一、案情简介
被告王某某、张某某系山水之家小区502室房屋的业主，502室为多层房屋，其建筑面积为120平方米。2008年2月16日，被告王某某、张某某与XX房地产开发有限公司签订了502室房屋买卖合同，在该合同附件四：合同补充协议（二）中约定了前期物业服务的相关条款，约定物业出卖人委托A物业有限公司实施前期物业管理服务。多层住宅物业服务费用标准为0.6元/月，物业公共设施运行费及公共照明等按其实际发生的运行成本由业主向物管公司均摊缴纳。被告王某某、张某某在该附件下方签字确认。
2013年2月，A物业有限公司退出小区的物业服务，退管时将债权债务同时移交给原告B物业公司。原告B物业公司与XX房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告B物业公司为山水之家小区A区提供物业服务，服务期限自2013年4月1日至2018年3月31日，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。物业服务费的收取标准为0.6元/月·平方米（多层），公共照明电费年末结算时按户分摊。合同签订后，原告B物业公司进场为山水之家小区提供保安、保洁、绿化、公共部位维修等物业服务至今。
原告B物业公司称其公司与小区建设单位签订前期物业服务合同，后对小区提供前期物业管理服务，被告王某某、张某某系山水之家小区502室房屋的业主，未支付2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费，因多次催交未果，遂诉至法院，请求法院依法判决被告支付2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费2980.9元、滞纳金1069.52元，合计4050.42元。
物业服务
二、法院裁判观点
法院经审理认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
本案中，山水之家小区尚未经业主大会或者业主委员会选聘物业服务企业，建设单位选聘B物业公司并与其签订前期物业服务合同不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，合同双方均应按照合同约定履行权利和义务。原告B物业公司为被告王某某、张某某所在的山水之家小区提供了保安、保洁、绿化、公共部位维修等物业服务，被告王某某、张某某就依法负有向原告B物业公司支付物业服务费用的义务。经计算，2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费应为2592元（120平方米×36个月×0.6元/月·平方米）。关于原告B物业公司主张每年50元公共照明费，按照合同约定，公共照明费应当按照实际成本均摊，但原告B物业并未举证证明其实际成本，故本院对其该主张不予支持。
被告王某某、张某某庭审中辩称，小区物业公司并非业主直接选聘，也未与B公司签订物业服务合同，且B物业公司服务不到位，才拒绝缴纳物业费。另外，其家楼上住户长期空置，水管冻裂漏水至被告家房顶，原告B物业公司也不作为，其家楼下门面房被用来开饭店，很多业主联名反对，也向物业、城管、街道办等部门反应，但原告B物业公司不作为。鉴于原告B物业公司提供的物业服务尚存在不足之处，法院对其要求被告王某某、张某某支付滞纳金的主张不予支持。
最终判决：被告被告王某某、张某某于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付原告B物业公司2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费2592元。
公平正义
三、律师观点
江苏宁联律师事务所南京鼎力邦律师团队张成亮律师认为，依据《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第三十五条第一款规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”本案中，山水之家物业公司并未成立业主委员会，B物业公司系该小区的开发商即XX房地产公司选聘为小区提供物业服务，业主应当依法缴纳物业服务费。
另，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，被告王某某、张某某抗辩B物业公司并未其直接选聘，且未与该物业公司签订物业服务合同，因此拒绝向B物业公司缴纳物业费的主张不符合法律规定。
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