插草賣子，是古代窮人被逼無奈為了還債，不得不在自己的孩子身上插上根草作為標記，賣掉自己的孩子以緩解鉅額債務。現在，異曲同工的泰禾集團也在不斷賣掉自己的“孩子”子公司。而在樓市調控階段，玩慣了高槓杆的泰禾集團，也開始走起“復古風”。
素以高槓杆著稱的泰禾集團，曾一度藉此而博得快速發展機會。但高槓杆註定不會是一杯甘甜的美酒，它更像是一貼含毒的大補藥。用對時候，讓人身體快速恢復，但其中的毒素，卻不會因此而消失，且補藥中的毒副作用會逐漸發作。
接連出手賣資產
就在最近幾天，泰禾集團接連發布公告，宣佈出讓資產。
3月25日晚間，泰禾發公告稱，全資子公司向世茂房地產全資子公司轉讓南昌茵夢湖項目51%股權，總計代價18.05億元。交易完成後，泰禾將間接持有茵夢湖項目49%股權，拱手讓出的控股權。
就在三天前的3月22日晚間，泰禾集團公告，全資子公司杭州泰禾向上海世茂全資子公司上海煦曉轉讓杭州泰禾持有的杭州藝輝商務諮詢有限公司51%股權，股權對價為3.79億元。而在本次交易前，杭州泰禾持有杭州藝輝100%股權。
而坊間更是傳聞，泰禾集團近期一次性拿出12個項目對外出售。
如此大手筆出售資產，這讓人不得不聯想到一筆將於3月28日到期、發行量為30億元的債券融資。
不過，泰禾並不承認自己因缺錢而甩賣資產。在3月25日發佈《關於項目合作開發及近期債券兌付的情況說明公告》稱：“從2016年開始，泰禾通過併購、參股操盤等多種方式獲得土地儲備，商業談判涉及新增土地獲取以及現有項目的合作開發，部分項目能夠最終實現併購或合作。公司根據具體地產項目運營情況，與其他機構或地產公司合作開發，目的是為了提升地產項目品質，加快項目開發建設進程，符合行業慣例，屬於正常的經營行為。”
而對於這筆債券，泰禾集團表示，公司已足額準備了專項資金用於“16泰禾01”的還本付息，不存在兌付風險，具體兌付情況以公司在深圳證券交易所固定收益品種業務專區發佈的債券兌付公告及實際兌付結果為準。
其實，不管自己承認與否，市場已經強烈關注泰禾集團的負債問題。在3月15日這天，就有機構在調研時就今年公司到期債務的償付計劃做了提問，泰禾集團方面表示會提前做好相關安排，確保相應的本息按時足額兌付。公司去年的所有到期銀行借款、債券、其他非銀行貸款等，均按期償還，足額還本付息。最近一期需要兌付的債券是16泰禾01，公司已做好了相應的資金安排。
公司到期債務還款來源上，泰禾集團進一步解釋稱，一方面是來自項目的銷售回款，另一方面，公司積極推進多渠道融資，拓寬了資金來源。“今年公司將繼續優化財務指標和負債結構，將公司負債狀況控制在現階段的合理水平。”泰禾集團如此回答機構問題。
確實“很差錢”
不得不說，泰禾集團確實是一家“很差錢”的公司。根據其公佈的2018年三季報數據顯示，截止到2018年3季度末，公司營業收入雖然達到了195.8億元，歸屬母公司淨利潤也達到了14.4億元，但經營現金流量淨額卻只有1.62億元。再往前看，2018年前兩個季度，該數據居然是-5.21億元和-46.0億元。雖然在2018年三季度略有好轉，但仍未擺脫舉債經營的窘境。
槓桿擴張背後是其淨負債率高企。統計數據顯示，泰禾集團在2014年-2018年上半年，其淨資產負債率高達530.18%、229.50%、298.70%、474.64%、342.14%。高負債的背後，是泰禾集團在土地市場上，根據其年報資料顯示，20156年其營業收入為207.28億元，但拿地卻花了400.22億元；2017年營業收入為243.31億元，同年拿地金額更是高達509.9億元。
而機構報告則顯示，泰禾集團近年來確實存在集中償付壓力。東方金誠出具的報告指出，從公司債務期限結構來看，以泰禾集團現有債務為基礎，在考慮債券提前回售情況下，泰禾在2018年4-12月、2019年和2020年到期需償還的債務分別為384.02億元、473.59億元和477.99億元，存在集中償付壓力。
未來或將更加艱難
樓市已經進入調整期，銷售面積的回落，意味著市場熱度下降，因而使得高槓杆、高週轉失去了存在基礎。
現階段為何不利於高槓杆模式？有業內人士打了一個形象的比喻，在岸上可以把雙截棍耍得虎虎生風，但跳到水裡再耍耍看？而目前泰禾集團所面臨的境況，就如同手持雙截棍立於水中，縱然技藝高強，但也無可奈何。
首先是整個行業進入償債高發期。廣發證券存在2017年中發出警示，警告市場要關注房企的存量債務兌付風險，一語成讖。廣發證券認為，2016年，上市房企槓桿小幅改善，並且負債結構更加優化，主要得益於銷售回款改善以及公司長短債的置換。但在2015年大量銀行表外資金借道非標流入房地產領域，大量的表外融資使得房企槓桿水平確實存在被低估的現象。
“我們認為未來需警惕房企的存量債務兌付風險。一方面，房企資金端在銷售逐步下行以及融資環境持續收緊的背景下將繼續承壓。而債務端，根據我們統計，過去兩年房企存量債務的期限在2-3年，未來幾年將迎來集中兌付期，需要警惕中小型房企的兌付風險。”廣發證券給出這樣的判斷。而它所說的“未來幾年”，就包括2019年、2020年。
另一方面，持續調控使得樓市進入調整期，這對高槓杆模式來說也是考驗。根據國家統計局公佈的數據顯示，在今年2月份，商品房銷售面積時隔45個月首次出現負值。1-2月份，商品房銷售面積轉升為降，同比下跌3.6%；銷售額同比增長2.8%，增速回落9.4個百分點。鑑於當下房地產市場已然步入調整期，業內人士認為後續銷售面積仍有下降空間，極端跌幅將在﹣10% — ﹣20%之間。
當市場步入調整階段，對於所有開發商來說，都將面臨產品去化速度降低的困境，泰禾概莫能外。為了擺脫當前困境，泰禾集團除了轉讓資產之外，同時還加大了促銷力度，以求獲得更多銷售回款。如泰禾北京發起了“泰禾1號搶收計劃”，這個計劃是將金尊府、金府大院、泰禾西府大院和北京院子二期四個高端項目中的個別房屋降價出售。
目前泰禾集團尚未真正公佈2018年報，但從2018年三季報，我們也能窺探出所面臨的資金壓力大小。2018年的三季報顯示，泰禾的負債總額高達2052億元，資產負債率達到84.7%，短期借款188.8億元，一年內到期的非流動負債高達457.93億元，長期借款及應付債券合計788.36億元。正是因為資金方面問題，泰禾集團2018年前6個月泰禾只花費了52億元擴充自己的土地儲備。
賣子求生，泰禾能否解決債務大山，我們拭目以待！
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