嘉宾：
■创典全程信息部部长 刘兰兰
■美城股份市场总监 沈玮
■西安建筑科技大学建筑学院副教授 马健
■资深业内人士 王涛
4月23日，西安住房公积金管理中心发布关于启动资金流动性风险防控一级响应的通知，通知主要内容为：自5月13日起，暂停西安地区（含西咸新区）以外购房提取公积金；公积金贷款首付比例提高，首套首付35%，二套首付40%；贷款额度受缴存年限、账户余额、倍数下调等限制，额度有下调。业内人士分析，本次公积金政策收紧对于刚需购房者而言，首付比例提高，压力肯定会加大。不过，使用公积金贷款购房的比例不到1/10，所以对楼市影响有限。
政策调整意在“警示”西安楼市
本次公积金政策的调控收紧，对西安楼市的意义何在？
马健：此次公积金政策的调整，一方面是“因城施策，分类指导”的体现，另一方面是防范楼市过热造成的资金流动性风险。对西安楼市而言，意味着调控政策开始影响到刚需客群。
刘兰兰：“金三银四”以来，西安楼市呈现供需两旺的回暖态势，传统刚需及改善型需求得以释放，然而受市场向好预期影响，部分投资性购房有所抬头。在坚持房住不炒的政策环境下，西安推出公积金收紧政策，进一步防范住房公积金资金流动性风险，有助于市场良性发展，保障刚需住房贷款需求，抑制周边区域楼市出现的过热等现象。
沈玮：此次公积金政策的收紧，实际性作用不大，比较显著的表现是：一方面是限制了资金的流出，从过往的情况来看，异地贷款占到三分之一；另一方面给市场的警示，在3月的70城数据中，西安以同比24.4%的涨幅再度排名全国第一，此时肯定是需要为了“稳楼市”出来表态，往年的调控政策也会首先拿公积金“开刀”。
政策收紧不会影响西安房价
对于购房者而言，本次政策中首付比例和贷款额度的调整是否会影响购房欲望，对购房者的影响有哪些？
王涛：数据显示，在按揭贷款的购房者中，90%—95%是商贷，公积金贷款所占的比例在5%—10%，不同楼盘这一比例可能会有一些差异。由此可以看出，在贷款买房的购房者中，使用公积金贷款所占的比例不到1/10。所以，首付的提高、贷款额度的倍数下降，只会影响到不足10%的购房者，对于90%以上的购房者无影响，也就更谈不上对房价的影响了。
刘兰兰：本次政策调整提高了公积金贷款首付比例，减少了公积金贷款额度，加强了对贷款申请人资格审查。对于使用公积金贷款的购房者而言，买房压力有所变大。
沈玮：毫无疑问，5月13日起执行的公积金政策对账户余额的要求较以往更高，这就要求职工缴纳更多月份的公积金。另一方面，如今最主流的贷款模式仍是商贷，其次才是组合贷或公积金。但商贷利率居高不下，支持组合贷的项目少之又少。而单纯使用公积金，刚需购房者可能还是会面临首付不够的窘境，所以对于刚需购房者而言，当前的公积金政策并不“友好”。
刚需可提取公积金余额做商贷
公积金政策的收紧，让购房者对于公积金的使用更加觉得“鸡肋”，但聊胜于无，如何才能更好的利用公积金实现购房？
沈玮：异地购房的话，还是建议在本次政策实行以前，即5月13日以前，尽早提取账户资金。至于首付门槛过高，不如把公积金提取出来做商贷，这才是对刚需来说真正有利的。刚需购房者无法同时享受“低利率和低首付”，如果要享受低利率，就选择公积金贷款，但得提高首付；如果要享受低首付，就选择利率高一些的商贷，可将公积金余额提取出来使用。
马健：在“房住不炒”的国家政策导向下，以及人口增速放缓的前提下，西安房价应该会呈现趋稳的态势，所以建议购房者，尤其是工薪阶层还是应该较为理性地选择购房时机，避免盲目购买行为，在力所能及的范围内购买合适的房子，才能够享受到公积金贷款的福利。
刘兰兰：一直以来，公积金以低利率等优势成为购房者最佳贷款选择，然而面临个人住房面积需求的增大及价格上扬，公积金贷款额度亦难满足一般商品住房贷款需求，购房者可将买房目标转向限价房、共有产权房等产品，以缓解置业压力。 华商报记者 杜蒙 狄芳
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