盤了一下天津最近的成交，賣的好的依然是150萬左右的產品，甚至公寓成交都見漲了，可見，限購政策下，作為剛需，大家依然在忙著上車；
二手房市場經歷二三月份高漲之後，四月份成交有所放緩，拿到房款的改善群體，預計接下來會有一波入市；
對於剛需，“買得起”是道門檻，但對於有一定選擇餘地的剛改和改善，在政策期，面對區域和產品的分化，就要懂得看趨勢，挑選有潛力的區域和樓盤，才能跑贏大勢。
天津有沒有適合剛改和改善的潛力板塊呢？
我們從現有區域定位、城市界面、規劃、土地儲備、新房供應等方面綜合考量之後，將目光鎖定在了大梅江！
對此，我們365推出《梅江plus》專題報道，從八個維度對大梅江進行全面解析。今天就和大家聊聊大梅江的整體規劃，有需要的朋友mark起來吧。
01
大梅江主要指海河以南，外環線以北，東至微山路，西至梅江西路的區域，從西向東可分為：梅江西板塊、老梅江板塊、梅江南板塊和新梅江板塊。
四個板塊中，老梅江、梅江南、梅江西作為居住區域，發展已經相當成熟，作為區域短板的公共交通，未來將獲得進一步改善。
除了現有6號線，還將新增地鐵7號線和10號線，三條軌交線路。10號線在建，預計2020年建成；7號線預計開工，2023年建成；屆時，加上可換乘站，居民出行範圍將獲得極大延展。
不同於以上三個板塊，城市界面少有變動。新梅江板塊作為天津市重點工程，等待落地的規劃，堪稱市內六區之最！
02
新梅江：全新城市界面的開啟
作為天津市傾力打造的又一城市核心，新梅江位於天津西南，服務於天津市“雙核雙港，相向發展”總戰略。
新梅江從北向南，可以劃分為：新八大里組團、陳塘莊商務區組團和新梅江起步區組團三大組團。
在功能劃分上，新八大里組團和陳塘莊商務區組團規劃為商務商業區，新梅江起步區規劃為生態居住區。
同時，本著打造生態宜居城市的理念，在大的組團之外，新梅江板塊設置了“雙核 三軸 四帶”的佈局。
2019年，河西區在提升新梅江綠化方面，將作出重要舉措。
1、高標準啟動3.9公里、約14.6萬平方米綠道公園綠化提升，同時綠道公園功能也會進一步強化，它將藉助新八大里地區、黑牛城道地區等重要商務商業設施聚集的優勢，通過植入體育、娛樂、創意等相關產業，最終實現將“人流轉換為消費流”的發展模式。
2、啟動解放南路中央綠軸的基礎建設，對標國內一流標準。整體分為兩部分，一是做好與已建成的洞庭路—解放南路段綠道公園的銜接；二是以陳塘莊支線鐵路為中軸線，打造集體文化觀光休閒，運動康體為一體的帶狀公園；
也就是說，規劃中的海河風情公園將在今年得到提升；都市綠洲建設即將啟動；另外梧桐大道已經進入方案徵集階段。
03
城市新核心：新八大里組團
新八大里組團定位為天津高端居住、企業辦公以及商業休閒等諸多功能於一身的城市中心商務區，也是“雙核 三軸 四帶”規劃中城市核心所在地。
目前組團即將全面建成，組團內多個新房項目已進入銷售尾聲，目前項目均價，洋房大致為48000元/平米，公寓大致為25000元/平米，組團內僅有少量高層在售，均價42000元/平米左右。
新八大里新房供應主力為天地源熙樾臺和格調綺園。
天地源熙樾臺位於新八大里一里，是新八大里項目中最晚入場的一個，“貨源”相對充足。
除了在售的洋房5號樓和7號樓，公寓6號樓，後期即將有新房源加推，預計加推戶型面積為121平米—139平米，正在排卡中，需驗資50萬。
格調綺園佔據新八大里二里位置，部分住宅產品已經交房。所剩高層、洋房以大戶型為主。
公寓作為主推產品，分為兩類；高層公寓27層到頂，2梯4戶，建面約87㎡、92㎡和97㎡戶型，均價28000-33000元/㎡；洋房式公寓4個單元，1梯2戶，10層到頂（一二層為底商），一百平米以上戶型為主，均價31500元/㎡。
2019年海河沿線的多個老舊小區列入棚戶區改造計劃，具體包括：秀芳裡、福匯裡、翔海公寓等19個小區。
04
市區規劃最活躍地帶：陳塘莊商務區組團
陳塘莊商務區組團最初只包含核心區域，2015年獲批建設國家自主創新示範區，列為“一區二十一園”之一後，四至範圍為北至大沽南路，南至浯水道，西至解放南路，東至藝林路。
陳塘莊商務區核心區域北至復興河、南至珠江道、西至中央景觀帶、東至微山路，規劃為商務辦公為主、居住、配套服務為輔的商務區。
（解放南路地區02陳塘商務區規劃圖）
其中，去年中交綠城底價摘得的陳塘莊三宗土地均位於該組團內，其中兩宗土地的規劃已發佈：產品均為6-7層到頂洋房和15層到頂小高層。
2019年市內六區土地推介會上珠江道周邊公佈8宗土地出讓計劃，預計新增建築面積45萬平米。
在增加土地供應的同時，陳塘莊組團內配套建設也在加速推進。
2019年河西區將推進陳塘莊區域配套小學建設，構建東南部優質教育資源區。除了核心區域規劃的3所學校，陳塘莊商務區組團還有一所小學和一所中學的規劃。
規劃小學位於榆林路與泗水道交樓，與學校規劃同步亮相的，還有周邊三宗規劃居住用地和兩宗商業用地。
規劃中學位於太湖路與延水道交口，由原天津歌舞劇院地塊修改為教育用地。
05
天津市區改善承接區域：新梅江起步區
新梅江起步區東起微山路，西至解放南路，南至外環線，北至浯水道及規劃的威江道，規劃總人口約13萬，住宅400萬平米。
起步區以洞庭路為界，分為東西兩區。
東區僅有全運村一個新房項目，是個體量超級大的巨無霸，現在還剩下少量大戶型，價格44000元/平米起。
西區規劃總建築面積約574萬平方米，其中住宅約316萬平方米，規劃居住人口約8.67萬人。
仁恆和農墾合力開發的仁恆公園世紀，以及去年綠城摘得的浯水道地塊，都位於這個區域，目前新房銷售價格約33000-35000元/平米。
綠城浯水道地塊規劃已出，產品以7層到頂洋房為主。小區將配建一所幼兒園。
城市規劃之於房地產，最大的價值就是規劃之後所帶來的增值空間。合理的城市規劃，往往預示著更完善的配套，更高的公共服務水平，更強的人口吸納能力和更大的房價增長空間，從這個角度說，買房先了解區域規劃，沒毛病！
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