一個住宅模樣的房子，連同房子需要的道路、三通一平等基礎設施，現在的造價也不超過5000元/平米，在北、上、深等許多地方卻要賣10萬。中間的差價，是怎樣形成的？
新城的價值，前景應該怎樣判斷？
最近數十年，廣州CBD幾乎每隔十年變一次，從90年代環市東，到2000年後的天河北，到近年的珠江新城，到未來CBD：金融城+琶洲。品嚐到造城甜頭的廣州，如金沙洲、華南板塊，到近年的科學城、朱村，一個個造城項目橫空出世。
其中還包括廣州國際金融城、白雲新城、天河智慧城、花地生態城、海珠生態城、廣州國際健康產業城、空港經濟區、廣鋼新城、國際創新城、東部山水新城、南沙濱海新城等等數以十計的或成功或難產的新城，總之，廣州在掀起全新一輪造城運動熱潮。
每個新城區都經歷了建築物漂亮、房間低廉、沒有人氣、價格抬升、城市重心轉移等階段。當然不是一個新城都是成功的，但成功的是多數。
而城市化主要有三種辦法：
第一，原有城市的自然增長，城市不斷向外圍方向蔓延，就是俗稱的攤煎餅，由中心向外逐層擴散。這種模式的好處是非常自然，隨著城市的擴容，生態自然形成。
第二，成立新區，生地變熟地。和第一種方法相比就是向一個方向擴張，統一規劃，擴張成本低。
第三，在農田上建新城或舊廠改造。最易規劃，成本最低。
城市化推進過程中，最大的問題是規劃能否推進？該痛點涉及新區的規格。到底是市政府主導還是省政府主導抑或屬於國家級新區，如果是合作，就看雙方的實力。如果是區主導，那多半就要涼了，因為低能級政府主導的新區，首先營商環境難以保證，其次難有高規格招商引資。因為城市級別低，吸引的都是傳統制造業企業，而非高新技術產業，產業都發展不起來，真正推進執行的力度是不足的。
造城痛點：人從何來？規劃能否按時鋪開？
十多個板塊都喊出國際化口號，但其實城市生態並不想想象的一樣複雜，有工作，能生活即是一個可以自循環的生態。
許多房地產商在遠郊蓋了房子很多年炒不旺人氣，因為這裡能生活不能工作，只能吸引不需要工作的老人。而純粹的不需要幹活老人群體並不多，所有這種住宅社區不容易炒起來。
大的公司搬遷到一個原理城市的郊區，因為人們的習慣加上生活設施暫時不配套，人們往往寧願住在城裡忍受長時間的通勤，也不願意住在附近。
缺乏工作環境，讓新城變“睡城”，而缺乏居住氛圍，新城淪為“坐城”。
如果又能工作，又有生活設施呢？
也不會一夜之間形成一個真正的城市，它還需要一堆新居民。這幾個要素都具備，搞一個新城才能順理成章。
如果你想擁有未來，就必須和代表未來的人在一起，和代表未來的城市站在一起，知識城，就是一個代表未來的城市。
作為廣州東進的橋頭堡，在最新的（2017-2035年）廣州城市規劃草案中，中新知識城被定義為“國際科技創新樞紐”，是廣州科技創新的重要樞紐引擎。那麼，為何中新知識城能夠擔此重任？
原因一：中新跨國合作的國家級戰略核心地
廣州有許多的產業新城，但是，被定位於國家級戰略規劃的，卻只有這1座。作為中國、新加坡跨國合作的3.0版本，新加坡總理李顯龍在4年前考察時就說到，“現在的中新知識城是一片全新的土地，未來，它會成為廣州的下一個中心”。
現如今，作為“國際科技創新樞紐”和東部新城中心，中新知識城的投資總額已經超過1000億，2017年的黃埔區89個重點建設工程中，中新知識城就佔到1/3，由此可見國家對這裡的重視和投入程度，都是史無前例的。
原因二：千億級知識型產業版圖
作為世界產城融合的廣州樣板，中新知識城以知識經濟產業為主，未來將建設5大創新園區，面積達到21平方公里，相當於2941個標準足球場的大小。
經過8年的發展，如今的中新知識城已有7大產業集群、數10所國際頂尖科研機構，和近1000家知識型創新企業，預計到2020年將突破2000家，其中更擁有阿里巴巴、中國移動、電信、GE等多家世界“500強”企業巨頭。比如，有著“世界數字經濟勢能聯通”之稱的移動、電信中國3大通訊巨頭，將在這裡打造“華南地區最大雲計算及數據中心”，預計年營業收入超300億。
根據此前規劃，知識城將以知識經濟為創新模式，匯聚高端產業與人才，打造一座經濟、人文與生態高度和諧及可持續發展的城市。
未來的20年，佔地123平方公里的知識城將成為一座具有50多萬人在此生活、工作、學習、休閒的新型國際化城市家園。
正所謂：產隨人才聚！人才聚而業成，業成而城興。
房價5年翻兩翻，從不足萬元到衝擊4字頭
2010年，中新廣州知識城首批土地正式掛牌出讓，當時第一幅住宅用地樓面價連1000都不到，由廣州知識城投資拿下，而當時旁邊科學城的樓面價7000每平。
至2014年的4月份，知識城第一個項目正式對外發售，當年樓盤開盤的時候，合景天峻公寓房價才7000多，洋房9000多/㎡，不過在當時樓市低迷的情況下公寓當天就賣光。
到2016年下半年已經達到16000元/平米左右，2017年住宅均價已經達到20000元/平米。從2016年1月至2017年9月，中新知識城房價累積漲幅已經高達110.5%。
5年，房價從幾千到現在已經全面破2萬，甚至最近有樓盤吹風價要賣到4萬，可以說知識城造富了一大批人。
不過，知識城樓市未來有重大變革：將減少居住用地比例，增加產業用地比例。將知識城產業用地佔城市建設用地比例從26%提高到37%、居住用地比例從20%下降到15%。這就意味著，未來中新知識城的住宅用地越來越少，同時片區內優質住宅項目將越來越搶手。
知識城樓盤交通示意圖
例如康大龍祥匯，項目橫跨地鐵知識城支線【旺村站】、【湯村站】，與年底即將建成的21號線接駁，屆時地鐵快線4站即可到天河。項目容積率僅為0.9，宜居度全市難覓，主推約106-125㎡複式洋房，約125-140㎡東方院墅，純正大戶設計，圈層純粹性得以保證，真正做到圈層之道，同質而居。
而改善型客戶也有其他選擇，例如時代天韻，鄰近地鐵【何棠下站】，作為項目最後一期的產品，“南向望湖”是三期的最大賣點。三期目前主推115-138平米望鳳凰湖的一線湖景單位，兩梯四戶設計，容積率2.7，綠化率30%。對居住舒適性有較高要求的購房者可以在兩盤中進行抉擇。
所以，你會怎麼選呢？
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