一、项目简介
佛山祖庙东华里片区改造项目位于佛山市禅城区老城区中部，总占地面积 63.9 公顷，为旧 城镇改造类型。片区内共有各级文物保护单位 22 处，其中佛山祖庙和东华里古建筑群为国家级 文物保护单位，简氏别墅为省级文物保护单位。该片区是佛山文物古迹最密集，规模最大，传 统风貌保存较完整的历史文化街区。祖庙东华里片区改造是佛山市禅城区“三旧”改造的“龙头项目”、“世纪工程”。
2007 年 11 月，祖庙东华里片区旧城改造国有土地使用权挂牌出让成交，项目的国有土地 使用权由瑞安房地产有限公司旗下的 8 间公司以人民币 75.1 亿元的成交价联合竞买取得。目前 项目正在实施。
二、产权情况
改造范围涉及居民9635户，3万多人，片区内共有各级文物保护单位22处，其中佛山祖 庙和东华里古建筑群为国家级文物保护单位，简氏别墅为省级文物保护单位。该片区是佛山文 物古迹最密集，规模最大，传统风貌保存较完整的历史文化街区。片区改造主要涉及旧城镇内 的居民的拆迁改造，居民通过购买商品住宅方式获得产权。产权的变更，主要是采取传统的政 府拆迁模式，在拆除后净地出让给市场开发主体的模式。
三、改造情况
（一）改造前建设情况
改造前片区内分布着住宅、工厂、商场等，是佛山市区中心主要的生活、生产区域。片区 房屋低矮破旧，杂乱无章，文保单位年久失修，毁损情况严重，乱搭乱建的违章建筑也是随处可见。 影响市容环境，也存在很多治安隐患。
（二）改造模式：政府主导，市场运作，采取部分拆除重建、部分修旧如旧，恢复历史文化街区风貌实施改造
传统的旧城改造模式一般交由开发商完成动迁、补偿安置与拆迁改造全过程，因各方面限制， 改造规模和效果不尽人意，容易因拆迁问题影响社会稳定。祖庙东华里片区改造项目创新采用 “政府引导，规划引领，属地实施，市场运作，分步推进，各方受益”的改造模式和“毛地出让， 净地移交”的土地移交模式，从机制上有效的保障了片区居民的利益。
2007 年 11 月，祖庙东华里片区旧城改造国有土地使用权挂牌出让成交，项目的国有土地 使用权由瑞安房地产有限公司旗下的 8 间公司以人民币 75.1 亿元的成交价联合竞买取得。
祖庙东华里片区改造，
一方面结合环境风貌恢复部分古镇历史景观和历史建筑，拆除影响 历史风貌的现代建筑物，改善基础设施，并辟出部分街区作原生态保护和展示；
另一方面在引 入现代商业元素的同时，鼓励民间手工艺以及老字号进驻经营。以现代化的手段保护和改造片 区众多优秀历史文化建筑，通过资源价值的空间合理分布来分区保护、利用，充分挖掘佛山岭 南历史文化特色，体现融合时尚元素与岭南文化的风情风貌。
（三）目前改造进度及开发成效
祖庙东华里片区改造是佛山市禅城区“三旧”改造的“龙头项目”、“世纪工程”。在佛 山市委市政府的大力支持下，禅城区委区政府高度重视，精心组织，提出“倾全区之力，超常 规运作”的思路，力求达到科学规划、和谐拆迁、多方共赢的改造效果。按照总体规划，祖庙 东华里片区改造工程预计总投资超过 250 亿元，净用地面积 51.7 万平方米，地上总建筑面积约150万平方米，其中住宅69.2万平方米，商业20.7万平方米，酒店/ 服务式公寓 11 万平方米，办公写字楼 45 万平方米，公共设施 4.2 万平 方米，地下零售 7 万平方米。
目前项目已初见规模，成为融合岭南民俗文化 , 具有禅城时代特色 和现代商业文明,辐射珠三角,影响华南地区集文化、旅游、商业、休闲、 居住为一体的综合性街区，成为佛山又一标志地块和新的城市名片— 岭南新天地
（四）改造前后效益对比
1．经济效益
按照总体规划，祖庙东华里片区改造项目净用地面积 51.7 万平方 米，总建筑面积150万平方米，总投资约250亿元，计划分五期开发建设， 预计 2018 年完成整体开发。 祖庙东华里片区整体改造完成后，将极大带动周边区域的经济发 展，促进商业、旅游、文化创意产业、餐饮、旅店业等第三产业的提升， 巩固和提高祖庙东华里传统商圈的商业价值。 辐射珠三角 , 影响华南地区，集文化、旅游、商业、休闲、居住为 一体的综合性街区，成为佛山市的城市中心和城市标志。日均客流量 达 2.5 万至 3 万人，中秋、春节、五一、国庆等节庆日，客流量更达十 几万人次。高峰时，日均接待 50 个旅游团。入驻商户超过 200 家，租 金呈上涨趋势。
2．社会效益
改造前片区内分布着住宅、工厂、商场等，是佛山市区中心主要的生活、生产区域。改造后该片区将打造成融合岭南民俗文化,具有禅城 时代特色和现代商业文明,辐射珠三角,影响华南地区集文化、旅游、商业、 休闲、居住为一体的综合性街区，成为佛山市的城市中心和城市标志。 为实现“多方共赢，民赢为主”的目标，在佛山市委、市政府的支持下， 禅城区委、区政府将兆祥路南侧普君地块、佛山公园西侧地块以及丝绸大 街北侧地块确定为本次改造工程的安置用地。丝绸大街地块主要用于安置 直管公房的居民，兆祥路南侧普君地块和佛山公园西侧地块主要用于安置 私产和单位产房的居民。普君新城、丝绸大街、佛山公园等 3 个安置小区 先后于 2012 年完成交楼工作。通过拆迁安置，安置住户摆脱了过去张乱差 的居住环境，生活质量得到了明显提升，生活配套设置进一步完善。
3．环境效益
公共设施比改造前增加 4 万平方米，绿化面积比原来增加 8 倍，建筑密度由原来的 70% 降至 40%。 改造前片区房屋低矮破旧，杂乱无章，文保单位年久失修，毁损情况严重，乱搭 乱建的违章建筑也是随处可见。影响市容环境，也存在很多治安隐患。改造后片区环境 面貌得到了根本性的改变，形成了居住环境优美，基础设施完善，交通便利，文化氛围 浓郁的新型城市中心区。
4．文化效益
以祖庙—简氏别墅—东华里三处文物为核心形成规划区的公共活动中心，保护规 划区的文物建筑、历史建筑、街巷和街区的传统风貌，发掘其潜在的物质与非物质的历 史文化价值，使之成为最具岭南文化特色和最具影响力的核心。
（五）改造前后对比
四、主要措施
（一）尝试“毛地”出让做法
祖庙东华里改造项目涉及居民上万户，涉及搬迁的居民超过 3 万人，搬迁安置补偿 成本高达 70 亿元以上。如果按照传统政策，必须先由政府垫资完成搬迁补偿安置，将 土地储备后再“净地”出让，那么禅城区政府很难有资金实力来推进该项目。
为解决祖庙东华里项目搬迁补偿急需的资金难题，禅城区政府依据省政府《关于推 进“三旧“改造促进节约集中去用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）相关精神， 大胆采取了“捆绑出让、净地移交”的方式，探索利用社会资金参与“三旧”改造的新模式：其基本做法是由政府将需拆迁安置的土地使用权以招拍挂方式出让确定改造主体，改 造主体承担相关搬迁补偿安置费用，政府在完成拆迁补偿和安置后将“净地”移交给市场主体。
2007 年 11 月，祖庙东华里片区旧城改造国有土地使用权挂牌出让成交，项目的国有土地 使用权由瑞安房地产有限公司旗下的 8 间公司以人民币 75.1 亿元的成交价联合竞买取得。
（二）探索保护与利用相结合的新路子
据统计，东华里祖庙片区内共有各级文物保护单位 22 处，一直以来受到政府相关部门的 严格保护。但实践证明，传统的政府主导下的只有财政支出而没有收益的单一的保护模式难 以真正达到保护的效果。 为妥善处理文物保护与三旧改造之间的矛盾，既对片区进行开发利用，又对各级文件进 行保护，该项目没有对文保建筑和历史建筑全部拆除，而是进行修葺加固，采取修旧如旧的 方式妥善加以保护和利用，恢复传统历史文化街区的风貌。 目前，东华里片区大部分文物保护建筑不仅得到了充分保护，而且产生了非常好的经济 效益，真正实现了保护和利用用的双“丰收”。
（三）以人为本，民赢为先，保障群众利益
拆迁是旧改工程最大的难题，禅城区政府确立“统筹各方利益，群众利益在首；实现多 方共赢，民赢为先”的指导思想，制订了符合广大居民利益的拆迁补偿标准，并配套三个现 代化小区满足拆迁户安置需求。区政府从全区各单位抽调 200 多名业务骨干，分 10 个功能组 和 50 个动迁队专职负责东华里片区改造的动迁工作。工作中始终坚持依法办事，严格执行政 策法规，充分保护拆迁户合法权益，做到“制度完善，程序严密，集体决策，监控到位”。
同时，做好拆迁户周转房或一次性安置房的租购工作，并对低保家庭采取临时救助和在 确保人均住房保障面积前提下，分类帮扶，妥善安置。由于贯彻以人为本的工作理念，使祖 庙东华里片区改造工作得到全社会的理解和支持，整个动迁安置顺利推进，未发生大的集体 上访或非正常上访事件，实现经济社会的科学发展，得到中央和省信访督导组的高度肯定。
五、存在的主要问题和原因
佛山市是历史文化名城，文保单位遍布全城，哪些可以拆除重建，哪些可以通过修缮进 行充分利用，哪些应保持原貌，没有统一的界限和标准，这使得保护和利用容易形成一对矛盾， 需要进行深入的探索。
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