軌道交通遠期規劃，待時機成熟後，惠州北站有望與地鐵1號線、5號線接駁。主要滿足惠城區、惠陽-大亞灣以及博羅之間的交通聯繫，在後期可以分別接駁深圳地鐵16號線與東莞地鐵3號線，達成與周邊城市的互聯互通。
1號線：組團間骨幹快線，途經惠州北高鐵站、惠州火車站、江北核心區、雲山城際站、東平、河南岸、麥地、惠州學院、惠城南高鐵站、惠陽汽車總站、惠州南站、大亞灣等重要地區，主要滿足惠城、惠南與惠陽-大亞灣組團之間的軌道交通聯繫，實現惠州主要交通樞紐之間的快速通達。線路全長約70公里，設站約27座。
5號線：組團間加密線路，串聯博羅核心區、龍溪片區與惠州北高鐵站，預留與東莞3號線銜接銜接，主要起到加強博羅與惠城、東莞聯繫的功能。線路全長約37.4公里。
地鐵1號線走向圖
莞惠城際、贛深高鐵
在城軌方面，當前莞惠高鐵與贛深高鐵無法銜接，有專家認為小金口站很有必要延伸至贛深高鐵的惠州北站，目前正在爭取省裡支持。
莞惠城際：在東莞市經過洪梅、道滘、南城、東城、寮步、大朗、常平、樟木頭、謝崗等鎮(區)，隨後從瀝林、陳江、惠環、規劃中的汽車客運南站、西湖站，小金口站，後續或將連接惠州北站，與贛深高鐵接駁。
圖源：本地寶
而作為全國高速鐵路網“八縱八橫”的重要一段，按照時速350公里設計的贛深高鐵是江西對接珠三角的主通道，在惠州境內設博羅北站、惠州北站、仲愷新區站3個車站，計劃2021年建成通車。
贛深鐵路：全線車站依次為贛州西、信豐西、龍南東、定南西、和平東、龍川西、東源、河源東、博羅北、惠州北、仲愷、塘廈（東莞南）、光明城、深圳北、西麗站等15個站。
值得一提的是，地鐵1號線途徑惠州北站，正好與贛深高鐵、莞惠城際軌道接駁，而地鐵5號線也與惠州北站接駁。這便使得上面這4條線可以實現零換乘可能。
惠州北站不僅為鐵路旅客集散提供了便利的條件，也服務於城市居民的生活出行，據測算，到2035年，惠州北站社會車輛單向客流4600人次/小時。
NO. ６｜低總價購入灣區資產
性價比讓你眼前一亮
淘房志得到消息：惠陽的融創玖樟臺項目正在熱賣，是一個性價比挺高的項目。
這可謂是一個“現象級”的熱銷盤。
偌大的營銷中心幾乎無一空位 | 實景圖
只花了三天的時間就成交140套，最高成交記錄一日60套。
融創玖樟臺的熱銷不是偶然。
融創作為連續兩年位居TOP4的品牌房企，實力$庸置疑。
融創在文旅界已經擁有非常高的知名度，今年6月15日，廣州融創文旅城開業當天迎客量超30萬人次，開業七週累計客流量達328萬人次。
傲人成績的背後反映的是融創的影響力，和人們對融創品牌的認可。
玖樟臺作為融創進駐惠陽的第一個項目，上半年就分別取得了惠陽區銷售套數前三甲，金額第四的成績。
地段、配套、產品除了是購房者們最關心的，也恰是融創玖樟臺引以為傲的。
1、惠陽“深南大道”城市封面首排
項目位於媲美深南大道的迎賓大道旁，惠陽迎賓大道是一條快速路，紅線寬度約60米，控制約100米，目前為雙向6車道，非常闊氣。
大道資產作為城市門臉的存在，無論在外觀還是整體風貌和品質上，都有嚴格的要求。
（項目示意圖）
項目所在版塊是政府重點規劃發展的商業住宅區，毗鄰政務、核心商業圈，項目與惠陽行政服務中心直線距離約800米，目前區發改局、國土資源局、辦稅大廳等45家行政事業單位已紛紛入駐。
2、規劃地鐵6站可達深圳
項目周邊規劃多條軌道交通，距廈深高鐵惠州南站直線距離約7公里，2站直抵深圳北站。
毗鄰惠州地鐵1號線（規劃中）葉挺站，未來可通過深圳地鐵14號線惠州延長線（規劃中）乘坐地鐵就可以到達福田中心區。
（項目區位圖）
深圳地鐵16號線延長線文旅北站（規劃中）、深圳地鐵19號線延長線鐵門扇站（規劃中）換乘深圳地鐵軌道快速連深，未來通過地鐵最快6站到深圳。
交通對樓盤的價值提升，不言而喻。
3、配套成熟，生活便捷
項目自帶幼兒園，毗鄰省一級惠州市惠陽區秋長中心小學，臨近市一級維新小學，中學有省一級崇雅實驗學校、葉挺中學、惠陽一中實驗中學等。
（商圈圖）
直線距離約5公里範圍內有沃爾瑪、天虹商場、吉之島及新世界購物廣場等商超，輕鬆解決日常生活所需。
4、高品質居住舒適體驗，自帶融創物業
項目整體規劃及樓棟均採取南向點式佈局，均為朝南戶型，樓間距寬闊、通風采光好，帶來高品質的居住舒適體驗感。
（示意圖）
據瞭解，目前項目一期5、6棟在售，均價為11500-12000元/m²。
（示意圖）
在售戶型建築面積約86-137㎡南向三至四房。
120㎡戶型圖
137㎡戶型圖
（ ↑↑↑點擊查看大圖 ）
好風憑藉力，依託深圳的騰飛聯動。
“CP城市”的優勢正在兌現，惠州離彎道超車還會遠嗎？
NO. ７｜【新盤入市】10月惠州將有82盤推新，
共約13769套新房入市！
自九月以來，預售證一波接著一波，據統計，九月份的預售已超過兩萬套。而現傳統樓市“銀十”的到來，加上普天同慶的十一黃金週的來襲，更是讓房企們摩拳擦掌，爭取獲得更好的成績！
據企鵝財經不完全統計，惠州市10月份將有82個項目計劃開盤或加推，共計約1萬3769套新房入市，環比上漲43%！中秋後的勢頭依舊不減，十一黃金週或更加猛烈！
惠城區10月預計將有2970套新房入市，較之上月，供應量有所下降，但仍佔據榜首位置！
據企鵝監測，10月惠城區預計有17盤 入市，共2970套新房源。其中，有兩個純新盤預計推新，分別是【君尚瑞景】和【隆生西江花園】。
而此次【隆生西江花園】首批推出是1/3棟，建面戶型約112-169㎡，預計有215套房源入市。
從開盤產品類型來看，10月推新以高層住宅為主，戶型面積跨度較大，建面從78-268㎡不等，涵蓋了高層住宅和別墅產品。
10月惠陽預計有17個盤推新，預計推貨量約2752套，環比暴漲272%。
此次新力君悅灣、惠陽恆大棕櫚島、半島1號3個項目均在九月底有加推新房源。其中惠陽恆大棕櫚島於9月30日新增預售證，此次獲得預售證的為8棟，面積段約90-91㎡房源，共92套，預計在10月推出。
“金九”已過去，而作為以往供貨和成交的熱門區域，在接下來的“銀十”階段大亞灣將如何表現？
在昨日大亞灣的預售數據缺失的情況下，大亞灣首次以套數最少的狀態入市。預計
10月將推12個盤，共約1560套房源等待入市，較之上月有所下降。此次面積段為43-255㎡，涵蓋住宅、疊墅、商業等物業類型。值得一提的是，一直蓄勢待發的【瀚柏·青檸時代】也於9月底獲得預售證，此次拿到的是1棟，建面戶型為78-88㎡2-3房房源，預計會在10月開盤入市。
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