近兩月，全國房產市場一片火熱，發生了不少大事：多城土拍溢價成交，3月70城房價全線上漲，呼和浩特大學生半價買房……
差不多同一時間，鄭州房產市場的利率下調、落戶利好、放鬆限購、一些網紅和熱銷盤100%去化的消息，在朋友圈掀起話題熱浪。
鄭州購房者陷入新一輪恐慌，房價又要漲了嗎？是所有人心裡的疑問。那麼，房價走勢究竟如何呢？
鄭州樓市回暖已成定局
經歷了2018年的樓市寒冬，加上一二月份的成交低迷，本以為今年的金三銀四不會再來，沒想到自三月份開始新房、二手房、土拍均出現形勢反轉。
一 新盤成交激增，去化一路高走
2019年1-3月份，鄭州市各市縣區新建商品房共計銷售54070套（不含鞏義、新密、新鄭），其中3月份鄭州市縣區新建商品房共計銷售25663套，環比增長187.28個百分點，佔1-3月總銷售量的47.46%。
再來看下3-4月份的開盤數據：
據統計3月份鄭州樓市共計24個項目開盤，推出房源4440套，去化3449套，整體去化率77%。
截止目前，4月份共計11個項目開盤，推出房源3060套，去化2548套，整體去化率84%。
從開盤數據來看，3-4月份開盤項目跨越區域非常廣，涵蓋惠濟、高新、常西湖、金水、經開、管城、新鄭等全面開花。
二 二手房市場穩定，跌幅收窄
最新一期的《百城均價報告》顯示，鄭州二手房掛牌價15570元/平，百城排名第28，環比前一週房價下跌0.03%，跌幅收窄明顯，幾乎可忽略不計，房價下調空間有限，市場穩定態勢顯著。
掛牌量81332套，環比前一週有所增加，越來越多的業主選擇將手中房源掛牌出售。且成交量上升，成交週期縮短,在一線調研過程中，二手房帶看量明顯增加。
因受政策影響較小，所以二手房市場一直是樓市走向的“晴雨表”。鄭州二手房市場的良性變化，預示鄭州樓市行情已出現轉機。
三 土拍溢價成交，土地供應增加
2月，主城區共計有8宗地塊掛牌出讓，純住宅用地6宗，摺合約462.92畝。3月，鄭州共有14宗地出讓，住宅用地12宗，摺合約781.06畝；4月，鄭州共有19宗土地上拍，摺合約1121畝。
可以看出土地供地量在逐月遞增。相比2018年底價成交、流拍甚至無人報名，2019年3、4月土地市場無論從量、還是從價，都在回暖，且趨勢明顯。
根據中指研究院的數據，第一季度全國土地市場成交排名前十的城市，鄭州榜上有名。
住建部前不久曾經出過一個關於土地供應的分類調控政策。具體內容如下：
商品住房庫存消化週期在36個月以上的，應停止供地；36-18個月的，要適當減少供地；18-12個月的，維持供地持平水平；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，要顯著增加並加快供地。
4月24日，上海易居房地產研究院發佈一季度《中國百城庫存報告》顯示，鄭州商品住房庫存消化在6月以下，在需要加快土地供應的城市前列。
這意味著鄭州的住宅庫存量正在不斷減少，去化增速明顯。供需之間一旦出現傾斜，房價勢必受到影響。
影響鄭州樓市的三個因素已顯現
新房、二手房、土拍市場整體都呈上揚趨勢，這是大家都能看到的現象，而造成這種現象的因素不止一個。
一 利率下調
最新調查，目前鄭州的首套房貸款利率，新房方面普遍已經上浮20%或25%；二手房利率也已經調至上浮15左右。
4月12日，中原銀行二手房首套房貸利率下調至基準利率上浮15%。且新房也已經收到下調5%的消息。
目前已知的二手房首套利率上浮15%的銀行有華夏銀行、鄭州銀行、興業銀行、中信銀行、平安銀行、中原銀行、招商銀行、農信社等。
新房方面普遍還是25%和20%，但利率降低趨勢是明顯的，與16年房價上漲之前的情形頗為相似。
二 限購調整
3月20日，限購放鬆、部分區域限購取消以及單身可二套的消息在朋友圈傳開。雖然第二天有工作人員出來澄清，但始終沒有官方文件，所以大體上限購調整就是如此。現在鄭州無論新房還是二手，已經實行了“外地戶口籤承諾書即刻購房；單身或離異可購二套”、社保個稅連續滿一年可在鄭州購房等政策。
雖然調整力度不大，但是引起一部分觀望者進行恐慌性購買，從而引起部分樓盤量價齊漲的局面。
三 新型城鎮化的任務官宣
近日，國家發改委印發《2019年新型城鎮化建設重點任務》提出要突出抓好在城鎮就業的農業轉移人口落戶工作，推動1億非戶籍人口在城市落戶目標取得決定性進展。
鼓勵農村人口大城市落戶，意味著更多房票和購買力量，未來進入鄭州的農村人口，將成為鄭州房產市場最大的剛需一族。所以，無論開發商還是購房者對未來的鄭州樓市都充滿信心。
漲價被點名？鄭州房價還要低調？
鄭州房價貌似上漲的條件基本完備，數據顯示也確實如此：
國家統計局發佈2019年3月70城房價數據。其中，有65城新建商品住宅價格環比上漲，2月為57城，較上月數據增加了8個城市;環比看，丹東漲幅1.9%領跑，北上廣深分別漲0.4%、跌0.1%、漲0.8%、跌0.3%。鄭州3月新建商品住宅價格環比上漲0.4%，同比上漲10.5%。
這組數據公佈沒多久，央視很快就做出了反應：
值得關注的是，和去年同期相比，超過7成的城市房價同比漲幅有所擴大， 其中，呼和浩特、貴陽、丹東的新建商品住宅銷售價格同比漲幅超過20%，業內人士表示，對於房價波動明顯的地方要加大調控力度。--央視原文
不出意外，房價漲幅超20%的城市已經被中央點名了。業內人士一般認為，樓市存在一條上漲10%的紅線，超越該線便可能觸發調控。
可以預見的是，近期樓市上漲超過10%，土地市場溢價率過高的城市，例如西安、杭州、南寧、濟南、青島、鄭州等城市，存在較大的被預警可能。
所以，預計鄭州近期不會有“升溫式”調控。銀行浮動利率上浮，最近不會下調，15%的上浮或許已是2019年利率的底線。
鄭州房價已觸底
從上述種種數據可以得出：
市場的需求從沒降低過，只是被壓制了，同樣房價也一直被“摁著”，房價上漲也許只是時間問題，所以，接下來鄭州的房價還會有很大的操作空間。2019下半年，隨著越來越多的新盤入市，預計各大片區新房均價會有不同程度的上浮，雖然整體還是“穩”，但會呈現上揚趨勢。
事實上，現在鄭州房價已經觸底，但是離觸底反彈還有點早。不過對於置業者來說，卻是個抄底的好機會。
雖然我一直堅持的觀點就是， 2019年一整年都是極好的買房年，但是還是提醒有置業需求的朋友，如果資金允許，別再觀望了，儘快上車。等樓盤降價，等利率下調，太過冒險。只要開發商的樓盤沒有什麼大問題，性價比不錯，基本都可以入手。
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