田園綜合體，是一種試點的新模式，是否能夠肩負起解決“三農”問題的重任，還得在實踐中有待見證。
第一批國家級田園綜合體試點公佈以後，都處在三年的建設過程中，目前依然處於摸索中，尚未形成足以為行業借鑑的發展模式。
首先，解決土地問題，是硬核落地的關鍵！
土地問題一直被認為是田園綜合體落地的難點之一。按照要求，農民是田園綜合體的主體，且農業是產業鏈中的基礎性產業，在一二三產業的互促融合發展形成大農業範疇。土地的有效足夠供給，成為田園綜合體建設的關鍵。
活用“三類”地，通過土地要資金，在廣袤的鄉村，真正可以利用的土地有三類。
1.高標準農田：農業生產區的有效供給，只有土地才能種植出多種特色的農產品，大規模推進循環農業發展。
2.集體建設用地：集體建設用地包括宅基地、公益性公共設施用地和經營性用地，滿足田園社區和公共基礎配套設施的有效建設。農村的大量閒置和低效建設用地，將面臨盤活的機遇。尤其是宅基地作為農村集體建設用地的大頭，將成為鄉村地產的核心載體。讓農業地產，以後成為“價值連城”的地塊。通過出讓、流轉、租賃、入股、抵押等形式，將集體建設用地、村莊、農用地相互結合，開展多種模式的田園社區開發，一方面可以解決農村宅基地和經營建設用地的大量閒置問題，一方面可以整治、拆並、調整大量散落的、規模小的村莊，形成聚集化、現代化的田園社區居住綜合體，促進鄉村就地城鎮化。
3.四荒地：四荒地是指荒山、荒溝、荒丘、荒灘。隨著用地指標的吃緊，國家出臺了系列政策鼓勵“四荒地”的有效利用，並對基礎設施的建設給予一定補貼。但對一些條件差、群眾單戶治理有困難的“四荒地”，可先由集體經濟組織作出規劃並完成初步治理後，再流轉給個人。《關於積極開發農業多種功能 大力促進休閒農業發展的通知》鼓勵利用“四荒地”(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)發展休閒農業，對中西部少數民族地區和集中連片特困地區利用“四荒地”發展休閒農業，其建設用地指標給予傾斜。四荒地是可以構成對田園綜合體發展的核心支持，跨二三產業的用地是無法在耕地上使用的，但可以利用四荒地，非耕農地和集體建設用地。
其次， 完善鄉村金融體系，是硬核落地的基石。
解決完土地問題，就是錢的事了。田園綜合體的載體必須是合作社，讓農村集體經濟的發展有了更大的空間。農村集體經濟作為鄉村經濟的重要組成部分，為維護鄉村社會穩定，維繫鄉村公共支出的重要經濟來源，也是支撐當下鄉村重塑、鄉村振興的主要基石。歷史經驗昭示，一個健全的鄉村金融體系，一定是有一個強大的農村集體經濟作為主要支撐，中國當下的鄉村建設與鄉村振興必須如此。
當下，中國的80%的合作社，說白了就是一個“殼”。大多小而分散，質量不高，更別談怎麼形成完善的鄉村金融體系了。但你不得不重視，合作社的存在性。它在農業生產經營中，扮演著重要的角色，而且是一個不可忽視的環節。在內部帶動農戶，外部聯繫市場，上游對接企業，下游面向消費者。
如何運營好一個高質量的合作社呢？個人建議，必須在合作社內建立互助金融體系，讓農村集體經濟開始自我造血，才能一步一步完善鄉村金融體系。鄉村就是一個熟人關係網，你幫我，我幫你，早就有互助之源。
入股合作社，可以設立五種類型。1.鄉賢股：2-5萬，三年內不要利息，是天然的理事或監事；2.長者股：2-5千，優先獲得分紅；3.集體股：集體若有資金，可以入股互助金融合作社；4.社會股：政府、企業或社會組織可以支持一定額度的“種子資金”，用於支持互助金融合作社的發展和壯大集體經濟。5.是資產股：集體和村民可以自己的閒置房屋或土地，經資產評估小組評估和理事會通過後，可以入股互助金融合作社。
合作社有了資金，如何來使用呢？合作社的股金主要用於開展資金互助業務，發展過程中的生產生活資金需要；合作社通過資金互助業務產生的資金佔用費收益，優先給長者社員分紅，提取一定比例的公積金、公益金、風險金和管理費；合作社有一定的收益積累後，通過理事會討論決定，可用收益的一部分作為投資，開展土地、房屋收儲，統購統銷等服務社員的業務。
搞資金互助，放貸後風險如何管控？一是封閉運行，不對外吸儲放貸。互助金融合作社只在村社內部成員之間開展資金互助業務，村社內部天然的血緣、地緣關係，便是熟人社會最好的信用保障；二是控制額度。互助金融合作社成立初期，理事會要商議一個最高的借款額度，一般不超過5萬元；三是需要一定的擔保和抵押。根據借款人的借款金額、用途和期限等情況，可以要求借款人需要已入股的社員擔保，或用自己的土地承包經營權和房屋作抵押，才能獲得借款；四是規範的借款流程。每筆借款都需要借款審批小組的審查和理事會的審議，通過後才能放款，任何個人包括理事長都不能直接批准；五是做好借後管理。借款完成後，合作社需要多喝借款戶溝通，幫助其做好經營，做好後期服務，可提升借款人的還款能力。
做到這三步，合作社才能持續的運營下去。只有種下梧桐樹，才能引來金鳳凰。雖然，田園綜合體的投資，需要幾個億或幾十億的投資。但是，只要合作社這個載體能夠形成完善的金融體系，壯大了集體經濟的力量，才能吸引更多的資本下鄉與之合作。本身，田園綜合體的投資主體，就是一個多元化的結構，留利與村，還益與民，這樣才能落地更快，更高效。
第三，策劃、規劃設計先行，因地制宜，是硬核落地的支撐。
鄉村想做田園綜合體，就得結合本地資源，策劃、規劃設計。在發展田園綜合體時做到因地制宜, 從農民利益出發, 緊隨市場需求，全面規劃產業發展, 做到低碳、綠色和可持續發展。
田園綜合體要將第一產業 (農、林、牧、漁) 、第二產業 (農產品加工業、手工業等) 和第三產業 (旅遊業、房地產業、住宿餐飲業、文化產業、田園康養等) 進行有機融合。策劃要做到“四生同步” 即生產、生活、生態、生意同步。規劃，要根據市場需求，合理設計消費鏈和消費環境營造，全面、科學的植入產業，注重生態環境的保護，能夠可持續發展。設計，每個分區的具體節點，要把當地世代形成的風土民情、鄉規民約、民俗演藝等結合，讓人們可以體驗農耕活動和鄉村生活的苦樂與禮儀，以此引導人們重新思考生產與消費、城市與鄉村、工業與農業的關係，從而產生符合自然規律的自警、自醒行為，在陶冶性情中自娛自樂，化身其中，缺乏文化內涵的綜合體是不可持續的。
最終，形成“農業生產區、生活居住區、文化景觀區、休閒聚集區和綜合服務區”的功能區域。每個區域通過農業產業鏈相互連接、相互契合, 形成互利共生、優劣互補的有機綜合體。
其實，從目前來看，值得借鑑的有“特色產業帶動、特色資源吸引、農業休閒觀光體驗園升級”等模式。具體適合哪種，在規劃設計中，綜合考慮分析。合理的規劃設計，通過文旅來做品牌，通過品牌帶產業，才能拉動農村經濟發展, 實現以農業為基礎的產業價值增值, 促進傳統農業向現代農業轉型, 推進農業供給側結構性改革。
最後，高效的投資運營團隊，是硬核落地的保障。
謀劃田園綜合體項目，應當清醒認識到：一方面，農村生產力水平太低，農民中能脫穎而出有投運能力的優秀農民畢竟非常稀少;另一方面，城市產業資本、產業力量進入農村仍存在一定程度的政策障礙或者“陷阱”。因此，田園綜合體項目普遍缺乏職業化的投資運營主體。如果沒有合格的投資運營主體，任何投資幾乎是在玩“打水漂”遊戲。所以，本村必須要有投融資方面的操盤手，找來金主投資，還得孵化強有力的運營團隊，吸引更多優秀的人才返鄉，下鄉加入田園追夢的大家庭。
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