五馬街在溫州市區的商業核心地位將進一步凸顯。這得益於五馬街歷史文化街區的改造提升，五馬街口附近有望於今年國慶節前後登場的名城廣場也助一臂之力。
名城廣場是一座城市綜合體，是近年市中心少有已建成的大體量商業項目。自6年多前龍灣萬達廣場開業以來，市區的城市綜合體正逐步從市郊向市中心挺進。據記者不完全統計，目前市區已建或在建的大小城市綜合體超過10個。
南塘新天地
幾年間，城市綜合體在市區如雨後春筍般冒出，是否已出現過剩？儘管目前市區城市綜合體的生意不是特別火爆，部分甚至可用冷清來形容，但是市區的人均商業面積遠未“達標”。
我市城市綜合體已跨越“萬達時代”
正逐步從市郊向市中心挺進
最近在市區繁華路段，大家總能看到新城吾悅廣場的相應戶外廣告。位於市區上江路附近的新城吾悅廣場是我市正在興建的一座城市綜合體，商業面積達15萬平方米。
就在新城吾悅廣場附近，由浙江康泉電器有限公司舊廠房改造而來的教育綜合體彩虹灣親子廣場已於去年六一節捷足先登。
5050購物廣場
市區的城市綜合體不僅僅在東擴，也陸續在西向區域落地生根。2018年國慶節，緊鄰溫州木材市場的5050購物廣場開門迎客。此前，市區西向區域已建成兩個城市綜合體——銀泰城和時尚港。
“現在，我很少帶孩子開車去龍灣萬達廣場逛了，去萬象城、銀泰城、5050購物廣場等都很方便。”家住市區大南門的呂先生說。
2012年11月30日，商業面積達38.7萬平方米的龍灣萬達廣場開業。彼時，這種新型的商業形態吸引了眾人的目光，許多市民都會像呂先生那樣，經常帶著家人，驅車個把小時，去龍灣萬達玩上一天。
對於龍灣萬達的開業，我市商業領域人士普遍認為，當時我市商業邁入了“萬達時代”，城市綜合體會成為未來溫州商業發展的主流形態。
的確，在龍灣萬達開業後，萬象城、大西洋購物中心等城市綜合體在溫州市區的南向和西向佈局，並於2016年先後開業。其中，大西洋購物中心“變身”為銀泰城與大家見面。
隨後，市區每年均會有一兩個城市綜合體開門迎客。截至今年4月，市區至少有8個城市綜合體已開業。
早年，城市綜合體被定義為居於市郊的一種商業業態。因此，包括龍灣萬達廣場、萬象城、銀泰城、時尚港等城市綜合體的位置，當時大多位於相對偏僻的市郊。
這兩年，市區的城市綜合體已在向市中心延伸，名城廣場、南塘新天地、美美時尚廣場等已開業或即將開業的城市綜合體均位於市中心，還有將要建的印象城等也是如此。對此，市商務局流通發展處處長孔令文認為，溫州的城市綜合體發展已跨越“萬達時代”，不再孤立地出現在市郊，而會隨著這一波溫州城的大建大美，伴隨著那些新建住宅小區更多地出現在市中心。
城市綜合體吃喝玩樂購一應俱全
正在“蠶食”傳統商業街
呂先生家所在的大南門位於溫州市區的核心商圈，附近有五馬街、解放街、人民路、紗帽河等商業街，以及開太百貨、銀泰百貨等商場。可是，呂先生更愛逛城市綜合體，因為城市綜合體的整體環境要比商業街好，不必擔心風吹日曬，吃喝玩樂也在一個物業內實現，可得到一站式服務。
其實，像呂先生這樣不再愛逛商業街的人並不少。這從近幾年人民路、府前街等市區傳統商業街的逐步趨冷也可見端倪。曾是鞋服品牌開店必爭的人民路，隨著城市綜合體的出現，鞋服品牌店逐步撤離這條商業街，人民路的租金也直線下滑。
代理一知名女裝品牌的餘女士表示，幾年前其代理品牌在人民路開有專賣店，後來發現在城市綜合體開一家門店生意比人民路好，而物業成本要比人民路低，最終決定關閉人民路的門店。“目前，我們新開店首選城市綜合體。”
當下，市區人民東路已成手機店集中地，人民中路則已被小餐飲所佔據，目前餐飲店總量已超過30家，還呈集聚趨勢。
縱觀溫州商業發展，市區的商業發展是從街邊店起步，上世紀90年代末開太百貨開業後，市區的商業隨之進入“百貨商場時代”。當時，街邊店受百貨商場的影響並不大。
然而，城市綜合體在市區逐步增多後，市區的傳統商業街不再是稀缺資源，不僅租金下滑，而且業態也變得更加混雜，特色不再突出，像被人們冠以“女人街”的紗帽河，目前更多被小吃店等其它業態所佔據，少了許多“女人味”。
週末火爆平日冷清
城市綜合體生意未解開“雙休日魔咒”
儘管愛逛城市綜合體的市民很多，那麼是否預示我市這些已開業的城市綜合體生意都不錯？
據業內人士稱，市區幾家城市綜合體的生意並沒有想象中好，只有萬象城、銀泰城等少數幾家生意處於領先。還有，這些城市綜合體的生意更多隻是集中在雙休日這兩天，表現尤其明顯的是餐飲這一塊，不少城市綜合體的餐飲店在雙休日往往出現排隊就餐現象。
從市區已開業的城市綜合體業態看，超市、影院、餐飲、百貨等是每個城市綜合體必配業態。
這兩年頻繁光顧萬象城、銀泰城、5050購物廣場的尤先生表示，這些城市綜合體在雙休日逛的人比較多，每個餐館基本都很火爆，還有孩子玩耍類項目人氣較高，而鞋服等百貨類店鋪生意也還可以。但是，這些城市綜合體如中了“雙休日魔咒”，在平日的人氣並不高。
近日，記者在非雙休日走訪了5050購物廣場、南塘新天地、銀泰城等，見不到人氣爆棚的場景，像5050購物廣場、南塘新天地人氣顯得有些冷清，在逛的市民屈指可數，百貨區域的人氣尤為不好。
在5050購物廣場，記者走訪時間為下午2時左右，其肯德基門店的顧客只有三四人，部分樓層的部分扶梯因長時間無人通過，出現暫停的情況。同樣，在南塘新天地的肯德基門店即便是中午時分，就餐人數也不多，更不用說有排隊情況，二樓餐飲區的不少餐館座位大量空著，唯有星巴克門店的人氣要好一些，上座率有一半左右。據瞭解，肯德基、麥當勞、星巴克等餐飲品牌往往作為城市綜合體的人氣品牌引入。
餘女士也表示，其代理的女裝品牌在城市綜合體的生意主要也靠雙休日這兩天，日營業額是平常的數倍。
溫州人均商業面積遠低於杭甬
今後幾年仍會大力發展城市綜合體項目
不少人認為，目前溫州大部分城市綜合體的日常生意不盡如人意，說明市區近幾年建成的城市綜合體數量有些過剩。
在孔令文看來，這主要是市區的城市綜合體沒有采取差異化競爭策略，大部分想靠餐飲與兒童這兩塊業態來激活整體項目。這導致市區的城市綜合體未形成特色，同質化競爭嚴重。
記者走訪市區的城市綜合體發現，餐飲、兒童類業態明顯多於百貨等，像由7層樓物業組成的5050購物廣場，餐飲佈局佔據近兩個樓層，而兒童用品及娛樂項目也有近兩個樓層，而南塘新天地更是以餐飲為主，百貨類業態顯得比較雜。
從一些商業發展成熟的城市看，做商業規劃時往往會每5公里左右安排一個城市綜合體。按此算來，溫州市區的城市綜合體數量遠未過剩。
孔令文透露，雖然溫州的商業看起來發展得較好，但是人均商業面積仍比較低，遠低於我省的杭州、寧波等城市，今後幾年仍會大力發展城市綜合體項目。據公開數據顯示，目前溫州的人均商業面積還只有0.7平方米左右，而杭州和寧波均已達到近2平方米，像廈門、長沙的城市人均商業面積也分別有1.42平方米和1.8平方米。
孔令文認為，杭州、寧波等地的人均商業面積已趨於飽和，城市綜合體經營優劣完全取決於經營者的水平。據瞭解，一個城市在商業發展方面也有一個“國際標準”，人均商業面積在1.2平方米算合理水平。
在一些商業領域人士看來，目前溫州市區的城市綜合體大多發展尚不算好，主要還是市民未完全形成去城市綜合體消費的習慣，還需要一個培育的過程。目前像萬象城、銀泰城等幾個早幾年建成的城市綜合體，活力要比近期新開業的要好一些。
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