錢、人、地、投資等到位後，華夏幸福期待業績釋放。
以產業新城聞名的華夏幸福（600340.SH）經歷了不同尋常的2018年，在其給股東的公開信中將過去一年概括為“水逆”。
的確，受困於環京整體的市場形勢以及華夏幸福本身獨特的開發模式，這家企業在去年不得不放緩投資節奏，光是應收款就達到了344億元，這些款項基本都是由於應收政府園區結算款增加所致。
4月19日，華夏幸福發佈2018年業績報告，在業績期內實現營業收入837.99億元，同比增長40.52%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤117.46億元，增長32.88%。銷售額1627.61億元，同比增長6.93%，簽約銷售面積共計1502.85萬平方米。
儘管這份年報足足有495頁，但外界對這家公司的疑問仍舊沒有消除，與平安的關係、吳向東到來後的新業務、都市圈戰略、產業新城的異地複製等等，在兩次向平安出讓股權後，這家公司已經發生了深刻的變化。
4月23日，華夏幸福在南京溧水召開了業績交流會，華夏幸福董事、聯席總裁趙鴻靖，華夏幸福董事會秘書林成紅等向外界解答了這些疑問。
背靠平安
在林成紅看來，華夏幸福2018年完成的最核心、也是最漂亮的兩件事就是“引平安，控風險”。
通過兩次股權轉讓，平安目前持有華夏幸福股份比例達到了25.25%，成為第二大股東。
第一筆137億的資金給了華夏幸福的控股股東華夏控股，主要用於解除其股票質押，這筆資金在去年9月份已經到位，第二筆42億近期將到位，根據協議安排，這筆資金在控股股東解完質押和繳完稅後將會給到上市公司。
4月1日當天，華夏控股已經解除了5005萬無限售流通股的質押，這部分股權曾質押給了深圳市融通資本管理股份有限公司，佔華夏幸福總股本30.03億股的1.67%。目前，華夏控股累計質押的股份還有8.18億股，佔其持有華夏幸福股份的65.92%，佔到上市公司總股本的27.23%。
降低大股東的股權質押比例只是一方面，在華夏幸福董秘林成紅看來，與平安的結合還有商業模式上的契合。
“對於華夏幸福這種商業模式來說，住宅的開發資金有很多渠道解決，但產業新城則需要長期投入，而這項業務的盈利性，穩定性都很好，同時，保險類長線資金也有自己的需求，這種資金一般期限長，體量大，成本低，對收益穩定性要求非常高。”林成紅說，“這就決定了平安可能要選一些新興不動產來投資。”
平安和華夏合作後，華夏的商業模式能有長線資金匹配，會走得更好、更穩、更能夠穿越週期；從險資類長線資金的角度來說，它缺一個長期收益穩定的資產。二者的結合，可以使長期資金和長期資產形成價值匹配。
有金主背書，華夏幸福在融資端也便捷了不少。
去年12月20日，華夏就完成了規模70億元公司債券的發行，利率分別為7%及8.3%。進入2019年後，華夏幸福更是加快了融資節奏，幾乎每個月都有新動作。今年一季度，其累計新增借款金額252.10億元，佔2018年末未經審計淨資產555.08億元的比例為45.42%。
在投資端，華夏幸福為了防風險從去年底開始也放緩了拿地節奏。其內部說法為“在不確定性中尋找確定性”。
從2018年財報中可見，華夏幸福除了一季度經營性現金流為負以外，其於三個季度的經營型現金流都是正的。但這種謹慎態度，也導致了土地儲備不足，今年一季度華夏幸福不管是產業新城還是房地產業務，業績都比去年同期下降了30%以上。
當然，最近華夏幸福也加緊了補倉力度，僅在3月份就斥資拿下了28宗地塊。
過去一年的這些大轉變，讓華夏幸福又有了一些底氣。
“華夏幸福經過2017年、2018年的調整，重新進入一個非常良性正常的經營邏輯上。去年四季度人到位，錢到位，今年一季度地到位、投資到位。接下來意味著銷售的釋放，業績的釋放，因為還要一段週期，可能會集中到幾個月之後，”林成紅的這種自信，還有待市場檢驗。
新團隊，新業務
談到如今的華夏幸福，繞不開今年2月份正式加盟的吳向東，以及他所率領的南方總部團隊和新業務拓展。
據一條君解，目前整個華夏幸福南方總部已經超過100人，其中有40多人來自華潤置地，未來，還會有更多的華潤員工加入這個團隊。
吳向東已經將他要拓展的新業務歸納為：“新模式，新領域，新地域”。
從去年四季度開始，華夏幸福就啟動了戰略規劃制定，年報中給出了新任總裁吳向東帶領制定的公司戰略：繼續做強產業新城業務的同時，將在傳統重資產模式的基礎上，加速開拓輕資產模式，輕重並舉；探索開拓產業新城以外屬於綜合不動產的新業務領域，將增加商業地產及相關中高端住宅業務，如寫字樓、商場等。
另外，華夏幸福還會探索康養、長租公寓等新型不動產業務；並明確將重點佈局京津冀、長三角、粵港澳大灣區3個高能核心都市圈，鄭州、武漢、成都3個高潛力核心都市圈，以及圍繞長沙、西安、貴陽、瀋陽發展的4個潛力核心都市圈。
現階段這些新業務的佈局與產業新城還有所區別，新業務實行的是“3+2”佈局策略，3大都市圈加上武漢和成都。
林成紅透露，華夏幸福將重點佈局城市商辦項目，前期受制於現金流和負債壓力，新業務併不併表，也不作出資人，採取輕資產的方式輸出管理。
“3年以後，如果資產負債表合適，我們會進行輕重資產的匹配，會自己持有，如果有能力還可以去管理一些市場化的資產，我們認為萬象城已經被市場證明了是很好的產品，吳總的團隊兩大股東都非常看好，我們有信心把管理輸出做好，當然也需要項目來證明。”
目前，新業務有多個項目正在進行落地談判，而平安出於對寫字樓資產配置的需要，將與華夏幸福聯合進行商辦物業的開發，未來考驗他們的將是資產管理規模，管理費率等問題。
在實際運行中，產業新城業務和新業務在都市圈的選擇上有一定重合，未來這兩條業務線也將有協作，“在投資者會議上，吳向東表示新業務可以在廊坊的產業園內進行綜合體、商辦的開發運營”，趙鴻靖表示。
至於兩個團隊的協作，林成紅說，“對應政府和客戶的某些訴求，肯定會有協同，但在前端的業務上，兩者是獨立的，二者可以共享人力，行政，財務，運營這些中後臺，新業務也可以在廊坊區域選擇某些優質項目作為突破口。”
都市圈戰略
緩解風險、新團隊和新業務都明確後，華夏幸福也將眼光放得更長遠了。
在華夏幸福的致股東信中，對未來10到20年的房地產市場的特徵概括為“三化”，即空間都市圈化、運營精益化、地產金融化。這也是華夏幸福未來佈局和業務發展的根本邏輯。
根據華夏幸福產業研究院的判斷，未來10年內中國增量人口超過三分之二都彙集在都市圈以內，結構性的趨勢越來越大，而不動產趨勢性的機會在逐漸見頂，結構性的機會在不斷湧現。
林成紅表示：“我們認為以後區分不動產市場可能用都市圈市場和非都市圈市場比較合適，都市圈市場可能會引領未來的不動產市場，而房價將與他所在都市圈核心城市的能級相關，而且有相對應的比例關係。”
在華夏幸福的研究中，都市圈也可以被解構為三層，最外層是都市圈，裡面是城市圈，最核心的是核心圈，三層對應的不動產機會不一樣，核心圈承載的是改善需求，城市圈則滿足滿足康養物流等功能，都市圈則是承接外溢需求。
今年2月，國家發改委發佈了《關於培育發展現代化都市圈的指導意見》，其中提到，都市圈是城市群內部以超大特大城市或輻射帶動功能強的大城市為中心、以1小時通勤圈為基本範圍的城鎮化空間形態。這也是首次從國家層面對都市圈建設做出統籌安排。
依據華夏幸福的“三化”概念，也形成了相匹配的三個主體，即自身原本的定位產業新城運營商（空間都市圈化），戰略性財務投資的平安（地產金融化）、運營新團隊新業務（運營精細化）。在業務上，會保留核心城市都市圈產業新城和孔雀城等業務，在核心圈尋找優質的、長線資金青睞的商辦物業標的的運營開發業務。
目前，華夏幸福開發的產業新城達到了77個，佈局了15個都市圈，2018年度新增了18座產業新城，在全國行成了“3+3+4”的整體格局，即京津冀、長三角、粵港澳大灣區3個高能核心都市圈，鄭州、武漢、成都3個高潛力核心都市圈，以及圍繞長沙、西安、貴陽、瀋陽發展的4個潛力核心都市圈。
值得注意的是，在環京區域受到政策影響之際，環北京以外區域的銷售額在2018年達到了756億元，同比增長109%，佔整體銷售額比例從上一年的24%提升至46%；銷售面積比重由去年同期的34%提升至54%。
華夏幸福董事、聯席總裁趙鴻靖表示：“財務指標上，77個產業新城中一共有48個產業新城已經實現了經營型的回款，20個產業新城累計現金流轉正。一座產業新城的現金流回正週期大概在4到5年。”
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