我平时闲来无事，总喜欢琢磨房产，无时无刻不在思考，房地产这个巨大的怪兽会把中国经济带向何方，而自己在这股洪流里又如何才能安身立命。
早已厌倦了那些炸裂标题和新闻热点的我，现在已经慢慢学会让自己变得冷静，耐心地去寻找一些隐藏在房产大跃进背后的小趋势。
最近翻了一下历史数据，也聊了不少粉丝，我忽然有一种感觉，越来越多的细小量变，正在慢慢凝聚成为一股质变，让楼市变得和过去彻底不同。
今天就和大家聊聊我发现了什么。
01
第一个要分享的是，现在的楼市周期正变得越来越长，买房子还是要多留个心眼的。
我是2007年在上海买第一套房子的。
那是房地产的黄金年代，房价趋势简单粗暴，3年一个周期，涨、平、平。
除非是像我一样倒霉，买完房第二年就遇到全球金融危机，否则房价真是从不会跌的。
一轮30%到50%的房价大涨，只要给它两年时间蓄力夯实，然后就是接着涨。
那个时候，岂止是房价，经济、收入、心气，所有的人和事都在高歌猛进，快到停不下来。
直到2012年。
随着房价的抬升，经济基数的变大，刺激的作用越来越钝化。所以我们发现2013年即便有不错的货币宽松，但房价似乎没怎么涨。
当然2015年政策刺激用力过猛，造就了一轮轰轰烈烈的大牛市，又重新点燃了人们的热情。
这一次我用心数清楚房价涨跌的跳动：房价趋势终于变成了5年一个周期，涨、涨、平、跌、平。
虽然涨幅还是一样出色，但更长的周期意味着，更多的等待和更多的不确定性。
不管你是自住还是投资，如果买入时机不好的话，那后面几年的僵持和回撤，会让你非常不安。
从这个意义上来说，每个人买房子之前，都应该去盘一盘自己所在城市的房价周期，大概知道自己在哪个阶段。
这样做的的好处，不是让你每次都买在大涨前夜。说实话，我自己也做不到，我说的是至少不要买在顶部。
因为买房这件事，不犯错就赢了一半。
02
好，弄清楚周期这件事，那我们来看看当下到底是哪个阶段。
最近大家都在说小阳春，全国各地楼市都回暖了。
上海3月的二手房成交量大概是2.6万套左右，一举突破了2万套的牛熊分界线，我的心情也是大好。
不过每年3月就是一年楼市成交的旺季，我们不能简单拿它和1、2月比较。有经验的人士，会拿过历史数据来比较。
我帮大家找来了大城市过去五年的每年3月份二手房成交套数，下图数据采集自中指院。顺便说下，因为数据口径问题，可能会和新闻里略不一致，主要看变化就行了。
我们重点看上海，看红框。
有过投资经验的朋友都知道一句话，量在价先，楼市里也是这样。
上海2015年至16年量价齐升；17年缩量，房价筑顶；18年地量，房价回撤；19年成交量反弹，房价筑底。
从成交量上来看，上海过去5年演绎了一轮完整的牛熊周期，还是非常明显的。
所以我们的第一个判断是，上海现在就是房价底部，最好的买房时机就是当下。
我又比较了下各个城市今年3月成交量和牛市起点3月的成交量，发现只有上海不管是在绝对的成交量上，还是放量的时间节奏上，是最完美的。过去5年，上海经历了成交量上的涨涨平跌平。
所以我们的第二个判断是，下一轮大涨的全国领先城市，大概率是上海。
不过我想提示大家的是，房价的底部是由周期决定的，因为市场由热转冷，情绪的淡忘有时间规律。但是房价涨不涨，并不完全遵循五年规律。过去任何一轮大涨都伴随着限购限贷放松，以后也是。大家还是要期盼政策放松，这一点我今年看不到。
不过我们记住结论就行了：
房价见底看周期，上涨看政策。
03
第二个要分享的小变化是，买房人购买力涨的没有房价快，总价天花板压制越发严重。
我们继续以上海为例子。
没错，上海今年的楼市成交确是回暖了。可当我们真的深挖成交背后的细节，还是可以窥探出不少秘密。
下图是今年上海卖的最好的新房项目，都是一些大家非常熟悉的网红盘。重点看红框，里面是套均总价。
大家发现没有，卖的好的新房项目都是在300到600万这个价格段的。超过这个价格段卖得好的项目，要么是被限价的前滩，要么是真正的中内环稀缺产品，吸引不差钱的土豪。
我记得我在2012年买房子的时候，上海房子成交的主力价格段就是300多万。这么多年过去了，房价翻一倍，总价抬升依然无力。
说实话，我一开始不太相信这样的结论。我又去拉了一下二手数据，结果发现今年3月相比去年同期成交量翻倍的区域是：月浦、罗泾、马桥、曹路、唐镇、曹杨、徐泾、青浦新城、泗泾、华泾、彭浦、淞南、顾村、长兴岛。
有些朋友可能不熟悉这些地方。没关系，大家只要知道：二手房成交的率先回暖，大多出现在外环外。
04
好了，讲到这里，大家应该很清楚了，这一轮楼市回暖的核心购买力是刚需。
好消息是，真正的房价底部就是刚需能够接受的价格。
坏消息是，因为购买力增长缓慢，刚需的总价天花板就是600万，房子只能越买越小，越买越远。
由于资本回报率长期高于劳动回报率，房价总是涨的比工资快。这种现象将长期存在。
所以为了你以后卖房有人来接盘，大家现在买房，心里一定要有个谱：
不管是刚需还是投资，尽可能把上海房子的总价控制在600万以内，二线城市打6折。如果超过这个标准，那一定要确保房子足够稀缺，你足够喜欢。
否则的话，你将来卖房的时候会发现，你再怎么吹嘘房子的优点都没用，能让下家买单的还是总价便宜。因为他也没钱。
05
第三个要分享给大家的是，楼市成交旺盛的背后是不同产品的分化。
我们工作室最近在帮助粉丝买房子。因为不少粉丝是置换需求，所以我们也会给他们一些卖房建议。
可是一番操作下来，大家发现卖房子，特别是卖老破小真的好难啊。
虽然我们用了很多方法优化，大家有兴趣的可以看看《观观 | 为什么你的房子那么难卖？真相竟然是...#M180》但说实话，这些套路都只是锦上添花，做不到雪中送炭。
有个精品课学员，去年10月挂牌卖老破小，今年3月才降价成交。其他几个粉丝的老房子，只听到带看和砍价，至今没见到过诚意客户。
我记得十年前，完全不是这样的。那个时候老破小就像金子一样，50平米的市中心95年的老公房，总价低，地段好，流动性非常棒。
现在的老破小已经荣光不再。只剩下一种还在涨，那就是学区房。但学区房老破小的涨，也是因为里面暗含的那张学票在涨，房子本身是不涨的。
中国去年卖了1700万套左右的房子，平均每天4.7万套，继续创了历史新高，但回过头来，大家却发现并不是所有的房子都卖的掉。
06
这样的现象出现是有原因的。
先给大家一个数字，中国目前的套户比是1.13，也就是每户人家有1.13套房产，超过了国际平衡线1.1的比值。
我们再来看看上海。上海有产证的住宅是780万套，上海的人口在2400万，平均每3口人一套住房，这个看上去也是挺合理的。
所以从总量上来看，不管是全国，还是上海，都是不缺房子的。
但是如果深扒下去的话，就会发现房产供应的结构问题很大。
我周二去参加了卢俊的3周年演讲。卢俊在演讲里分享到，中国有78%的房子是6层及以下没有电梯，有60%的房子是两房以下，有26%的房子没有卫生间和独立厨房，有15%的房子房龄超过30年。
按照我在上海多年的生活和踩盘经验，我的感觉告诉我这个数字是真实的。
所以真正的问题是我们已经不缺房子，缺的是好房子，
如果你还不知道什么是好房子的话，那我眼里的好房子大概是这样的：
1、大城市里，通勤便捷，配套完善，居住体面；
2、房龄至少是2005年以后，带电梯的次新住宅；
3、中高楼层，不靠马路、变电站、垃圾场，户型方正无硬伤；
4、想象当年开盘有摇号的话，只有前30%的人才能抢到；
按照这样的标准，你可以买到的好房子真不多，你可以用折扣价格买到的，那更是极少的。
特别是近些年来，我越发明显感受到，大众对品质住宅的要求越来越高。
买房要尊重主流审美，千万不要去挑战大众认知。
不相信的，卖房的时候就知道了。
07
最后给大家总结一下：
1、买房要有周期意识，关注成交量的节奏，抄底并不难，难的是保持耐心，等待下一轮宽松。
2、不要买超过你所在城市总价购买力限制的房子，就是连金融民工和码农都买不起的房子。
3、别把接盘侠当傻瓜，选普通人喜欢的房子，毕竟房子最终是用来住的。
每个时代都有自己的小趋势，我们要做的是发现趋势，迎合趋势，而不是与趋势作对。
求之于势，不责于人。
以上是正文。
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