插草卖子，是古代穷人被逼无奈为了还债，不得不在自己的孩子身上插上根草作为标记，卖掉自己的孩子以缓解巨额债务。现在，异曲同工的泰禾集团也在不断卖掉自己的“孩子”子公司。而在楼市调控阶段，玩惯了高杠杆的泰禾集团，也开始走起“复古风”。
素以高杠杆著称的泰禾集团，曾一度借此而博得快速发展机会。但高杠杆注定不会是一杯甘甜的美酒，它更像是一贴含毒的大补药。用对时候，让人身体快速恢复，但其中的毒素，却不会因此而消失，且补药中的毒副作用会逐渐发作。
接连出手卖资产
就在最近几天，泰禾集团接连发布公告，宣布出让资产。
3月25日晚间，泰禾发公告称，全资子公司向世茂房地产全资子公司转让南昌茵梦湖项目51%股权，总计代价18.05亿元。交易完成后，泰禾将间接持有茵梦湖项目49%股权，拱手让出的控股权。
就在三天前的3月22日晚间，泰禾集团公告，全资子公司杭州泰禾向上海世茂全资子公司上海煦晓转让杭州泰禾持有的杭州艺辉商务咨询有限公司51%股权，股权对价为3.79亿元。而在本次交易前，杭州泰禾持有杭州艺辉100%股权。
而坊间更是传闻，泰禾集团近期一次性拿出12个项目对外出售。
如此大手笔出售资产，这让人不得不联想到一笔将于3月28日到期、发行量为30亿元的债券融资。
不过，泰禾并不承认自己因缺钱而甩卖资产。在3月25日发布《关于项目合作开发及近期债券兑付的情况说明公告》称：“从2016年开始，泰禾通过并购、参股操盘等多种方式获得土地储备，商业谈判涉及新增土地获取以及现有项目的合作开发，部分项目能够最终实现并购或合作。公司根据具体地产项目运营情况，与其他机构或地产公司合作开发，目的是为了提升地产项目品质，加快项目开发建设进程，符合行业惯例，属于正常的经营行为。”
而对于这笔债券，泰禾集团表示，公司已足额准备了专项资金用于“16泰禾01”的还本付息，不存在兑付风险，具体兑付情况以公司在深圳证券交易所固定收益品种业务专区发布的债券兑付公告及实际兑付结果为准。
其实，不管自己承认与否，市场已经强烈关注泰禾集团的负债问题。在3月15日这天，就有机构在调研时就今年公司到期债务的偿付计划做了提问，泰禾集团方面表示会提前做好相关安排，确保相应的本息按时足额兑付。公司去年的所有到期银行借款、债券、其他非银行贷款等，均按期偿还，足额还本付息。最近一期需要兑付的债券是16泰禾01，公司已做好了相应的资金安排。
公司到期债务还款来源上，泰禾集团进一步解释称，一方面是来自项目的销售回款，另一方面，公司积极推进多渠道融资，拓宽了资金来源。“今年公司将继续优化财务指标和负债结构，将公司负债状况控制在现阶段的合理水平。”泰禾集团如此回答机构问题。
确实“很差钱”
不得不说，泰禾集团确实是一家“很差钱”的公司。根据其公布的2018年三季报数据显示，截止到2018年3季度末，公司营业收入虽然达到了195.8亿元，归属母公司净利润也达到了14.4亿元，但经营现金流量净额却只有1.62亿元。再往前看，2018年前两个季度，该数据居然是-5.21亿元和-46.0亿元。虽然在2018年三季度略有好转，但仍未摆脱举债经营的窘境。
杠杆扩张背后是其净负债率高企。统计数据显示，泰禾集团在2014年-2018年上半年，其净资产负债率高达530.18%、229.50%、298.70%、474.64%、342.14%。高负债的背后，是泰禾集团在土地市场上，根据其年报资料显示，20156年其营业收入为207.28亿元，但拿地却花了400.22亿元；2017年营业收入为243.31亿元，同年拿地金额更是高达509.9亿元。
而机构报告则显示，泰禾集团近年来确实存在集中偿付压力。东方金诚出具的报告指出，从公司债务期限结构来看，以泰禾集团现有债务为基础，在考虑债券提前回售情况下，泰禾在2018年4-12月、2019年和2020年到期需偿还的债务分别为384.02亿元、473.59亿元和477.99亿元，存在集中偿付压力。
未来或将更加艰难
楼市已经进入调整期，销售面积的回落，意味着市场热度下降，因而使得高杠杆、高周转失去了存在基础。
现阶段为何不利于高杠杆模式？有业内人士打了一个形象的比喻，在岸上可以把双截棍耍得虎虎生风，但跳到水里再耍耍看？而目前泰禾集团所面临的境况，就如同手持双截棍立于水中，纵然技艺高强，但也无可奈何。
首先是整个行业进入偿债高发期。广发证券存在2017年中发出警示，警告市场要关注房企的存量债务兑付风险，一语成谶。广发证券认为，2016年，上市房企杠杆小幅改善，并且负债结构更加优化，主要得益于销售回款改善以及公司长短债的置换。但在2015年大量银行表外资金借道非标流入房地产领域，大量的表外融资使得房企杠杆水平确实存在被低估的现象。
“我们认为未来需警惕房企的存量债务兑付风险。一方面，房企资金端在销售逐步下行以及融资环境持续收紧的背景下将继续承压。而债务端，根据我们统计，过去两年房企存量债务的期限在2-3年，未来几年将迎来集中兑付期，需要警惕中小型房企的兑付风险。”广发证券给出这样的判断。而它所说的“未来几年”，就包括2019年、2020年。
另一方面，持续调控使得楼市进入调整期，这对高杠杆模式来说也是考验。根据国家统计局公布的数据显示，在今年2月份，商品房销售面积时隔45个月首次出现负值。1-2月份，商品房销售面积转升为降，同比下跌3.6%；销售额同比增长2.8%，增速回落9.4个百分点。鉴于当下房地产市场已然步入调整期，业内人士认为后续销售面积仍有下降空间，极端跌幅将在﹣10% — ﹣20%之间。
当市场步入调整阶段，对于所有开发商来说，都将面临产品去化速度降低的困境，泰禾概莫能外。为了摆脱当前困境，泰禾集团除了转让资产之外，同时还加大了促销力度，以求获得更多销售回款。如泰禾北京发起了“泰禾1号抢收计划”，这个计划是将金尊府、金府大院、泰禾西府大院和北京院子二期四个高端项目中的个别房屋降价出售。
目前泰禾集团尚未真正公布2018年报，但从2018年三季报，我们也能窥探出所面临的资金压力大小。2018年的三季报显示，泰禾的负债总额高达2052亿元，资产负债率达到84.7%，短期借款188.8亿元，一年内到期的非流动负债高达457.93亿元，长期借款及应付债券合计788.36亿元。正是因为资金方面问题，泰禾集团2018年前6个月泰禾只花费了52亿元扩充自己的土地储备。
卖子求生，泰禾能否解决债务大山，我们拭目以待！
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