談到漢口的二七濱江片，人們首先都會想到隔壁永清片的新貴商圈“武漢天地”，優質寫字樓“平安大廈”、“中信泰富大廈”，或者昂貴的“江景房”以及武漢優質的教育資源“長春街小學”、“解放中學”等等。

目前這裡還同時聚集了多個知名開放商的在售樓盤，其價格和品質同樣也是武漢頂級的。

拿起地圖一看，會發現這些熱點和資源都集中在此片區解放大道東側臨江一線，而解放大道西側片區一直平淡而落寞。為啥一條道路的兩側差別如此之大？另一側會是投資窪地嗎？帶著疑問，我試著從歷史、現狀和未來的城建規劃

永清、二七片的歷史

• 永清片的歷史

武漢地處長江和漢江的交匯之處，地理位置十分優越，有九省通衢之稱。這裡自古就是軍事和商業重地。明末清初，漢口已成為全國四大名鎮之一，到清朝時這裡已有楚中第一繁盛處之稱。20世紀初，漢口已經成了一個具有相當規模的國際大都市，被稱為“東方芝加哥”。

1876年時漢口、武昌、漢陽全景圖

清朝咸豐八年（公元1858年），清廷在第二次鴉片戰爭中被英法擊敗，在被迫簽定的“天津條約”中，增闢了漢口等十個通商口岸，列強開始在漢口設立租界。在隨後的數十年間，英國、俄國、法國、德國、日本、比利時先後在漢口強設租界。如今已是全國重點文物保護單位的漢口中山大道至沿江大道之間濱江一線的漢口租界區，矗立著的各國風格的歷史建築，見證了當年的那段歷史。

這是一張民國9年（即1920年）武漢書業公會所發行的漢口地圖，長江以北的彩色部分為租界區

紅色是英租界，綠色為俄租界，土黃色為法租界，褐色為德租界（一戰後被收回），紫色為日租界

紫色部分為日租界

位於漢口山海關2號的日本總領事館，建於1929-1932年

清末至一九三七年前，永清地區為日本在漢租界的主要地區。漢口日租界在漢口五國租界中地理位置最為偏僻，日本商人財力又很有限，所以商務並不繁榮。

抗日戰爭爆發後，中國政府宣佈收回日租界，由漢口市政府直接管理，著名的八路軍駐漢辦事處和新四軍軍部均設在此地區。永清街至今仍保留了以劉家琪、張自忠、郝夢齡等抗日將領名字命名的道路，以及以眾從寓意牢記日寇侵略東三省的東北城市命名的道路：如

1938年武漢淪陷，其後武漢一直是華中日軍的重要軍事基地、物質中轉站和金屬礦源。1944年12月，從中國西南機場起飛的美國陸軍航空兵的B29轟炸機，使用大量燃燒彈對武漢進行了多次轟炸。由於漢口地區是日軍的主要活動區域，受損最為慘重，日租界內的房屋建築被嚴重破壞，幾乎成一片廢墟。

從成都機場起飛的B29轟炸機是美軍空襲中國日佔區和日本本土的主力機型

1944年12月18日大空襲後，美軍偵察機飛越漢口上空拍攝的空照圖，可見碼頭北部已無一棟完好的建築

1945年日本戰敗，日租界內的日僑房產被國民政府當做敵產沒收，永清片區由此被作為政、軍、商在漢口北端的重要居所區。

解放後，該區域傳統空間特徵保留完整，但同時存在一些老城區的“通病”：用地構成多樣化，環境雜亂，公共設施不足，交通不暢，市政管網缺乏完整系統。

1956年，以英、法、俄、德、日、比六國洋商跑馬場舊址興建的“解放公園”落成，雖然裡面鮮見遊樂器具，也因當時地處偏遠而人跡罕見，但卻是計劃經濟時代武漢城區難得的“綠肺”。

1992年以武漢市政府實施的二橋建設工程為契機，拉開了永清地區舊城改造和城市發展序幕。武漢長江二橋的建成通車，永清街才算是枯木逢春，活力乍現；江灘公園的建成，使永清不再為江邊菜地的穢氣所困擾。隨後的十多年間，永清片沿解放大道兩側先後建成了一片高層辦公樓和現代居住小區。

2002年，經過多方論證和研究，武漢市政府決定在永清片啟動武漢建國以來最大的舊城更新改造工程，“永清片商務綜合區”規劃正式出爐

2005年，香港瑞安集團拿下解放大道沿江一側的永清拆遷片，計劃總投資100億元人民幣，建設由學校、住宅、寫字樓、商業體、公共設施等組成的新型城市建築群“武漢新天地”，項目分A、B兩個地塊，黃埔大街以南的A地塊規劃為商務綜合區，項目內的吳佩孚行居等9幢歷史建築將予以保留並改造成商業街區；黃埔大街以北的B地塊將以居住用途為主。永清片由此迎來了重要的蛻變。

2002年規劃的永清商務綜合區一期（A地塊）範圍

規劃地塊中紅色為商服用地，黃色為住宅用地

改造前永清片內有很多歷史建築

當年的規劃方案延續了漢口租界區的特色，採用小街坊尺度劃分地塊，合圍式建築佈局

現在的永清街位於武漢市江岸區中部，東南臨長江，西南至山海關路與江岸區四唯街毗鄰，西至解放大道與江岸區勞動街接壤、東北至黃浦大街與二七街相連。

• 二七片的歷史

二七街地處江岸區東面，東臨長江，西抵趙家條與後湖街接壤，南沿黃浦大街武漢長江二橋頭與永清街、勞動街相鄰，二七街是江岸區人口較多的街道之一。

1906年修建京漢（蘆漢）鐵路時，為便於水運築路器材，在江岸一帶興建碼頭，設立江岸火車站和江岸鐵路機器廠，廣招民工，自此居民漸多，在今解放大道以東地帶形成多處密集的居民點。同年，河南周口地區連年旱災，加上黃河氾濫成災，大量回族災民來到漢口劉家廟一帶荒草地上搭棚居住，以拉人力車、扛碼頭為生，形成回民聚集的社區。

20世紀三十年代，福建、安徽、河南等地被招僱的大批工人攜家帶口在這裡定居下來，相繼形成了福建街、河南街、上正街、下正街、頭道街、二道街、三道街、四道街，居民多鐵路工人家庭。當年以西地區還是大片的菜地和水塘，僅新建街、黃家墩、韋家桑園和操場街有少量的農民居住。

碼頭和鐵路的興建使這裡聚集了大量產業工人，他們為了爭自由、爭人權，與帝國主義和封建軍閥進行了長期不屈不饒的鬥爭。轄區鐵路工人參加了1923年2月在中國共產黨組織領導下震撼世界的反對封建軍閥統治的“二七”大罷工，二七街由此而得名。

轄區內有創建於清光緒三年（1877年）的古德寺，其建築風格獨具一格，是依照緬甸阿蘭陀寺的藝術形式建造的。其藝術風格在內地漢傳佛寺廟建築中獨一無二，在東南亞一帶佛教信徒有較大影響。“文革”前古德寺與歸元寺、寶通寺、蓮溪寺並稱為武漢地區四大佛教叢林。

古德寺與歸元寺、寶通寺、蓮溪寺並稱為武漢地區四大佛教叢林

武漢解放後，這裡發生了巨大變化，長航、鐵路、長辦（長江水利委員會）在這裡興建了大批辦公大樓和職工宿舍。轄區內鐵路、港口運輸和機械製造等產業大量聚集。武漢鐵路分局（20世紀八十年代前駐街轄區）、江岸火車站、江岸工務段、江岸水電段（20世紀九十年代遷走）、江岸列車段、江岸電務段、江岸列檢所、江岸材料廠都長期駐在街道轄。1991年10月金家墩新漢口火車站投入使用之前，江岸火車站的鐵路達27股道，車站的貨場為全國鐵路十大貨場之一。有12對列車通過，月客流量達2萬多人，月貨運量8.7萬噸。20世紀五十年代以來一直承擔著向香港運送鮮活食品專列發送任務至今。沿長江1.8公里的堤段上共有12個裝卸碼頭，20世紀九十年代之前，共有近2000名碼頭工人，近百臺大型機械設備，年綜合通過能力達377萬噸，與江岸車站組成水陸聯運。

二七轄區內還有駐軍二炮、雷達學院、空軍醫院、161醫院、廣空武漢房管局、三部六局、廣空修配廠等單位。

2009年，江岸西車站，一節貨車車廂正在進行編組

曾經的江岸車輛廠廠區

曾經的江岸車輛廠廠區

2007年，當時已有106年曆史的江岸車輛廠整體搬遷至江夏

• 對比和分析

永清片地理位置優越，具有濃厚的人文歷史情懷

永清、二七片的現狀

• 騰飛的永清和發展中的二七

如今的永清片因為瑞安“武漢天地”項目的成功和帶動作用，加上片區內密集而優質的教育資源的加持，已成為武漢頂級的樓盤聚集地、武漢頂級的時尚商圈和高端商務區，同時也成為武漢市的對外名片之一。

武漢天地夜景

永清商務區集群效果圖

永清片的快速發展帶動了臨近的二七片區特別是解放大道沿江一側，2010年前後，武漢市提出了二七濱江商務區規劃，位於長江二橋至二七長江大橋段解放大道東側沿江區域，將打造集商貿商務、文化娛樂、現代生活於一體的高端商務區。相關的徵地拆遷工作快速展開，

目前，二七濱江商務區內，已經聚集了瑞安、新世界、華髮、萬科、綠城、中信泰富、泰康人壽、國華人壽等多家重量級開發商，項目包含大型商業體、住宅以及地標性超級摩天辦公樓等。

二七解放大道東側的濱江商務區規劃

二七濱江商務區效果圖

長江二橋視角的二七濱江商務區效果圖

2019年4月開放的二七濱江商務區內的江灘公園三期

從江灘公園三期遙看二七濱江商務區內的在建項目

對應解放大道東側的喧囂，二七片解放大道西側多年來卻格外的沉寂。究其原因，大致有如下幾個方面：

1、城中村面積太大，改造困難重重，只能採取先易後難、逐步推進的改造模式。

2、土地用地結構更為複雜，限制了城建規劃。解放大道西側有大量的醫院、鐵路、工廠和部隊駐軍用地，這些特殊用地又將很多城中村分割得支離破碎，以致於即使完成城中村改造，西側也很難提供類似解放大道東側那樣方正完整的土地以供商服開發。

3、缺乏優秀的教育資源。查詢江岸區的小學、初中和高中排名，解放大道西側的“新村小學”、“新建小學”、“鐵建小學”等以及第八十一中學很難匹敵解放大道東側的武漢一流名校。

4、缺乏商服和公共設施項目。當解放大道東側的武漢天地、壹方等商業體相繼開業，以及平安大廈、中信泰富大廈等高端寫字樓相繼落成，從而形成商業街區、購物中心、寫字樓、高端住宅以及教育和公共設施組成的現代城市建築群和高端商圈時，西側卻只有少量2010年前後建成的住宅小區，只有一個以家樂福為核心的過時的商業體。

二七航天雙城東部購物公園的家樂福超市入口

• 對比和分析

即使放在整個武漢市來比對，江岸區永清片的GDP都是相當高的，其無疑是武漢市經濟建設和城市建設的排頭兵，同時永清片也帶動了臨近二七片解放大道東側的二七濱江商務區的城建發展。

隨著二七濱江商務區內多個在建商服和住宅項目的開工、建成和交付，以及北部城中村改造的深入和加速，未來此片區將會是武漢經濟建設和城市建設的亮點之一，此片區需要加強的是片區內的路網建設以及教育配套的完善。

而受制於土地改造和土地供給的難度，二七片解放大道西側地區與東側濱江商務區的發展差距將會越來越大。

二七片解放大道西側未來的城建規劃

在2015年完成了古德寺以南部分區域（古德寺片一期）的舊城改造工作後，2017年8月，江岸區正式啟動古德寺二期舊城改造項目。在完成拆遷後，該片區計劃以古德寺為核心，總投資為50億元人民幣，建設為文化旅遊商業住宅綜合區。

2018年6月，武漢啟動了第一批中心城區9片區控規升級項目推介會，其中就有

項目研究範圍覆蓋了二七整個解放大道西側區域

項目用地分散且不方正

項目的定位

2018年9月，此片區內的銀博擴大片即二七路中國物資儲運武漢江北公司（664倉庫）廠區舊城改造項目正式啟動。相對於鐵路用地、軍產房以及城中村，工廠用地的拆遷相對更容易些。

但同時也應看到，以上的規劃項目並沒有改善二七片解放大道

而造成西側區域發展落後的根本原因是土地使用結構的先天性缺陷以及無法提供優質可開發的土地資源。

站在輕軌一號線二七站分別往兩邊看，東側濱江一線是熱火朝天的工地和大量接近完成淨地的形狀方正的可開發土地；而西側一線則是大量低矮的城中村，僅有少數現代住宅小區。

而從武漢規劃一張圖來看，西側區域的土地用途依舊是以住宅為主，商服和公共設施用地較少。

武漢規劃一張圖中本區域規劃圖，黃色為住宅用地，大紅色為商服用地，解放大道東側明顯西側商服用地更多更密

A、B地塊為永清商務綜合區，C地塊為二七濱江商務區，D地塊為二七片解放大道東側地區，E地塊為東側地區的“江岸區鐵路文化宮片”規劃項目，F地塊為規劃的古德寺文化旅遊商業住宅綜合區。

解放大道東側濱江熱火朝天的建築工地

解放大道西側老舊低矮的樓房和城中村

或許數年後周大福大廈如期建成，登高西望，依舊會看到解放大道西側大片的城中村

結語

凡是也要看到好的一面，前不久，家住武昌的好友的兒子考上了二中，為了更好地照顧孩子，同時也為了讓孩子更好地學習，她準備在二中附近長期租房，不過一看二中周邊的房源和價格，要麼環境太差，要麼價格太貴，讓她左右為難。於是我建議她關注離二中並不算遠的解放大道另一邊的二七路周邊，不久她就在此找到了環境和價格都很合適的房源。

目前，由於永清片的二手房價格和租房價格都相當高，很多在武漢天地周邊上班的白領也把二七路周邊作為租房的首選。這裡不僅有價格低廉的城中村，也有環境較好的小區可供選擇；而且這裡交通便利，配套齊全。西側的二七路周邊不僅生活成本更低，而且還有大量市井網紅餐廳和豐富的夜生活，相對於解放大道東側仙氣繚繞的頂級社區，這裡顯得更有人間煙火氣。

二七路家樂福對面的二七橫路周邊，有大量聞名漢口的市井小吃

解放大道東側的武漢天地商務區和未來二七濱江商務區大量普通白領的居住生活需求，解放大道西側二七路周邊可提供的大量高性價比可租可售房源，兩者之間僅相隔一條馬路，如果把西側作為東側的配套服務區，這的確是一種合適的互補。

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