2018年，儘管各大房企的銷售及營收指標都創出新高，但嚴厲的政策調控、複雜的經營環境對企業運營的影響也已逐漸顯現。4月22日，綠地控股在年報中透露，2018年度，公司共計提各類減值損失12.57億元，其中存貨跌價損失2.44億元。
存貨跌價損失是最直觀反映市場變化及調控效果的指標，從目前來看，計提金額較大的有萬科、保利、綠城等房企，三大房企合計超60億元。2018年，萬科對仍存在風險的15個項目計提存貨跌價準備，金額達23.1億元，同比上漲43.5%。保利地產計提了7個項目約23.4億元的存貨跌價準備，減少當期歸母淨利潤約20億元。綠城2018年的資產減值撥備為17.35億元，同比增幅超7成，光是青島深藍中心這個項目就計提了7.78億元的減值虧損。
可以看到，萬科計提的項目大多位於三四線城市，而保利、綠城則較為集中在一二線城市且項目地價較高。綠城首席財務官馮徵在3月份的業績會上直言，撥備的情況與國家政策有關，“如果限購限價政策放鬆的話，可能很快就回來了，也不需要撥備。”
一位接近保利地產的業內人士對中國房地產報記者表示，保利計提的廈門及廣州項目獲取於2016年至2017年間，均為高溢價地塊，因為2018年的限價等政策影響，經測算可變現淨值低於存貨成本，才首次計提相應存貨跌價準備。
多家上市房企計提
根據會計準則，在確定存貨可變現淨值過程中，上市公司的管理層需對每個擬開發產品和在建開發產品達到完工狀態時將要發生的建造成本作出最新估計，並估算每個存貨項目的預期未來淨售價(參考附近地段房地產項目的最近交易價格)和未來銷售費用以及相關銷售稅金等。
按照2018年底的市場價格狀況和項目實際銷售情況，對項目可變現淨值進行測試後，萬科對15個項目計提了存貨跌價準備，總金額為23.1億元，影響報告期稅後淨利潤7.8億元，影響歸屬母公司股東的淨利潤6億元。這15個項目中，上海及烏魯木齊各有2個項目在列，其餘則分佈在成都、大連、撫順、南充、南通、寧波、唐山、溫州、煙臺、營口、鎮江等城市。
4月16日，保利地產在公告中透露，截至2018年12月31日，公司對可變現淨值低於存貨成本的項目計提相應的跌價準備。這些項目包括廈門保利和光城悅、廈門保利同安新城通福路北項目、廈門保利同安新城通福路南項目、廣州保利廣鋼219項目、廣州保利廣鋼224項目、合肥保利海上明悅、南京保利梅龍湖項目，計提的總額約為23.4億元，減少當期歸母淨利潤約20億元。以2018年保利189億元的歸母淨利潤計算，計提存貨跌價準備的影響達到了10.6%。
計提的物業減值虧損撥備有所增加，是綠城2018年股東應占利潤下滑的原因之一。據瞭解，2018年，該公司為若干項目減值計提虧損17.35億元，其中計提額度較大的項目包括青島深藍中心（計提減值虧損7.78億元）、瀋陽全運村項目（計提減值損失5.14億元）、以及西安鴻基新城項目（計提2.7億元減值虧損）等。值得一提的是，綠城中國2018年實現的股東應占利潤僅為約10億元。
綠城的管理層在業績發佈會上解釋，青島深藍中心因為早期拿地時地價太高，持續時間較久，計提了虧損，西安項目則是因為收購時就有虧損，而瀋陽項目本來就不太好。
除了上述三家房企外，華夏幸福、泰禾等公司計提金額所佔歸母淨利潤的比例也較高。泰禾計提5個項目共2.1億元的存貨跌價準備，影響公司2018年度淨利潤約1.6億元，佔歸母淨利潤的6.27%。華夏幸福計提存貨跌價準備的項目主要位於廊坊市、香河縣、嘉善縣等區域，計提約10.1億元，影響公司年度淨利潤7.6億元，佔歸母淨利潤約6.5%。
高地價項目被套
在提及計提存貨跌價準備原因時，不少公司都提到了“部分城市房價、地價持續調整”這個關鍵表述。這也是2018年中國樓市的真實寫照。
銷售與土地市場下行，疊加政策的效力，讓高地價項目運營壓力大幅上升。廈門，2018年曾因萬科白鷺郡降價4成賣房而轟動一時，市場的轉向令保利在廈門的三個項目都進入了計提存貨跌價準備列表，計提總額共約5.76億元。據瞭解，這三個項目都是保利在2017年購入的，保利和光城悅的樓面地價超過2.7萬元/平方米，保利同安新城通福路北、同安新城通福路南兩個項目的樓面地價均超過3萬元/平方米，目前仍高於附近在售產品的售價。就連在福建發家的泰禾，也計提了廈門院子項目8000多萬元的存貨跌價準備。而保利在廣州的廣鋼219項目、廣鋼224項目也受到高地價問題的困擾，它們是廣鋼新城板塊僅有的兩個樓面地價突破4萬元/平方米的項目。如果按2018年底周邊市場的售價測算，保利預計這兩個項目的總虧損額將超過10億元。
廣東中原地產項目部總經理黃韜告訴記者，目前廣鋼新城在售產品均價約在5萬元/平方米，按4萬元/平方米的地價計算的話，產品售價至少應在6萬~7萬元/平方米才有盈利空間。
同樣，綠城也直言，青島深藍中心是因為地價高，被套了太久而計提虧損。公開資料顯示，2010年，綠城以40.4億元的總價競得該地塊，成為當時青島的總價“地王”，項目計劃投資90多億元打造成當地地標。但8年過去，該項目仍在計提虧損。
在談及如何處理這些計提存貨跌價準備的項目時，萬科的有關人士表示，每個項目的情況都不同，無法一概而論，公司無法預測未來的市場走勢，不排除未來市場好轉，項目能夠迴歸合理價格。
上述接近保利地產的業內人士認為，計提的項目僅為個位數，在保利600多個開發項目中所佔比例極小，從全盤的角度看，對公司整體的營收和利潤影響也不大。
綠城的管理層則強調，撥備主要看市場情況，“如果後面這個項目賺回來，就可以回調，並沒有具體時間節點。撥備的情況也可以說跟國家政策有關，如果限購限價政策放鬆的話，可能很快就回來了，也不需要撥備。”
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