天房发展（600322）2018年年度董事会经营评述内容如下：
一、经营情况讨论与分析
2018年度，公司通过努力，保持了公司平稳运行。公司本年度主要工作进展情况如下： (一)统筹安排确保资金平衡 2018年房地产企业融资受到各类监管政策的严厉限制，所有房企均面临资金压力。针对此，公司上下统一认识，通过紧盯存量融资，广泛寻求增量资金，同时加大销售力度、加快销售回款、盘活存量资产，最终在控股股东的大力支持协调帮助下完成了公司债券的回售工作，保证了资金链的正常运转。 (二)紧抓经营销售，努力回笼资金 2018年，全国范围内的调控政策频出，限购、限贷、限价、利率上浮等一系列政策使房地产市场表现平淡。在此环境下，公司经营销售团队持续加大客户导入和客户转化力度，最大程度加快销售速度，同时加强在途资金管理力度，最大程度加快资金回笼速度。2018年，公司(含全资、控股子公司、参股公司按权益计算)完成销售面积15.11万平方米，完成销售合同额38.04亿元。 (三)通过合作继续合理增加项目储备保证可持续开发为实现公司可持续发展，公司对天津市重点关注项目进行了跟踪调研及分析，并竞得北辰北(挂)2017-188号宗地，建筑规模17.77万平方米。该地块以股权合作方式与五家合作单位共同合作开发，目前已实现开盘销售。 (四)继续项目管控力度，力求缩短项目开发周期 公司所属子公司海滨公司于2017年末取得的津滨汉(挂)2017-01地块项目，通过超前组织，实现了8个月开工，基本实现项目12个月开盘销售目标。 (五)品牌建设与新技术应用情况 "天房百年宅"是中房协"百年住宅示范项目"在天津的首个试点项目，"天房百年宅"项目的成功推出，既扩大了"天房百年宅"项目的影响力与知名度，为百年宅的顺利开盘奠定了坚实的基础，同时也为百年宅的销售工作产生了极大的推动作用。2018年，公司获得了2018年房地产行业AAA级信用等级，即房地产开发企业信用评价最高等级。 (六)优化子公司运营管理模式，引入市场化管理机制 公司在区域城市公司、物业公司、销售公司以及改制后的资产管理公司中，引入市场化用人管理机制和市场化薪酬管理机制，引进市场高水平管理人才，快速提升子公司管理水平和经营效益，促进子公司的可持续、高质量发展。同时，持续亏损的子公司研究止损的办法或拟定撤销方案。 (七)调整组织架构，改进绩效考核评价体系 公司将业务相近的部门、分公司的人员和职责进行合并，将业务不饱和的部门撤销，人员及职责并入相关部门。在此基础上，针对子公司与职能部门在工作属性、职责范围既对公司整体绩效的影响程度不同，公司设立了基于关键绩效指标及基于平衡积分卡的评价体系。努力营造"能者上、庸者下、平者让"的良好企业氛围，通过提质增效，提升公司的内功和核心竞争力。 (八)修订完善公司内控制度 根据公司管理需要，公司全年制定、修订并印发了27项管理制度，进一步完善了公司的管理体系，打好公司提质增效、实现健康平稳运营的攻坚战。
二、报告期内主要经营情况 2018年，公司实现营业收入34.01亿元，利润总额2.52亿元，净利润为1.44亿元。归属于母公司所有者净利润为1.35亿元。 截至2018末，公司总资产为316.63亿元，净资产为52.62亿元，归属于母公司所有者净资产为45.15亿元。 公司(含全资、控股子公司、参股公司按权益计算)2018年全年实现合同销售面积15.11万平方米，实现合同销售金额38.04亿元。公司全年施工面积为274.54万平方米，竣工面积为17.66万平方米。本年度共取得天津市1宗土地储备，规划建筑面积为17.77万平方米，权益面积为2.93万平方米。
三、公司关于公司未来发展的讨论与分析 (一)行业格局和趋势 2019年，中国房地产市场走势将主要受以下几个方面的影响：宏观经济运行面临内外压力，"稳增长"、"防风险"将会是明年经济工作的重点，房地产市场调控政策将保持稳健，预计房地产有关政策微调的概率增大，但"房住不炒"和"租购并举"的基本基调不会改变，此前因调控升级从而对部分改善型住房消费的影响，后期可能会有所调整，以保证居民的合理住房消费。预计2019年，房地产投资增速平稳回落。随着宏观经济和居民收入增速有所放缓，同时叠加上"去库存"和棚改货币化相关政策的调整，预计未来房屋销售形势会偏紧，销售面积出现负增长概率加大。 从房价走势来看，预计随着房屋销售面积增速的放缓，房价上涨的动力减弱，市场供求矛盾有所缓解，未来房价涨幅会出现回落。此外，区域分化特征仍将延续，一二线城市市场表现取决于此类城市的限购限贷政策能否适度放松，一二线城市有关政策微调的可能性增大，其投资和销售形势或将好于2018年。 (二)公司发展战略 公司发展战略规划(2014-2018)已经执行完毕，下一期发展战略规划正在制定中。 (三)经营计划 2019年，公司计划实现营业收入68亿元，全年计划施工面积285.26万平方米。 (四)可能面对的风险 公司在之前的各年度报告中对可能面对的行业政策风险、金融风险、土地和原材料价格上涨以及项目开发建设环节等房地产行业面临的固有风险进行了说明。 2019年，在融资方面。央行在《中国金融稳定报告(2018)》指出，房地产企业债务率较高，融资方式复杂，较高的负债率增加了房地产企业经营发展的顺周期性，削弱了其应对行业波动的能力。 在销售方面，从2018年以来，我国房贷都处于收紧状态。"当下整体房地产贷款依然处于相对紧张状态，尤其是各地公积金贷款明显收紧，必然导致销售回款周期加长，对于房地产企业的资金压力也是考验。 四、报告期内核心竞争力分析 公司自成立以来，一直专注于房地产开发事业，通过数十年的成长，公司形成了资源整合能力、市场营销能力、产品开发设计能力、成本控制能力、风险控制能力、人才开发能力等核心竞争力。通过发挥这些核心竞争力，公司已经发展成为以房地产开发经营为主、物业管理为辅的房地产综合性企业。在本战略期内，公司继续按照在提升公司资源获取能力、提升运营效率、完善经营理念、提升公司管理水平等战略思路，进一步提升公司核心竞争力水平，同时，公司在立足天津本地的基础上，着力开发苏州市项目，形成天津苏州协同开发的局面。本报告期内，公司核心竞争力未发生变化。
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