春節是人們回家團聚的最好時節，2019年春節期間，我回到了自己出生和成長的地方——甘肅省蘭州市。蘭州市位於祖國的大西北，簡稱“蘭”，是甘肅省省會，中國西北地區重要的工業城市和交通樞紐，古絲綢之路上的重鎮。
蘭州別名“金城”，早在5000年前，人類就在這裡繁衍生息。西漢設立縣治，取“金城湯池”之意而稱金城，隋初改置蘭州總管府，始稱蘭州。蘭州位於中國陸域版圖的幾何中心，市區南北群山環抱，東西黃河穿城而過，具有帶狀盆地城市的特徵。2012年8月28日，國務院批覆設立西北地區第一個，中國第五個國家級新區——蘭州新區，蘭州新區位於主城區以北約45公里的秦王川，是絲綢之路經濟帶和歐亞“大陸橋”的重要連接點，是城市發展的新方向。
▌一、城市基本情況
（一 ） 經濟：平穩增長，房地產行業快速發展
2018年，蘭州市預計全年實現生產總值2721.3億元，增長6.5%。其中，第一產業增加值40.2億元，增長5.1%；第二產業增加值928.4億元，增長4.8%，規模以上工業增加值606億元，增長6%；第三產業增加值1752.7億元，增長7.4%；固定資產投資增長12.1%；社會消費品零售總額1352.7億元，增長7.4%。近年來，蘭州市房地產投資佔社會固定投資額的比例在不斷上升，2018年房地產投資佔社會固定投資額的比例超過了30%。
2011-2017年蘭州市GDP總量及增長率變化情況
（二）人口：穩定增長，剛需群體成為重要購房人群
2017年末蘭州市全市戶籍人口325.55萬人，其中，城鎮人口226.05萬人，鄉村人口99.5萬人。年末全市常住人口372.96萬人，比上年末增加2.41萬人。其中，城鎮人口302.17萬人，佔81.02%；鄉村人口70.79萬人，佔18.98%。作為省會城市，蘭州市對於省內年輕人具有較大的吸引力，每年都有大量的高校畢業生落戶蘭州，還有很多來蘭州打工的年輕人，這些都是剛需群體，是支撐蘭州市房地產市場的重要力量。
▌二、2018年蘭州市房地產政策情況
2018年3月，中央重申“房住不炒”的主基調，7月的政治局會議對房地產行業定調由過去的“遏制房價過快上漲”變為“堅決遏止房價上漲”，8月住建部要求各地方政府“穩地價，穩房價，穩預期”，在年底最後一次中央經濟工作會議對房地產市場的定調，要堅持“房住不炒”和“因城施策”。中央通過一系列的政策措施，促進房地產行業的進一步平穩健康發展。蘭州作為一個省會城市，也出臺了一系列房地產市場政策。2018年蘭州市房地產政策變化主要有：
1、優化了對部分區域的限購政策。2018年，蘭州市政府對房地產市場區域性限購政策進行適當調整，結合實際市場情況，取消西固區、九州開發區、高坪偏遠區域的住房限購政策。作為主城區的七里河區、城關區、安寧區則繼續實行非蘭州市戶籍家庭最多可購買一套、蘭州戶籍家庭最多可購買兩套的限購政策。
2、對城關區、七里河區、安寧區、西固區等主城區住房實施限售。個人在上述區域內購買的住房，自取得《不動產權證書》滿三年方可上市交易。
3、2018年，蘭州市進一步強化價格備案制度。房地產開發企業在新建商品住房價格備案時，需要合理確定申報的銷售價格，嚴格執行新建商品住房的明碼標價制度，實際銷售價格不得高於備案價格。
通過以上政策可以看出，2018年蘭州市在限購區域上有所調整，部分原限購區域取消限購，同時對主要城區仍繼續實行限購限售，體現了“因區制宜”的特徵。
▌三、2018年蘭州市商品住宅市場變化情況
2018年，蘭州市商品住宅銷售套數為54449套，銷售面積為603.93萬平方米，平均銷售價格為7085元/平方米，銷售額為427.89億元。其中主城區平均銷售價格為8965元/平米，銷售額為268.98億元，郊縣商品住宅平均銷售價格5229元/平米，銷售額158.9億元，與上一年相比均有穩步增長。2018年，蘭州市商品住宅總體供需均衡，主城區成交量平穩，郊縣成交量有所增加。主城區域（城關，安寧，七里河）以及蘭州新區、榆中縣依然為主力供求區域。值得注意的是，作為西北地區第一個，全國第五個國家級新區的蘭州新區，在2018年成為了蘭州市商品住宅供求量最高的片區。在當前的限購政策之下，相比於蘭州市區，蘭州新區建設尚在推進，需求亦在遞增，並且相比於蘭州市區萬元級別的房價，蘭州新區5000-6000元每平的房價依然有吸引力。新區商品住宅成交量的增長，顯示了新區常住人口的增加，證明了政府“跳出老城建設新區，跨越發展再造蘭州”的政策已取得初步成效。
2014—2018年蘭州市商品住宅銷售面積及銷售價格變化圖
2018年，蘭州市商品住宅成交佔比最大的戶型為套三戶型，佔比約為52%，其次為套二戶型，佔比約為37%，這兩類戶型佔商品住宅成交的絕大多數。存量方面，2018年底，蘭州市商品住宅存量為550餘萬平方米，去化週期約為12.4個月。項目方面，知名房企在蘭州的標杆性項目依然是本地市場銷售最好的項目。
▌四、2018年蘭州市土地市場變化情況
2018年蘭州市共成交土地199宗，土地出讓金84.8億，建設用地面積840.5萬平方米，規劃建築面積1706.6萬平方米，相比2017年均有較大增幅。蘭州的地形條件是處於兩山之間，土地資源寶貴，市區土地資源稀缺，近郊已成為蘭州市房地產發展的主要方向，城關區的青白石區域，七里河區的馬灘區域，以及榆中縣和蘭州新區已成為房地產企業拿地的新區域。
2013-2018年蘭州市土地成交數量及土地出讓金變化
▌五、2018年蘭州市房地產開發企業新動態
作為甘肅省省會，蘭州市既有全國性房企經營佈局，如萬科、恆大、中海、碧桂園、保利、華潤等，也有本土房地產開發企業在市場上爭相競逐，如甘肅天慶、甘肅天鴻金運、蘭州亞太、蘭州飛天、蘭州陽光置業等。2018年，無論是全國性房企還是本土企業都動作不斷：
➤ 萬科在安寧區開發了萬科城後，便選址榆中縣和平鎮開發萬科時代之光項目。2017年12月，萬科與蘭州時代地產確立合作關係，決定共同開發位於榆中縣和平鎮的項目。萬科是房企的“老大哥”，其佈局和平鎮將對這個區域帶來較大的帶動作用。
➤ 恆大穩紮穩打，項目佈局蘭州多個區域。作為較早進入蘭州市場的全國性房企，恆大在蘭州市已經建成的商品房項目有恆大都市廣場、恆大名都雅苑、恆大山水城、恆大綠洲等。2018年，恆大在榆中縣和平鎮佈局規劃恆大未來城。另有消息稱，恆大要在七里河建足球小鎮，該項目是西北首家足球小鎮，建設週期約3至5年。足球小鎮的建設必將對七里河的區域價值有推動作用。
➤ 華潤自進入蘭州市後，在彭家坪開發了華潤譽瀾山項目。此外，華潤與七里河區政府簽訂了投資200億，佈局3000畝的華潤未來城項目。另外，位於城關區雁灘區域的華潤雁兒灣項目也在規劃當中。
➤ 中海可以說是較早進入蘭州市場的全國性房企，進駐蘭州六年一共開發4個項目，且都位於安寧區。2018年，中海斥資17億元在七里河西站板塊拿地開發新項目。
➤ 萬達將建設新的萬達城項目。2014年10月位於蘭州市雁灘的蘭州城關萬達廣場開業以來，萬達廣場已然成為了城關區的一個地標性建築。2018年11月8日，蘭州市與萬達集團在北京簽約萬達城項目，投資300億元，佔地1300畝，選址崔家大灘，蘭州萬達城正式進入開發規劃。
➤ 富力集團看準安寧中央商務區，著力打造蘭州市產城融合高端CBD，蘭州市政府、安寧區政府與富力集團簽署戰略合作框架協議。
➤ 保利地產自進駐蘭州以來就專注於城西，進駐蘭州五年來共開發4個項目，都分佈於安寧區和七里河區，這四個項目有剛需也有豪宅。2018年保利在蘭州的項目都在穩步推進。
➤ 綠地做為全國性知名房企，首次進入蘭州便選擇在蘭州新區開發綠地智慧金融城項目，佔地面積達 3000畝之多，目前在蘭州也有近六年時間，2018年綠地將會在蘭州新區繼續開發新項目。
➤ 碧桂園自2013年進駐蘭州青白石區域，讓原本荒涼的青白石已然變成了一座規劃整齊，環境怡人的生態養老城。碧桂園也沒有停止建設的步伐，目前其青白石項目二期建設已到尾聲，後續項目也在有條不紊地規劃建設。除了青白石的蘭州碧桂園項目，碧桂園在蘭州新區還開發有碧桂園城市花園項目，為蘭州新區的房地產市場注入新的血液。
2018年，除了以上這些全國性房企在蘭州動作不斷，一些本土企業也沒閒著，不斷佈局規劃新的項目：
➤ 甘肅天慶作為蘭州的知名本土開發商，在蘭州市民眼裡有著相當好的口碑，其開發項目在蘭州市民中有著廣泛的影響。天慶集團曾在蘭州開發建設了天慶花園、天慶萊茵小鎮、天慶格林小鎮等耳熟能詳的項目。2018年，天慶正式推出天慶山河一品，定位豪宅項目，此外還有位於城關區鹽場堡的天慶天誠麗舍項目也在佈局規劃中。
➤ 甘肅建投地產在蘭州的商品房項目僅有甘肅建投地產百酈灣， 2018年已開盤銷售。在2018年1月11日，甘肅建投地產又競得七里河原汽車南站地塊，同時在西固區也競得土地，準備佈局西固市場。
➤ 甘肅天鴻金運在蘭州的項目分佈在雁灘片區和城關中心片區，位於雁灘片區的鴻運潤園項目現已售罄。位於城市中心東方紅廣場的寫字樓項目鴻運金茂廣場正在建設中。
➤ 中天健在蘭州首個項目中天健廣場綜合體項目位於蘭州市七里河區西站片區，已在2017年銷售。2018年，中天健集團著重開發城關區的蘭州水泵廠項目，該項目區域位置極佳，為中天健集團打造的豪宅項目。
➤ 此外，國內大型石化裝備製造企業蘭石集團，旗下房地產公司開發的蘭石豪布斯卡項目，因其佔據蘭州西客站對面這個絕佳的地理位置，自開建以來就備受購房者專注。
▌六、棚戶區改造
這次春節回家，還有一個直觀的感受，就是蘭州市的棚戶區改造工作取得了不小的成績。長久以來棚戶區成為了阻礙蘭州市城市建設的嚴重桎梏，對棚戶區的改造已成為刻不容緩的事情。棚戶區改造是重大的民生工程和發展工程，蘭州市政府在棚戶區改造工作中也做了相應的規劃。2018年，蘭州市搶抓2018-2020新三年棚改計劃的政策機遇，實施彭家坪等一批改造規模大、帶動效應強的棚改項目，推動全市棚改工作邁上新臺階。
在七里河區，棚戶區改造正在快馬加鞭的進行，七里河區作為曾經的老工業區之一，原本集聚著大量的棚戶區，在2018年，原手扶拖拉機廠、蘭通後勤公司住宅小區、商通廠家屬院，均已完成棚戶區改造。
在西固區，這裡曾經聚集了一大批老廠礦企業，2018年，玉門街三毛廠，以及高壓閥門廠原址，也完成了棚戶區改造。
作為蘭州市核心地帶的蘭州市城關區，棚戶區改造項目也有很多，例如，曾經的蘭州水泵總廠原址，是我童年生活的地方。如今蘭州水泵總廠早已按照出城入園的總體規劃，搬遷至蘭州新區，而舊廠址則由中天健集團進行開發建設，原本破爛不堪的棚戶區，正在孕育新的地標性項目。此外，還有很多棚戶區改造項目，如蘭州中鐵一院幼兒園小區棚改項目、甘肅煤炭大院片區棚改項目等相繼發佈了規劃公示。這些棚戶區的改造極大的改變了當地居民的居住條件，也改善了城市的整體形象。
通過這次春節回家的調研，發現家鄉的房地產市場在過去的一年內發生的變化還是很大的，這些變化讓家鄉的面貌煥然一新，也提高了市民的居住水平。相信家鄉房地產市場在中央“房住不炒”和“一城一策”的政策基調下，能夠平穩健康地發展，邁上一個新的臺階。
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