无止境2

正确的战略转型成功

房地产业务是资金密集型产业，对资金的需求达到无以复加的地步，资金可以说是其生命线，成败都在资金。

2006年孙宏斌的顺驰因为资金链断裂最后净身出户，一手创办的企业出让给他人。随后靠自留地“融创中国”东山再起，从此对现金流的把握无比重视。

2010年杭州绿城资金链断裂，老板对房子的质量有着艺术般的苛求，产品在业内有口皆碑，但是忽略了成本，在随后的房地产调控中，销售不畅，资金断裂，融创递来橄榄枝，共度难关。

2013年杭州雨润地产业业务资金紧张，融创作为白马骑士再度出手，虽然没有最终合作，用有过暧昧。

2014年佳兆业出站同样的问题：资金断裂，融创出手，挽大厦于将倾，佳兆业随后走出泥潭。

2016年乐视也出现了资金问题，最后融创投入160亿人名币，据说投资是有乐视的土地原因。

2017年万达出现了同样的故事，银行续贷不上，老王铁血断腕，把文旅项目和酒店业务全部出售，融创接手了万达所有的文旅项目，万达渡过难关。

地产业务对资金的需求如此之大，在商业地产尤为突出，万达作为商业地产老大，如何破局？

那就是战略转型，对资金需求大的是开发业务，那么把业务收缩到下游的运营，这是阿里的模式，稳赚不赔的，新的项目把开发都让出去，有万达的牌子，想和他合作的人多的是，这样集合众人之力，资金压力就小多了。

2018年万达的房地产业务占比大幅下降，未来会降为0，万达的资产负债率也大幅下降，之前持有的物业表现出了良好的现金流。运营、文化、租赁会是主要的收入来源。

现在转型成功了。

壹号股权

今年64岁的王健林，2016年才登上中国首富的宝座，在2017年8月份之前，他的财富超350亿美元，万达总资产超过8800亿。那时候，他有200个多万达广场、十几个万达城、80家五星酒店、全球1300家影院、两家好莱坞电影公司、一家英国游艇公司、上千幅名画等等，不一而足。

然而，到了2017年下半年，时风急转而下。志在必得的马拉西亚大马城项目失势。因为国家对境外融资加强监管，王健林不得不把之前在海外砸下重金的旅游、影视项目低价抛售，造成了账面上的严重亏损。王健林更是公开表示，万达当前负债4000亿，一时间，王健林直接由首富变成了“首负”。

为了弥补损失，2017年7月份，万达集团把上面提到的13个万达城项目的91%权益以438.44亿的价格出让给了孙宏斌控股的融创中国。2018年10月29日晚，万达、融创中国双双发布公告，确认13座万达城的设计、建设和管理权被万达集团甩卖给融创中国，而融创中国为此要花费62.81亿元。待本次交易事项全部完成后，融创将持有万达文化管理100%股权。这也是中国房地产历史上交易金额最高的并购，没有之一，总计耗资501.25亿元，相当于融创2017年全年净利润的近五倍。

万达城作为万达集团金字塔的重要组成部分，现在王健林却以62亿变卖给融创中国。难道真如网传所说王健林脱身地产转型为文化服务型企业？

有媒体称，过去一个月王健林的行程单上，都是延安、西安、敦煌、兰州、遵义、武汉等城市的密集会晤。

在参观完遵义会议会址之后4个月，王健林决定拿出100个亿，在遵义娄山关建一个红色小镇和2个万达广场。

10月22日，万达与遵义相关框架协议在北京万达总部签订。目前，万达方面已经启动娄山关红色小镇的前期调研工作，他们要在此处打造全国著名红色文化传承基地。一个月前，万达版延安红色小镇也刚刚敲定。

10月12日，王健林在敦煌莫高窟前留影，满面红光。这一天，他们刚与敦煌市相关领导就万达在敦煌投资文旅项目的可行性进行了初步沟通。搁置许久的兰州万达城计划，也将迎来新发展。在敦煌行的前一天，王健林在兰州拜会了甘肃省内和兰州市高层官员。他们热切谈论的话题之一，就是要加快10个万达项目的落地，其中之一就是兰州万达城。

要知道，这些城市在中国的历史上有着重要的意义。这一举动是否意味着“文旅”依旧是王健林开拓疆土的重要工具？

就像王健林曾经说的：“做轻资产这种只赚不赔的买卖，绝对是上策。”楼市风云变幻莫测，王首富以62亿将万达文旅项目出售给孙宏斌，万科高喊“活下去”。目前中国房产市场的缩影，房地产的降温是必然的。

最后，万达转型结果我们不得而知。就当前的形势而言，我国的娱乐、旅游、体育等各个领域的市场才刚刚起步，拥有巨大的潜质，万达依旧可以拥有一片广阔的天空。30而立的万达，未来可期。

华尔街早餐

经济学家林采宜曾表示：“目前的中国房地产正站在珠穆朗玛峰，无论往哪个方向走，都没有‘高处’了”。可能这句话对普通人来讲，不会有什么深刻体会。但是对于涉足房地产30年的王健林来讲，肯定是深有感触。

由王健林掌舵的万达集团官方微信在今天宣布：万达彻底告别了房地产！今年64岁的王健林走到今天这一步，可能他之前也不会想到。因为早在2016年，王健林就登上了中国首富的宝座。资料显示，在2017年8月份之前，王健林的财富超过350亿美元，万达的总资产超过8000亿元。

但是好景不长，到了2017年下半年，时局急转直下。原来，王健林志在必得的马拉西亚大马城项目失势。因为国家对境外融资加强监管，王健林不得不把之前在海外砸下重金的旅游、影视项目低价抛售，于是便造成了账面上的严重亏损。

后来王健林曾公开表示，万达当前负债4000亿，一时间，王健林便由之前的首富变成了首负。为了偿还投资损失，王健林走上了抛售名下重资产的道路。2017年7月份，万达集团把上面提到的13个万达城项目的91%权益以438.44亿的价格出让给了孙宏斌控股的融创中国。

到了2018年10月29日晚，万达、融创中国双双发布公告，确认13座万达城的设计、建设和管理权被万达集团甩卖给融创中国，而融创中国为此要花费62.81亿元。而就在今年的2月12日，苏宁集团掌门人张近东宣布，苏宁易购正式收购万达百货37家门店。对此外界传闻，这次苏宁集团收购万达百货的价格不会超过80亿。

显然，王健林目前在不断抛售万达酒店、万达广场，以及万达百货门店等项目，就是为了“去地产化”。可能有人会问，曾经拥有200多个万达广场、十几个万达城、80多家五星酒店、全球1300多家影院的王健林，现在又突然告别房地产，究竟是为啥啊？从2016年的中国首富，到今天也仅仅只用了三年时间，王健林为啥要放弃自己干了几十年的老本行呢？

首先，王健林由几年前的资本扩张，到现在的拼命收缩阵地。王健林已把自己名下的不赚钱的资产都变卖掉了。比如，近年来，王健林造了不少万达广场，开了不少万达百货的门店，但是这些投资下去的实体，因受到网上电商平台的冲击，都不能带来良好的投资回报，反而在吞噬万达集团的流动性。

在这种情况下，王健林出售万达百货、万达广场是正确的。在王健林看来，不赚钱的资产放在那边与其让它不断亏损下去，不如及时止血甩卖，起码现在还有融创孙宏斌、苏宁张近东来接盘，要是过几年，可能就没有接盘了。而对于苏宁的张近东来讲，苏宁集团要搞家电O2O不仅线上要做足销售，线下也要有门店支撑。于是，张近东与王健林一个要进入商业地产，一个要退出，一拍即合。

再者，王健林现在不想“轻资产”都不行了，现在万达集团至少欠了2000多亿外债，而这些外债都是万达集团在巅峰时期拼命项目扩张时所留下的。如今债务都要集中到期，而万达新转型的娱乐、旅游、体育等各个领域的项目才刚刚起步，无法给总公司——万达集团提供源源不断的现金流。在这种情况下，王健林变卖房地产项目就是为了降低负债率，偿还所欠债务的必由之路。

最后，万达现在要由自己原来干了几十年老本行——房地产逐步转向“文旅产业”、“金融产业”、“体育产业”、“娱乐产业”。因为，在王健林看来，房地产要受到政策打压，而他现在转型的投资领域，政策不仅不会打压他，而且还会支持他的发展。现在万达转型能否成功，我们不得而知，但是中国的娱乐、旅游、金融、体育等领域正在逢勃发展，对于转型中的万达也应该算是指明了方向。

王健林宣布万达彻底告别房地产，这话有点言重了，万达本来就是重资产起家。但是王健林要尽可能的减轻房地产在集团中所占的比重。未来万达集团将向更多、更广阔的领域去发展。将来王健林不可能完全退出房地产业，最多是由别人出钱，万达替人家选择好地段，去帮人家做房地产开发项目，完工后移交，自己不再做房地产开发投资了，这样轻资产的万达可能会发展得更好、更健康。

不执著财经

万达彻底告别房地产，这是万达将错误的战略执行到底，坚决不回头。

细心的人会发现，上一次地产低迷期，万达宣布要退出地产，大概是在2012年到2014年期间，那几年，王健林是明星企业家，因为当时有地产为万达带来稳定的现金流。那时候的万达，还是一家港交所的上市公司，市值大于万科的。

从万达宣布要退出地产，进军商业地产开始，万达的现金流越来越吃紧，本来计划从港交所退市回归A股上市，这一计划已经过去了三年，看不到实现的希望，回归A股机会渺茫。主要原因是万达商业地产并没有达到预期的效果，没有带来稳定的现金流，所以A股上市一直未能启动。2018年初万达商业资金紧张，向腾讯、苏宁、京东、融创出售14%的股权，融资约340亿元，整个万达商业估值2400亿元。2016年万达商业港股退市时市值大约是2000亿元。万达港股退市时，万科市值大约是2400亿元，恰好是宝能抢购万科股票的时候！！现在万科市值超过3000亿元。在万达对地产失望期间，宝能却在疯抢万科的股票！万科从2015年的181亿元净利润增长到2017年的281亿元，2018年大约300亿元！万达看空地产期间，万科却大赚特赚！各大地产公司都证明，当初万达商业看空地产是错误的。

如今万达彻底告别地产，这也意味着彻底失去了地产带来的现金流，以万达的高负债率，少了地产的现金流，将会损失重要的偿债来源！

万达公布了2018年总资产6257亿元，但没有公布负债，如果有息负债率是15%，那么负债超过900亿元，保守估计借款利率5.5%，每年利息支出需要52亿元，如果有息负债率达到25%，每年支付利息达到86亿元。万达公布2018年的总收入是2512.7亿元，同样没有公布净利润。可以看出，万达并没有公布负债及净利润这两个基本数据。这是不透明。如果利润不够覆盖负债，利息保障倍数很低，对于高资产公司来说，是十分危险的事。

三年，利息会让事情更清晰。虽然没有具体利息支出数据，但是，可以推测一个范围，从而判断实际现金流情况。

关注万达的网友应该记得，2016年之前万达事一个网红公司，王首富也是网红。而退市后，网上报道了一篇万达负债的文章，万达商业不再是网红公司，而是低调了，不再是热门。这里反应出资金问题。

不论是从万达商业自身情况看，还是对比万科等地产公司，都可以说明万达去地产化是一个错误的战略，我个人判断，未来万达经营压力只会越来越大。我们可以看到，万达退市后，已经不再公开发布详尽的财务报表，只有非常简单的数据公布。我认为是因为报表不太美丽，所以不公开发布。这也反应了错误的去地产化战略带来的经营压力太大。

一个公司的经营战略出现了错误，就像船迷失了方向，在大海中漂流，长期处于危险的大风浪之中！！！

西格玛的化学

“王健林宣布万达彻底告别了房地产”这才是真正的体现了王健林地产大佬的先见之明，知道什么时候在地产业出手，也知道什么时候开始收手；

国内楼市行业经过近30年的高速发展，已经到了瓶颈阶段；国内地产已经站在了珠穆朗玛峰之上，属于高处不胜寒。现在的楼市确实是遇冷了，真正的刚需购买者由于房价太高买不起了，买的起房的人已经早买了，其余的都是想炒房发家致富的炒房客。从这点已经说明楼市一个严重的问题，现在的房价属于虚价，也就属于有价无市的市场。而王健林在当前楼市遇冷之时能及时剥离房地产资产打包兑现，这就是聪明至极的做法。

其实王健林早在几年前就已经开始变卖房产，首先在前几年万达就开始收缩开发房子，起点就是大幅缩水投资房产这是王健林的第一步。随后王健林才开始逐步把房产逐步打包变卖，随着近一两年王健林基本已经都打包完毕，到现在王健林已经彻底脱离了地产界，才对外宣布彻底告别了房地产，同时也宣告了王健林完全退出了地产界达到成功转型。

现在的楼市确实有大动作，很多资本大佬也看空未来楼市;王健林剥离房地产资产变现只是其中之一，另外一位地产大佬李嘉诚也开始剥离房地产变现之中，李嘉诚也开始转型。就连局外人马云对看空国内未来楼市，预言“未来房价如葱”，同样看空楼市。所以一旦这些大佬撤离资产的时候，楼市肯定会出现震动，至于震动的力度有多大无法预测。

总之王健林在楼市瓶颈时候，遇冷时候及时收手退出楼市，达到转型。从王健林宣布告别房地产告诉市场一个信号，房地产市场难免会出现震荡，国内十多年的楼市黄金时代已经一去不复返。

老金财经

还记得几年前论坛上王健林和马云的打赌吗？当时的围观者都认为马云说的太狂，虽然如今没有马云说的六成的门店都歇业，但是很多商场都成为空城却是不争的事实！

过去有句话众人拾柴火焰高，现在的房地产退潮、企业倒闭潮、门店关闭潮是各方面共同合力的结果，万达宣布不再主攻房地产而且转型成功，也算是王健林从那次打赌以后就开始的布局的最好报答。

古往今来能转型成功的大企业都是凤毛麟角，李嘉诚算是成功的一个，比尔盖茨算是一个，而王健林玩的乾坤大挪移胜败还有待观察。

万达2018年将13个万达城盘给融控中国，将37家门店盘给苏宁电器，万达还有两百多个万达广场，八十多个五星级酒店，在全球有一千三百多家影剧院，在文旅、金融、体育、娱乐间闪转腾挪，也就是减减肥，运动运动。

2019年在国内外形势的影响下注定是一个挖潜年，王健林个人财产在2017年达到两千多亿被马云超过，万达总资产八千多亿现在还有两千多亿负债，收缩战线进行战略调整的意图是很明显的！

黄蜂二师兄

以前大家常说王健林不死，我们终无宁日，王健林不倒房子永远不会便宜，可见当年王健林的影响力，绝对是房地产的主力军，能左右房地产市场，堪称风云人物。

曾经的亚洲首富到现在的首付，我们不知道应该怎么去评价，但有一点是肯定的，今天已经彻底倒下了，应该是没有回天之术了，只有大量抛售万达商城，万达酒店，反正是该买的买了，所以万达已经没有未来了，只有对外宣称以后退出房地产。

曾经的万达不可一世，王健林也是高调张扬，风光过后就是落寞，这是千百年来的印证，富不能富三代，穷不能穷三辈，没有长胜将军，更没有不败的神话，王健林也许只是一个泡影。

王健林军人身份，做事雷厉风行，这也许就是优点吧！总是一副不可一世的姿态，一副唯我独尊的泰式，听不到别人的意见，大家也许看到了，员工回报工作，有个500万的项目，王健林立即说什么狗屁五百万，根本就没有放在眼里，大家试想一下，这样的老板能做大事吗？

我们不能以成败论英雄，但是今天的王健林告诉我们，谦虚很重要，很多人反应万达管理混乱，特别是万达广场建设项目部，所有合作方都有送礼，不送礼你根本进不来，一个项目部经理，建成一座万达都富的流油，这肯定是事实。

这两年的万达确实是一塌糊涂，大量抛售万达房产就能看得出来已经彻底沦陷，前一段宣布将在四川投资700亿建一座大型综合性医院，不知道能否实现，房产不行建医院，也是一个好项目。

大家都说房地产已经没有出路了，为什么恒大做的那么好呢？恒大现在绝对是一匹黑马，驰骋在房地产这片沃土上，创造出很多奇迹，业界口杯良好，再不好的行业总能走出英雄，这就是驾驭市场的能力吧！

已经无力回天了，彻底撤出来也是不错的选择，苦苦挣扎只能是筋疲力尽，最后体无完肤，还不如保存体力干点别的，王健林只是一个传说，美丽故事的背后都有一段凄凉。

大海传媒

万达，把效益最好的酒店和烧钱最重的文旅大包剥离；现在把地产项目打包甩锅。

万达的问题在哪里？

万达广场的模式风险太高。首先是投资大，投资回收周期长，可以说作为固定资产投资的自持项目风险远大于地产项目。万达广场的管理成本太高，经营风险就相应的大了许多。

一年四季，万达广场的的人流量都不是一般的大，但真正消费的却很少，只是把万达广场的作为一个休息的地方，带孩子的地方，乘凉的地方，蹭wifi的地方，真正消费的不到10%，这样一来，万达的受益很堪忧。18年，有些地区的万达广场开始向员工集资，额度是普通员工20000，由于员工对企业很了解，所以集资失败。

万达的地产项目还是不错的，收益远高于万达广场的，毕竟地产市场还有求稳的政策支持，老王也是对前景看衰，急流勇退也算明智之举。毕竟国家考虑到整体安全，近几年的调整都是行业整合规避风险的举措，地产企业并购也算合理操作，无可厚非。至于甘肃的红色文旅、万达广场、万达城等项目的开工，是因为当地有政策支持，老王无利不起早，有利可图为何不图？

总之，万达在地产行业已经不作为重点，能赚就赚点，不能赚就不做，搂草打兔子，毕竟它还有其他产业可以支撑运营，前途渺茫之际，卖掉几个产业套现，求个有金不用心中安定罢了。

乐安66

本来2017年，万达已经上了头条，没想到刚刚步入2018年，万达又继续抢头条。大家都已经对“万达彻底退出房地产”习以为常，突然，万达又来了一个180度大转弯，不承认说过此话，表示，“彻底退出房地产”纯属误读，还官方发布了此消息。

难道当时所谓的“万达彻底退出房地产”真的是媒体误读？

安家融媒记得，每日经济新闻2017年8月11日内容显示，“高处不胜寒”——在中国房地产市场打拼了近30年的王健林可能对此最有体会。最近几个月，通过一系列让人眼花缭乱且又让人惊掉下巴的资本运作（涉及总金额高达1000亿元以上），王健林掌舵的万达集团官方微信在今天宣布：万达彻底告别了房地产！

安家融媒也返回去查了下万达集团官方文章，想再认真看一下当初的行文，但是当天文章已经不存在，我不知道是不是我找错了。但是我根据标题去搜索了下，该文章在其他平台还存在，也是万达的号，文章中明明写着“彻底告别房地产”。

其实，安家融媒一向对彻底告别房地产抱有怀疑态度，虽然想向轻资产转化，但也没必要说彻底告别，况且彻底告别也不是嘴上说说那么简单。

包括李嘉诚，我们一方面看到他多次狂甩国内物业的同时，我们只能说房地产告别了一个时代，但并没有说房地产彻底不行了，而是智者的一个止盈策略。安家融媒认为，我们不能过分解读李嘉诚的行为，但是从他的行为中，让我们懂得一些道理，什么叫知足，什么叫谨慎。李嘉诚还曾经说过，2017年依然会出售价值数百亿物业，2018年也一样。但他同时称，并不会放弃地产业务。所以，并非现在房地产不赚钱了。

房地产的一个时代的确过去了，但并非房地产不行了，而是李嘉诚看到一种危机感，那未来会怎样？他一定会杀回来的。因为他说过，不会放弃地产业务。事实上，李嘉诚所囤的土地还有大量存在着。据说，截至2017年6月末，李超人仅仅在中国内地土地储备就还高达约1059.1万平米（11400万平方呎）之巨。在香港，其还有土地储备55.7万平米（600万平方呎）。这个规模可以开发出2000来万平米的房子，是无疑的。

所以，有时候我们想表达一个什么事没必要去绝对的看待，更不能偏激。那么万达为什么明明说过的话为什么今天又彻底反悔不承认了呢？这才让我产生了兴趣。究竟是什么利益让说过的话不承认了，还要说是媒体误读？难道那篇出自万达官方的文章也是实习小编所创？

如今，万达集团官方发表消息：1月29日，腾 讯控股作为主发起方，联合苏宁、京东、融创与万达商业在北京签订战略投资协议，计划投资约340亿元人民币，收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。这将是全球互联网公司和实体商业巨头之间最大的单笔战略投资之一。

去年12月，王健林霸气十足地公布了一个“比较宏伟”的计划：从明年（2018年）开始，力争10年之内把万达广场发展到1000家左右，覆盖中国90%以上城市。

显然12月已经不像8月份卖文旅项目时那样了，有了更大的底气，如今有钱底气更足了。

从全球最大的商业地产企业到告别房地产，背后透露出房地产大周期的调整，也深感时代的沧桑巨变。这是可以理解的，但是万达不承认自己说过彻底告别房地产，我不知道该如何做解。

想当初，从王健林的口中也可以得知，万达出售部分酒店和文旅项目，实际上这种“去地产化”行为是为了大幅降低万达的负债率，而且从上市角度而言，或许轻资产化比起传统房地产为主业更容易上市。因为房地产可能阻碍着万达回归A股。

或许这也是我们唯一能解释得通的理由。

早在2013年，王健林就表示，中国房地产高速成长的时期也就是10年了。“估计从现在算起，15到20年后全国75%人口变成市民，农民大概只有20%左右，这时城市化进程基本完成，工业化也基本完成。房地产市场规模一定就下来了。地产从业人员从现在的全国几千万会只到几百万人，甚至再少，房地产企业从7万多家到几百家就够了。地产行业不是个万岁行业。”

房地产行业永远无法回到“买到就是赚到”的局面了，“躺着都挣钱”的局面过去了。行业发生了变化，我们对长期趋势做出判断，我们觉得不能再走销售赚现金流的路子，果断从2004年进行调整。2017年年初，王健林再次发声，当房地产城市化率到80%，自有住房率超过80%，这个行业就基本萎缩了，万达2020年就不是房地产公司了，房产比重会降到50%。

本来退出房地产是万达的策略，只是在2017年特殊时期，他们主动承认彻底告别房地产，即使媒体报道，他们也没有回应，到半年后再出来澄清，不符合常理。

今天，安家融媒不对此过多展开，因为我只想明白一个问题，自己说过的话为何要回避，还在赖别人误读。

光宇吐楼市

關鍵字: 孙宏斌 房产 资金