滎陽是河南省會鄭州下轄的縣級市，面積943平方公里，轄14個鄉鎮辦和1個風景區管委會，總人口65萬。 滎陽處於黃河流域與淮河流域共聚處、黃河中下游分界處，西望古都洛陽，南眺中嶽嵩山，北瀕九曲黃河，東接省會鄭州，是 黃河中下游重要的交通樞紐城市，自古就有“東都襟帶、三秦咽喉”之稱。
兩張圖看懂滎陽規劃
鄭州城鄉規劃局發佈《鄭州市城市總體規劃（2010—2020年）》（2017年修訂）批前公示， “一主一城三區四組團”為未來發展奠定了基調。
一主：鄭州主城區 一城：航空城 三區：東部新城區、西部新城區、南部新城區 四組團：登封、鞏義、新鄭、新密
其中東西向城市發展軸：依託鄭—汴—洛發展帶，沿鄭上路—建設路—金水路—鄭開大道、中原路—東西大街—鄭汴路兩條軸線形成中心城區東西向發展軸，作為主城區空間拓展的主骨架。
▼鄭州城市總體規劃
而西部新城的定位是“新型航空產業基地、區域性醫療健康中心、新材料生產基地”，包括上街、滎陽、宜居、健康城3個組團。
2017年4月25日《滎陽總體規劃(2016-2030年) 》出爐，規劃打造“四心、五軸、五區”， 至2020年中心城區人口規模50萬人，城市建設用地面積控制在57.5平方千米，人均城市建設用地面積控制在115平方米，定位城市性質為中原經濟區新材料、先進製造業和健康產業基地；鄭州都市區西部新城綜合服務中心；以詩歌、象棋文化為特色的園林城市。
四心：一個主中心（滎陽城區）和三個次中心（廣武、高山、賈峪）。 五區：自北向南依次為北部生態協調發展區、北部主要城鎮發展區、中部城市功能區、南部主要城鎮發展區、南部生態協調發展區。
▼滎陽市總體規劃
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宏觀經濟層面
兩張圖看懂滎陽發展之後，接下來我們看看滎陽的宏觀經濟層面。
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GDP
▲2012-2017年滎陽GDP以及增速（數據來源:媒體公開）2012-2017年滎陽GDP穩步上升，發展勢頭良好，但GDP增速卻是放緩。
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城鎮居民可支配收入
▲2012-2017年城鎮居民收入（數據來源:媒體公開）
滎陽城鎮居民可支配收入不斷增長，2017年滎陽城鎮居民可支配收入為30856元，同比增長7.1%。
關於城鎮居民可支配收咱們說道說道，2017年城鎮居民可支配收入為30856元，人口為62.67萬，城鎮化率為51%，一年積累起來的消費總額為：30856 *626700*0.51=98.6億。上述計算出來的98.6億，就是各路商家眼睜睜盯著的香餑餑。無論是房地產行業還是零售商，都要靠這個錢來吃飯。當然滎陽人民不可能把自己所有的收入全部拿來買房子，總得下館子、總得消費、總得看電影，一般來說地產對可支配收入吸金達到30%就非常厲害。
2017年滎陽住宅銷售178億，其中本地人佔比40%，也就是71億元，考慮到實際的槓桿，也就是按揭貸款，實際支付約40%，28個億左右，基本已經達到滎陽樓市吸金的極限。3
常住人口
▲2012-2017年常住人口（數據來源:媒體公開）2012-2017年滎陽人口穩步增長，但是增長極其緩慢，每年常住人口增長約1萬人，2017年常住人口為62.27萬人。因為距離鄭州只有15公里虹吸效應明顯，大部分人被吸引到鄭州。
房價長期看人口，中期看土地，短期看金融，如果單純從人口角度考慮，滎陽的人口流入太少，不具有持續的可增長。
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土地市場
諸多房企進駐鄭州，隨之而來的是環鄭州燥熱起來。目前進駐滎陽的開發商包括碧桂園、恆大、新城、綠城、鑫苑、融僑、融信、正商、永威、新田、福晟、瀚宇等，土地價格也是水漲船高。
▲2013-2017年滎陽土地供銷從這張圖上可以看出來2014年和2015年滎陽的土地市場比較疲軟，一直到2016年突然火了，這股火一直燃燒到2017年，創紀錄的成交3427畝。
土地高漲也伴隨著地王的誕生，2018年年初滎陽17-11號土地，經過3小時117輪被河南物華實業集團有限公司拿下，成交總價12760萬元，單價712萬/畝，樓面價5330元/㎡，溢價率274%，最終成為滎陽地王。
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住宅市場
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銷售價格
▲2013-2017年滎陽住宅銷售面積與價格（數據來源：滎陽市房管局）
▲2017年7月-2018年8月滎陽房價（數據來源；安居客）由於前期滎陽房地產市場不限購，量價齊升供不應求，但是在限購之後，銷售面積急速剎車，銷售價格相對穩定。滎陽控制整體均價在7088元/㎡，而最高備案價為9000元/㎡。2
庫存
▲2013-2017年滎陽商品房庫存走勢（數據來源：滎陽市房管局）庫存方面根據滎陽市房管局數據截止2017年12月末，商品房待售面積為244萬㎡，其中商品住房為180萬平方米，商業為65萬平方米，如果按前12個月商品住房月均20.54萬平方米計算，待售商品住房銷售週期為8.74個月，處於合理區間，但是隨著調控不放鬆庫存正在進一步加大。
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板塊劃分
▲滎陽住宅市場板塊劃分滎陽住宅板塊可以劃分為四個，中原路板塊、東區板塊、西區板塊、洞林湖板塊，其中樓盤最為集中的板塊有三個中原路板塊、東區板塊、西區板塊，價格方面中原路板塊為領頭羊，其次是東區板塊，最後是西區板塊。
4面積
▲滎陽重點項目面積段滎陽市場高層集中在80-120㎡為主，洋房集中在120-220㎡，別墅集中在220-330平方米之間，其中賣的最好為80-120㎡。
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價格
▲滎陽部分項目價格滎陽小高層/高層整體均價集中在8000-9600元/㎡，洋房整體均價9000-12000元/㎡，別墅整體均價16000-18000元/㎡。5
總結
背景
2016年10月鄭州限購，大量無購房資格人群湧入鄭州遠郊淘金，包括滎陽、中牟、平原新區等，2017年5月滎陽出臺限購政策，而購房熱情一直延續到2017年底。
在這一年當中，滎陽的大部分房子都是被域外人士買走，最高時佔到7成，限購之後回落到6成。
現狀
滎陽房地產市場可以用“慘淡”形容，最明顯的表現是去化率不理想，在政策高壓下本地客戶購買力有限，其他區域客戶外溢不進來。
滎陽的房價具有非常強的板塊輪動，鄭州房價漲，滎陽的房價跟著漲。如果未來滎陽的房價出現大幅上漲，可能是三種情況造成：
1、鄭州的房價出現大幅上漲，滎陽的房價跟著上漲；2、鄭州的房價足夠高，剛需購房群體外溢到滎陽；3、地鐵8號線、10號線、21號線開通，人們也會考慮到滎陽安家。
目前滎陽的某些樓盤已經出現明升暗降的情況，但是銷量依舊萎靡，如果調控繼續，形式依舊不容樂觀。
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