河西南“星八客”時代落幕，手握500萬的南京買房人，你們還好嗎？房產頭條網

河西南“星八客”時代落幕，手握500萬的南京買房人，你們還好嗎？

南京買房服務中心

買房就找秘書長

南京首席房地產專家、意見領袖、買房達人，南京房地產促進會秘書長張輝領銜專業團隊，在南京買房置業、投資開發以及政府機構、新聞媒體、上下游產業瞭解南京及全國樓市的必備手冊。

一| 河西南最後限價盤即將收官，“星八客”時代本月正式落幕

昨天晚上升龍天匯正在申領銷許的消息刷爆朋友圈，該項目預計最快今明兩天就將領到銷許，作為河西南最後的限價盤，其熱度和關注度自然不言而喻，預計又將掀起一輪登記報名潮，河西南又將以超低中籤率，讓全國樓市大v們都為之側目。

為什麼會這麼火？

一方面，是獲取財富方式的多元化，擁有財富人群的擴大化，能拿出這筆房款的人人越來越多，另一方面，是市場供應的稀缺，這必然導致市場供需失衡，甚至嚴重失衡。

於是，這個奇怪的市場上，一部分人因為房價的上漲買不起房而心生焦慮，另一部分手握現金卻買不到房的人同樣焦慮。這些人的焦慮，除了擔心財富的貶值，更害怕會有越來越多現在的“愛理不理”，變成將來的“高攀不起”，河西南就是最好的例子。

“星八客”時代即將迎來最終章↓

二|“手握500萬元，在南京一無所有。”是悖論還是現實？

這兩年我們可以看到，限價房庫存變得越來越緊張，300萬左右已經成為主城區的門檻，500萬左右再也買不到曾經的地段，而我們一度以為去化較慢的高端市場，也越發火熱。

這是為什麼呢？

首先，可選的房源越來越少了。河西中、河西南，江心洲，鼓樓濱江、南站這些曾經的一線板塊500萬左右的房子幾乎絕跡了。

其次，可買的戶型越來越小了。僅僅只是2年半以前，500萬都還是大戶型豪宅的代名詞，而如今，即使是河西南、南站，一套140來方的房子，總價也有500萬了，關鍵還搶不到。

還有，可買的地方，也越來越遠了。500萬，已無法留在河西中，一直無開盤節點的華新城璟園最小戶型也有142㎡，河西南升龍天匯之後，也只能祈禱魚嘴金茂悅的價格不要太“出格”，500萬甚至抓不住鼓樓濱江的尾巴，板塊內僅有均價38780元/㎡深業濱江半島在售132、298㎡戶型產品，起步價超500萬，南站早已陷入空窗期，如今房價松限趨勢愈發明顯，後期的高價地的房價只能說一切皆有可能。

最後，實在不行就買二手房。但二手房就真的划算嗎？經過今年春節後瘋漲的一波，南京的二手房總價平均上升了一大截，再加上高昂的稅費，損失的年限，折舊的產品，耗費的時間和精力，想買稱心如意也難於上青天。如今的500萬選擇二手房可能只配住進和剛需房一樣逼仄的空間裡去，然而，捫心自問，手握500萬，你真的願意蝸居嗎？

三| 江北新區強勢崛起，買江北不再是“將就”

也許對這些人來說，離開了河西、鼓樓濱江、南站這3個區域，都是“將就”。可是，有些在他們看來是 “將就”的地方，隨著城市發展的變遷，已經悄然崛起。

2015年7月，南京江北新區獲批，各類城建、規劃利好隨機爆發，不僅在規劃上看齊河西，建設速度比河西更甚：

規劃定位更高：定位中國第十三個、江蘇省唯一的國家級新區，遠超河西當年的城市副中心；
投入資金更多：總投資將達到1552.9億元，超河西；
落地速度更快：
2017年江北新區直管區的地區生產總值1030億，增速9.5%，全市第一；2018年159個重大產業項目集中開工，超河西；
吸引力更大：如果說河西吸引的主要是南京、蘇北、安徽的人才，那江北新區則是在全國範圍內的人才；
……

在最新的《南京市城市總體規劃（2018—2035）》開啟一江兩翼、擁江發展戰略，確定江南江北雙主城，國家級新區——江北新區定位為“南京新主城”。

可以說，我們正在共同見證一個新中心的崛起，甚至可以預見，無論是區域定位、發展速度、板塊房價，江北新區有望將河西甩在身後。

在板塊建設不斷髮展的同時，江北新區的樓面價也不斷被刷新，早就突破2萬甚至更高了，房價平均漲幅更是已突破200%！曾經的剛需或者初改集中營，如今卻要三五倍的價格才能踏入，這中間，不過眨眼之間。一切恍如隔世。

四| 這裡有最適合中產投資的房子，也有最適合中產居住的房子

正在持續發力的江北新區其實已經是很多人心中的香餑餑，江北新區核心區的房子，更全南京最難買到房子的板塊之一，可惜手握500萬的買房人，也只是比按揭客戶稍微好一點而已，一樣要去搖號，一樣可能運氣不好……

每一次開盤都是一場戰役

江北核心區作為國家戰略下的核心引擎，在功能佈局上，核心區將重點打造新金融中心、創客中心、互聯網集聚區等，都市氛圍濃郁，是買城市資源的首選板塊。板塊內絕大部分的樓盤，都以90-140方為主，投資、剛需、首改，是這些樓盤的客戶。尤其投資客扎堆，讓這些樓盤更難買到。手握500萬，想要選個體面的大房子，算來算去，真的不好意思啦……

當然，江北新區並不只有核心區板塊，但是不能否認的是，從長遠角度考慮，核心區的樓盤可以實現最大化現有城市發展紅利，而江北新區其他板塊諸如珠江鎮板塊、科工園、紫金社區板塊等都有一定的居住功能設定，但是從與商業體、商務區、居住配套以及生態環境來綜合考慮，這幾個板塊各有利弊。

比如，珠江鎮板塊作為江北老城區，配套成熟且已成形，但未來想象空間受限，適合資金有限的剛需。科工園、紫金社區板塊以新興產業區為主，是純剛需板塊。而五橋板塊在配套和發展潛力上表現都相對較弱。

那麼除了買不到核心區外，江北新區就沒有適合手握500萬的中產買來住的房子嗎？

如果要為中產指明一個居住的最佳地，我的選擇會是江北新區老山板塊。

江北新區老山板塊作為南京第三代山居富人區，環境優越、靜謐宜居，圈層純粹，這些優勢是眾所皆知的。

隨著江北的不斷髮展，老山板塊的居住屬性也在不斷提升，配套也在不斷完善：

交通：周邊由沿山大道、江北大道快速路、浦濱路以及浦口大道、黃山嶺路形成了“三橫兩縱”交通路網。10號線、11號線（規劃）、4號線二期（規劃）等地鐵彙集，未來將擁有22條過江通道，與河西形成聯合發展之勢。
商業：坐擁江浦新興商圈，多通道連接新街口商圈、龍江商圈以及河西商圈，享受江北CBD地下空間輻射。
醫療：江蘇省人民醫院浦口分院、浦口區婦幼保健醫院、鼓樓醫院江北分院等
休閒：珍珠泉公園、老山森林公園、喬波冰雪世界等

此外，老山板塊是南京傳統低密度宜居板塊，是南京最主要的森林公園和城市綠肺，更是江北新區“大綠戰略”的重要承擔者。自然資源稀缺，未來可開發土地已十分有限，保值、升值潛力顯而易見。

五| 這裡有最適合中產投資的房子，也有最適合中產居住的房子

再回到買房正題。

近日，江北老山高端別墅——金隅紫京疊院公開144㎡、170㎡洋房樣板間，同時也傳出了即將加推的消息：預計4月底加推230套洋房，戶型面積110-170㎡，精裝交付，這樣的消息

絕對是南京樓市緩解中產焦慮的最佳“良藥”。

整體規劃：耗時790天，只為致敬老山

2016年4月15日，在國家級江北新區老山南麓，金隅斥資42.6億獲取G07地塊，從河西到江北，從十年大成的南京中心到下一個十年的國家級新中心。

在之後790天的時間裡，金隅一直在思考如何利用好這片優質的低密空間。

最終，金隅•紫京疊院承接山勢起伏，創造性融建築與山為一體，以新中式建築文化為魂，築32萬方墅居院落，1.6超低容積率，打造具備高低起伏之美的疊墅、洋房產品。

整個小區，共規劃有20棟瞰山洋房，建築面積約110-140㎡，22棟建築面積約230-260㎡山墅疊拼及4棟退臺疊拼，1.6超低容積率，打造低密度墅居社區。

目前在售的1、4、11、21、22號樓毛坯疊墅房源（均有1-2套疊墅，所剩不多），是江北唯一的4層疊墅，只有上疊和下疊，沒有中疊或中間的平層，而其他3家疊墅盤都是6-7層，其他江北乃至南京的疊墅以6層居多，下疊、中疊、上疊。

（金隅紫京疊院實景圖）

產品力：江北最強精裝，不負中產不負山

值得一提的是，限價時代下，金隅依舊在堅持精工品質產品，不惜重金引入豪華設計師陣容，打造江北最強精裝盤！甄選國內外知名品牌，每一細節精心考量，傾力打造品質生活。此前項目公開其洋房產品精裝標準，可謂是目前為江北精裝最高標準。

據悉，項目由梁景華、史南橋2位大師聯袂設計打造，所有洋房產品內部均採用威能、科勒、西門子、東芝等國際頂級一線品牌，並引入超強科技系統，包括全屋地暖系統，中央空調，停車管理系統，電子巡更系統、周界警報系統、一卡通系統和社區健康系統等，成為江北圈層豪宅新標杆。

項目本次即將加推洋房主力戶型為110-170㎡的精裝洋房，打造奢闊三室至四室。除含金量極高的精裝體系之外，戶型舒適度同樣極高。具體來看，整體方正、南北通透，南向三面寬朝南，客廳連接超大觀景陽臺。採光通風極佳，面積零浪費，更強調住宅功能性。並設置電梯獨立入戶，地下雙精裝大堂，內外置雙玄關，配置中央空調和地暖，直擊中產置業軟肋！

144㎡四室兩廳兩衛戶型圖及實景樣板間