01
第一季度重慶樓市最火的是土拍，也可以說是目前樓市唯一的引爆點。所以被炒得沸沸揚揚，驍哥也忍不住寫了兩篇。
其中重慶未來已無剛需房、同時你在重慶也換不起房了。一文得到了較多的關注。
數據我就不重複了，看上文（公眾號：樓市新認知），主要表現是兩個: 土地容積率持續降低和樓面價首次上漲到6265元\平米。
如題，這兩個數據對重慶樓市或將有重要影響，今天我們再深入聊下。
1） 容積率降低，意味著未來改善產品當道，價格會上漲嗎？
根據重慶目前在售的項目價格來看，大平層和洋房比高層貴出1-2000元\平米，未來大概率也會比高層貴一點，所以單價會上漲。
但最關鍵的是總價上漲會更厲害，舉個例子，100平米的剛需房總價150萬，那麼120平米的洋房總價會接近200萬，50萬的差距不可謂不大。
2） 土地價格上升到6265元\平米，房價會如何？
我曾說樓王不會是房價上漲的根源，但整體樓市均價會引起房價波動。
2017年重慶土地價格4615元，2018年重慶土地成交均價5117元，2019年第一季度成交均價6265元。
較2018年高出大約1000元\平米，這個支出是開發商實際增加的開發成本，而且是需要短期內支付給政府的，對開發商來說還有利息成本。
這1000元會不會轉嫁到置業者身上？應該會。
大約6個月後才會反應到這些入市的地塊中。
3） 改善產品當道，小戶型產品比例會降低，剛需怎麼辦？
今日頭條的粉絲十分活躍，我有好幾篇文章粉絲留言超過200條，其中看空重慶樓市最多的言論是“重慶那麼多空置房賣給誰？”“現在賣的地那麼偏，工作很不方便，以後誰買？”
其實可以暢想一下，遠的地方有錢人去、近的地方賣給剛需。剛需客戶以後可以買主城區的小面積二手房。
4） 容積率降低、戶型更大、總價上漲，領導們怎麼想的？
暫時沒找到重慶城市的房子套戶比，2018年全國的房產套戶比大約是1.13，但目前全國有70%以上的存量房沒有電梯，還有26%的房子沒有廚房和衛生間。
我們不是沒房子住，只是還有許多人沒有好房子住，換房是基於人對美好生活的追求，所以新蓋的房子居住舒適度得好一點吧，開發商、環境、戶型都得好。
5） 剛需一定會受傷的。
偏遠的房子環境好、戶型好，但總價貴。
核心區的房子面積小，但單價會很低嗎？破舊的房子會，次新房不會便宜的。
所以為什麼所有媒體都建議剛需早點買房，因為等來的不會是降價。
6） 未來改善產品之間的角逐會是什麼？
一是品牌，二是產品，三是物業和環境，四是操盤團隊，最重要的你還要有性價比。
這時，受益最大的會是改善客戶，他們可以用核心區的房產置換環境更好、戶型更好、居住舒適度更高的房產，而且價格也不一定會很高。
一邊是全國調控喊話，一邊是城市、開發商的生存，還有一邊關係民生民心。
有時候越撲朔迷離前路越清晰。
只是房價漲的時候不會提前通知你。
02
開發商最聰明。
為了做出更好賣的產品，研究政策、城市、人性。
2011年，龍湖那是還是唯一的兩個半別墅專家，一個綠城、一個龍湖，再加半個星河灣。
不料，調控引發了投資和改善需求的急劇下行，一看不對幾乎所有開發商立刻調整產品思路—做剛需。
一轉眼到了2015年，貨幣放水、全國去庫存拉開了新一輪樓市帷幕，全國房地產市場的火爆始料未及。
什麼房子都賣的出去，萬人搶房的場景屢見不鮮。
2015年開啟的大規模棚改和2016年的全面放開二胎政策又給市場打了一個強心劑，又回過頭來調整產品策略—做改善。
研究120-180平的戶型，以三房、四房為主，土豪開發商碧桂園去四五線城市都會做180、260平的戶型，這些年市場上增加了多少大平層？
不僅是迎合市場需求，改善產品的溢價空間往往也更高。
這是開發商又一次大規模的產品策略。
很難說是誰主導了這場產品升級，是政府、置業者還是開發商？
無疑，領導用行動在鋪墊，開發商也已經用真金白銀為重慶改善時代的到來投了歡迎票。
只是，你的錢包準備好了嗎？
迎接這悄悄咪咪的1000元。
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