沒有產權，只有25年使用權的公 寓，能在兩天內賣光400套貨。
“人傻錢多”、“瘋狂”、“人擠人”......最近一些媒體紛紛將這種字眼用在番禺市橋某盤的開盤現場。
在樂居君印象中，自打去年一大波調控政策襲來後，廣州樓市已經很久沒這麼“活躍”過了，這個盤究竟有什麼過人之處啊？
事實上，這個位於番禺市橋地鐵站旁的樓盤，是個只賣使用權的公 寓，使用權只有25年，而且沒有產權。
看到這裡大家應該都可以猜到，沒有產權，只有25年使用權的公 寓，能在兩天內賣光400套貨，拋開中介們誘人的口頭承諾，門檻低就是引發人們搶購的直接原因了。
中介各種刷屏
宣稱總價最低18萬一套
還可以只付5成首付
9萬即可“上車”
的確很讓人心動啊
如果你還有一點猶豫？
中介直接拋“絕招”
開發商承租5年+分紅
樂居君動手指算了下
這好像是一門穩賺不賠的生意
其實，早在今年1月，我們就報道過番禺化龍一名叫“璞悅裡”的項目，即使沒有產權，只出售48年使用權，但打著“租售同權”和“最低4.8萬首付”的口號，出售的100多套貨在第一天就賣掉了一半。
項目開盤現場，點擊圖片可回顧相關項目開盤現場，點擊圖片可回顧相關報道。
可以說，房地產市場是很奇妙的
在限購政策的調控下
各種有居住屬性
但又與住宅有區別的產品應運而生
在近期“大熱”的無產權公 寓就是最好的例子
那麼，我們回到一個核心問題：
這種賣使用權的房子究竟有無保障？
作為投 資產品，它究竟買不買得過？
門檻低是好事？風險一籮籮！
其實，除了高回報率以及低門檻這兩個誘人的點，買這種房子還是有很多個坑的：
坑一：沒有產權。這是最為致命的風險。它不但不能像大產權的房子一樣流轉。如果遇到國家徵地或拆遷，購房人的利益還將很難保證。
坑二：監督缺位。無產權房屋的開發建設沒有明確的規定加以約束，開發建設的監督存在缺位同時，開發單位的沒有資質，房屋質量和房屋售後保修難以保證。
坑三：租賃期最長只有20年。我國法律規定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。對此，廣東省房地產研究會副會長、央廣經濟之聲特約評論員韓世同特別指出，承租期限20年是合同法保障的最高租賃期限，增加的部分難受法律保護，如果買賣雙方都能互相相信，操作上是可以的。但會不會被有關部門認定為無效合同還是很難說，一旦發生糾紛，這個承租期限還是會成為一個問題。
以為很好賺？聽聽他們怎麼說！
拋開以上風險，我們單純從投 資的角度來看，這種沒有產權，只賣使用權的房子值得入手嗎？一起來聽聽專家是怎麼說的：
地產經濟學家鄧浩志：
不值得投 資，本金拿不回來
首先這類型產品不值得投 資，這種以租代售是打擦邊球，跟國家要發展長租公 寓，其實是兩回事，這種以租代售如果遇到拆遷各方面的問題，業主租戶權益是不受到保護的。這裡也不存在轉手獲利的空間，買使用權再賣給其他人，是很難賣的。
另外一次性給這麼多錢，再做二房東放出去，獲利的空間也很小。
按他的算法，可能是每年有若干點的回報率，但一線城市的回報率比較低，哪怕是七八點的回報率，而你這筆錢如果放到銀行做理財的話，本身也有四五個點。所以扣除這批資金財務成本，實際上獲利的比例比你想象中要小很多。
而且存在風險，也不可能套現，一次性全部給了之後，這筆錢是拿不回來的。和買理財不一樣，買理財你扔100萬進去，每年有四五個點，十年之後，拿了四五十個點，還能把本金拿回來。這個哪怕有七八個點，或者十個點，十年之後，你百分之百拿回來，但是你的本金是拿不回來的，這個賬一算實際上是划不來的。
易居企業集團克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉：
購買這類房子沒有資格限制，但要警惕風險
天上不會掉餡餅，越是高收益越要警惕風險。
長租公 寓一般都是機構運營的，涉及到的是至少一整批的房源，以普通投 資者的資金實力根本玩不起。像萬科那種一次性支付10年租金的長租公 寓項目，更像是買房行為，而且價格高昂，也不同於買小產權這種投 資行為。
如果說買市面上的有產權的公 寓，一個是要法人單位購買，一個是價格比賣使用權的房子高很多，也是不一樣。
對於這種賣使用權的房子來說，只要你願意賭，沒有資格的限制。
廣東省房地產研究會副會長、央廣經濟之聲特約評論員韓世同：
至少要八九年才能回本
如果要四年就回本的話，回報率靜態來算要差不多接近百分之二十五才行，如果回報率是百分之十的話可能要八九年才有可能回本。
這麼看來，即便是八九年都能夠回本的話，剩餘的二十年或者是二十五年就是利潤了，他這樣其實肯定是划算的。
的確，與賣使用權的房子對比，目前個人購買有產權的公 寓可謂“困難重重”。首先你要讓中介公司幫你註冊成為法人，代價就是每年要付出幾千塊的公司運營費以及交奇高的稅費！
而長租公 寓方面，個人要購買再放租也是也可以的，但以天河智慧城的萬科雲城米酷為例，其23-36平的複式單位均價在3.1萬/平，購買後可交付給開發商放租。看起來像是省心省力，但3.1萬/平的均價都可以媲美住宅了！
多番對比，賣使用權的房子“優勢”就不言而喻了。
至於它值不值得投 資，相信大家看了上面的專家意見也心裡有數了：
如果你手裡有點閒錢，不介意沒有產權，不擔心小開發商跑路或拿房子去做貸款，對其周邊租賃市場看好，願意賭一把的話，那你就買吧！
閱讀更多 奇聞樂文 的文章
