2018年，华夏幸福的表现依旧稳定，在此前庞大的业绩基数上，它仍然保持较高的增速。
在最新发布的年度报告里，华夏幸福罕见地挂出了一封致股东信，调侃地将去年称为“水逆的2018”。
仅从字面意思上，很容易让人产生误解，也许不少人觉得华夏幸福的2018年“诸事不顺”。但如果仔细翻阅它的业绩报告，“水逆的2018”其实有些言过其实。
与过去几年相比，华夏幸福在2018年表现依旧稳定，在此前庞大的业绩基数上，它仍然保持较高的增速。
比如，营业收入838亿元，同比增长40.5%；
归属于上市公司股东的净利润117.5亿元，比上年增长32.9%；
整体毛利率为42%；
ROE依旧是行业中名列前茅的35.2%；
预计派发现金股利36亿元，占净利润比例达31%，连续三年分红派现比率超30%。
根据Wind金融的数据，2018年度，在营业收入相近的20家A股同行业上市公司里，华夏幸福的ROE排在第二位。
1
如果用一个词来描述贯穿华夏幸福2018年的经营状况，“结构优化”应该是较为准确的一个。
华夏幸福2018年838亿元的营业收入里，来自产业发展服务的收入为239亿元，土地整理收入为53亿元。而在2011年上市的时候，产业发展服务收入不过才9.5亿元。
产业发展服务是华夏幸福作为产业新城运营商最明显的标志，相应的产业发展服务收入占比，则是衡量华夏幸福核心业务发展的成效。
与常规意义上的地产开发业务不同，产业新城的打造需要更长的周期。在产业培育成熟之后，产业新城将给华夏幸福带来持续稳定的业务收入。这些收入的获得，与华夏幸福引入的企业数量和落地投资额直接相关。
2011年时，产业发展服务收入所占华夏幸福的整体营收比重只有12.2%。到2018年，这一比重已经提高到28.5%。
产业发展服务收入比重的提升，华夏幸福能够给股东创造的利润更为可观。与其他业务收入相比，产业发展服务收入拥有极高的毛利率。
2018年华夏幸福产业发展服务收入的毛利率超过了77%。相比之下，地产开发业务的毛利率约为29.7%。
2
在“进”项的收入结构优化的同时，华夏幸福的“支”项也同步进行调整，费用和债务结构继续优化。
在营业收入保持40%增速的基础上，华夏幸福依然很好地控制了期间费用的水平。
2018年，华夏幸福的销售费用为18.8亿元，低于2017年的19.6亿元；
财务费用下降0.2亿元至9.6亿元。
较好的期间费用控制，华夏幸福的利润水平得以保持同步的快速增长。营业利润从2017年的128.8亿元增长到2018年的178.7亿元，归属于上市公司股东的净利润则从87.8亿元提高到117.5亿元。
2018年，华夏幸福控制有息负债增速，严控融资成本，主动去杠杆，大幅削减短期借款规模，以长期债务替换短期债务，优化了公司的债务结构。
这主要表现在：一年内到期的有息债务从上年的31%下降至19%，长短期债务比达到4.2倍，公司货币资金覆盖一年以内到期的有息负债达1.8倍。
过去一年华夏幸福在直接融资市场的广开渠道，支撑了公司债务结构的优化调整。
比如在市场窗口期，公募债融到了120亿元，私募债46.1亿元，短期融资券50亿元，全年发行的13.7亿美元海外债券也都获得超额认购。
在银行贷款方面，华夏幸福获得了3683亿元的银行授信，到2018年底时，未动用授信额度还有3078亿元。
3
2002年，当华夏幸福起步于河北固安时，公司的业务布局仅偏居一隅。到2018年时，华夏幸福的产业新城已经布局了全国15个核心都市圈，形成了“3+3+4”的战略格局，仅2018年就新增18个产业新城，累计布局77个产业新城。
在起步阶段，环北京区域是华夏幸福业绩快速增长的引擎，随着产业新城业务异地复制不断提速，环北京以外区域在华夏幸福的业务占比迅速提高，接过了推动公司业绩继续高速增长的“大棒”。
这种区域业务结构的优化在2018年愈发明显：
2018年，环北京以外区域实现收入257亿元，同比增长82%，占公司主营业务收入的比重由上一年同期的23.72%提升到30.8%。
环北京以外区域的销售额为756亿元，同比增长109%，占整体销售额比例从23.76%直接提升到46.5%；
环北京以外区域的住宅业务销售额564.8亿元，同比增长93 %，销售金额占比由上一年度的24.36%提升至43.7%，销售面积比重由上一年度的34.2%提升至54%；
2018年新增签约入园企业702家，新增签约投资额约为1660亿元。其中，环北京以外区域新增入园企业501家，新增签约投资额1406亿元，同比增长51.8%，占公司整体新增签约投资额达到85%；
产业服务收入238.92亿元，其中环北京以外区域新增产业服务收入126.78亿元，同比增长316%；
在环北京以外区域新增土地面积占比从上年的58%进一步提升到87%。
以上数据总结起来就是，华夏幸福的产业新城模式异地复制取得了越来越大的成效，当然也向外界展示了公司高质量快速打造产业新城的能力。
4
2018年度的致股东信，不仅有华夏幸福自我调侃的坦然心态，更重要的是字里行间透露出的华夏幸福业务发展新方向。
接下来的华夏幸福，将不仅关注产业新城业务，还将开拓新领域、新模式、新地域，在“新旧”业务结构中进行探索优化。
新模式：在传统重资产模式的基础上，加速开拓轻资产模式，轻重并举。在盘活存量资产、优化资产负债结构的同时，以资产管理输出的模式，快速切入市场，并逐步探索其他市场化模式，如基金模式、资产证券化模式。
新领域：在做强产业新城业务的基础上，探索开拓产业新城以外亦属于综合不动产的新业务领域。增加商业地产及相关中高端住宅业务，如写字楼、商场等；并对康养、长租公寓等新型不动产业务保持探索。
新地域：聚焦深耕核心都市圈，并将开拓进军都市圈的核心圈，进一步夯实在核心都市圈内的布局。依托京津冀、长三角、粤港澳大湾区等核心都市圈“3+3+4”的战略布局，通过多元渠道获取优质资源和项目。
这些新的战略方向，是华夏幸福基于城镇化迈向都市圈化的战略机遇下，坚持做强产业新城业务，并结合空间都市圈化、运营精细化、地产金融化等新趋势所做出的判断。
而从事这些新业务，华夏幸福将具备第二大股东平安集团所带来的战略协同优势。
閱讀更多 拾遺地 的文章
