撰文=徐三刀
4月23日，西安住房公積金管理中心發佈《西安住房公積金管理中心關於啟動資金流動性風險防控一級響應的通知》。
通知提出，暫停西安地區（含西鹹新區）以外購房提取公積金，同時，對貸款額度及首付比例都做出了新的規定。該通知將於5月13日起實施，已受理的個人住房公積金貸款按原政策審批，以貸款申請錄入住房公積金業務系統時間為準。
通知中一級響應具體措施有：1、暫停西安地區（含西鹹新區）以外購房提取公積金；2、改變公積金貸款額度的計算方式 ；3、提高公積金貸款首付比例，面積在144㎡（含）以下的首付比例不低於35%，面積在144㎡以上的首付比例不低於40%。
此次公積金調整之後，對於西安樓市大致有三點影響，與大家探討：
其一，首付比例提升，買精裝房首付不低於40%，也就是說，2019年1月份新項目供應房源，首付都不低於40%，整個市場槓桿率再次下降。過去，銀行一般執行首套房首付30%，如今，即便是西安人買房首付也提升了10%。
其二，大戶型提門檻，按照規定，大戶型在144㎡（以上）首付比例不低於45%，2018年西安普通住宅成交130-150㎡之間戶型，大致佔到15.8%，加上150㎡以上戶型，總成交量超過20%，這一部分房源銷售難度增加。
其三，繳存餘額限制，繳存餘額限制了公積金貸款數量，2萬元以下，貸款不超過30萬，可以說，對於買房杯水車薪。過去，夫妻雙方最高貸款65萬，單身最高貸款50萬，這一點在公佈政策中，並沒有提及修正（存疑）。
其實，公積金買房一直比較雞肋，即便是過去，購房者二套房首付40%，公積金貸款最高65萬。一般來說，按照均價1.2萬/㎡，如此總價購買哪裡？
只會有兩種選擇：其一，選擇新開發區90㎡以下（含90㎡）小三房，這一類產品市場存量較小，原因此前分析過；其二，想要買大戶型，只能選擇非爆點新區，例如涇渭、涇河、高陵、臨潼新區等等。
因此，這一項公積金政策看似十分猛烈，提升了首付比例，卡死了公積金貸款，但實際上對於主城區房價影響比網傳要小。當然，如此執行，不排除新開發區、郊區購房群體遭到暴擊，畢竟提升首付比例之後，很多家庭與房產之間距離越來越大。
從國管公積金收緊之後，大家就比較擔心西安公積金收緊，沒想到“一級響應”終究還是來了，但好的一點是，沒有徹底掐斷，還是留了一些空間，但官方在降低槓桿率的同時，也讓很多人徹底喪失了進入主城區的最後機會！
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