一个住宅模样的房子，连同房子需要的道路、三通一平等基础设施，现在的造价也不超过5000元/平米，在北、上、深等许多地方却要卖10万。中间的差价，是怎样形成的？
新城的价值，前景应该怎样判断？
最近数十年，广州CBD几乎每隔十年变一次，从90年代环市东，到2000年后的天河北，到近年的珠江新城，到未来CBD：金融城+琶洲。品尝到造城甜头的广州，如金沙洲、华南板块，到近年的科学城、朱村，一个个造城项目横空出世。
其中还包括广州国际金融城、白云新城、天河智慧城、花地生态城、海珠生态城、广州国际健康产业城、空港经济区、广钢新城、国际创新城、东部山水新城、南沙滨海新城等等数以十计的或成功或难产的新城，总之，广州在掀起全新一轮造城运动热潮。
每个新城区都经历了建筑物漂亮、房间低廉、没有人气、价格抬升、城市重心转移等阶段。当然不是一个新城都是成功的，但成功的是多数。
而城市化主要有三种办法：
第一，原有城市的自然增长，城市不断向外围方向蔓延，就是俗称的摊煎饼，由中心向外逐层扩散。这种模式的好处是非常自然，随着城市的扩容，生态自然形成。
第二，成立新区，生地变熟地。和第一种方法相比就是向一个方向扩张，统一规划，扩张成本低。
第三，在农田上建新城或旧厂改造。最易规划，成本最低。
城市化推进过程中，最大的问题是规划能否推进？该痛点涉及新区的规格。到底是市政府主导还是省政府主导抑或属于国家级新区，如果是合作，就看双方的实力。如果是区主导，那多半就要凉了，因为低能级政府主导的新区，首先营商环境难以保证，其次难有高规格招商引资。因为城市级别低，吸引的都是传统制造业企业，而非高新技术产业，产业都发展不起来，真正推进执行的力度是不足的。
造城痛点：人从何来？规划能否按时铺开？
十多个板块都喊出国际化口号，但其实城市生态并不想想象的一样复杂，有工作，能生活即是一个可以自循环的生态。
许多房地产商在远郊盖了房子很多年炒不旺人气，因为这里能生活不能工作，只能吸引不需要工作的老人。而纯粹的不需要干活老人群体并不多，所有这种住宅社区不容易炒起来。
大的公司搬迁到一个原理城市的郊区，因为人们的习惯加上生活设施暂时不配套，人们往往宁愿住在城里忍受长时间的通勤，也不愿意住在附近。
缺乏工作环境，让新城变“睡城”，而缺乏居住氛围，新城沦为“坐城”。
如果又能工作，又有生活设施呢？
也不会一夜之间形成一个真正的城市，它还需要一堆新居民。这几个要素都具备，搞一个新城才能顺理成章。
如果你想拥有未来，就必须和代表未来的人在一起，和代表未来的城市站在一起，知识城，就是一个代表未来的城市。
作为广州东进的桥头堡，在最新的（2017-2035年）广州城市规划草案中，中新知识城被定义为“国际科技创新枢纽”，是广州科技创新的重要枢纽引擎。那么，为何中新知识城能够担此重任？
原因一：中新跨国合作的国家级战略核心地
广州有许多的产业新城，但是，被定位于国家级战略规划的，却只有这1座。作为中国、新加坡跨国合作的3.0版本，新加坡总理李显龙在4年前考察时就说到，“现在的中新知识城是一片全新的土地，未来，它会成为广州的下一个中心”。
现如今，作为“国际科技创新枢纽”和东部新城中心，中新知识城的投资总额已经超过1000亿，2017年的黄埔区89个重点建设工程中，中新知识城就占到1/3，由此可见国家对这里的重视和投入程度，都是史无前例的。
原因二：千亿级知识型产业版图
作为世界产城融合的广州样板，中新知识城以知识经济产业为主，未来将建设5大创新园区，面积达到21平方公里，相当于2941个标准足球场的大小。
经过8年的发展，如今的中新知识城已有7大产业集群、数10所国际顶尖科研机构，和近1000家知识型创新企业，预计到2020年将突破2000家，其中更拥有阿里巴巴、中国移动、电信、GE等多家世界“500强”企业巨头。比如，有着“世界数字经济势能联通”之称的移动、电信中国3大通讯巨头，将在这里打造“华南地区最大云计算及数据中心”，预计年营业收入超300亿。
根据此前规划，知识城将以知识经济为创新模式，汇聚高端产业与人才，打造一座经济、人文与生态高度和谐及可持续发展的城市。
未来的20年，占地123平方公里的知识城将成为一座具有50多万人在此生活、工作、学习、休闲的新型国际化城市家园。
正所谓：产随人才聚！人才聚而业成，业成而城兴。
房价5年翻两翻，从不足万元到冲击4字头
2010年，中新广州知识城首批土地正式挂牌出让，当时第一幅住宅用地楼面价连1000都不到，由广州知识城投资拿下，而当时旁边科学城的楼面价7000每平。
至2014年的4月份，知识城第一个项目正式对外发售，当年楼盘开盘的时候，合景天峻公寓房价才7000多，洋房9000多/㎡，不过在当时楼市低迷的情况下公寓当天就卖光。
到2016年下半年已经达到16000元/平米左右，2017年住宅均价已经达到20000元/平米。从2016年1月至2017年9月，中新知识城房价累积涨幅已经高达110.5%。
5年，房价从几千到现在已经全面破2万，甚至最近有楼盘吹风价要卖到4万，可以说知识城造富了一大批人。
不过，知识城楼市未来有重大变革：将减少居住用地比例，增加产业用地比例。将知识城产业用地占城市建设用地比例从26%提高到37%、居住用地比例从20%下降到15%。这就意味着，未来中新知识城的住宅用地越来越少，同时片区内优质住宅项目将越来越抢手。
知识城楼盘交通示意图
例如康大龙祥汇，项目横跨地铁知识城支线【旺村站】、【汤村站】，与年底即将建成的21号线接驳，届时地铁快线4站即可到天河。项目容积率仅为0.9，宜居度全市难觅，主推约106-125㎡复式洋房，约125-140㎡东方院墅，纯正大户设计，圈层纯粹性得以保证，真正做到圈层之道，同质而居。
而改善型客户也有其他选择，例如时代天韵，邻近地铁【何棠下站】，作为项目最后一期的产品，“南向望湖”是三期的最大卖点。三期目前主推115-138平米望凤凰湖的一线湖景单位，两梯四户设计，容积率2.7，绿化率30%。对居住舒适性有较高要求的购房者可以在两盘中进行抉择。
所以，你会怎么选呢？
閱讀更多 地產三稜鏡 的文章
