（军运会比赛场地之一：江夏八分山）

2019年的这个春天，我们再次见识到风口城市的爆发力：仅仅在4月，杭州爆出4.5万+地王，武汉两天卖地310亿，合肥两天揽金210亿，南京三个区域地王刷新，苏州惊现3万+地王直追上海.....新一线城市集体飙车，让老司机们心慌慌也心痒痒，资金布局的重点城市，就是大家眼中的蓝筹股。

临渊羡鱼徒增遗憾，把握当下才有未来。问题来了，武汉这么大，哪里才是下一个风口？这是个好问题！面对东南西北不断扩张的城市边界，一堆“后花园”涌起的诱惑，迷惘的不仅有吃瓜群众，更有身处其中的投资决策人。

但最近，随着万亿级大健康产业规划出炉、光谷南大健康产业园落子江夏，政国策认为，我们已经有了一个较为清晰的答案，下一个风口，就是武汉的南部新城，为什么？

01 城市可持续扩张的三个条件

在这之前，我们可能需要探讨一下，城市扩张到底是“摊大饼”还是可持续高质量发展的区别在哪里?

截至2018年，武汉常住人口1108.1万人，比上年增加18.81万人，增量超过北京上海，但这不值得骄傲，毕竟，作为国家中心城市，武汉远景规划目标是1600-1800万，在一二线争抢人口的残酷大战中，在打造国际化都市的征途中，武汉要想快人一步，取决于三个方面的制约因素。

一是资源禀赋。武汉面积8494平方公里，水域面积2205平方公里，生态限制区1814平方公里，根据统计，2018年武汉建成区面积1217平方米公里（含三环内水域面积），不同于北京上海因水资源、开发强度等原因进行人口控制，水资源丰富的大武汉，有足够的建设用地，再承载500万以上人口，现在的城市扩张是着眼于未来，未来还需要武汉反哺，拉动城市圈协同发展。

二是配套水平。水电气、交通、教育、医疗供给数量与质量，决定了城市居民的生活水平，以及可持续发展的吸引力。武汉科教医疗底蕴深厚，优势仍未充分发挥，这方面正在对标上海，比如同济协和不断新建分院，育才、华师附小遍地开花，实现优质资源共享，平衡区域差别。而向世界地铁城市冲击的武汉，五年后通车里程有望达到606公里，较目前翻一番，环线过江大桥齐头并进，不断拓展城市边界。

三是产业吸纳。一年吸引几十万人口，听起来很美，但人来了干什么？怎样把人留得住，这取决于产业结构、就业水平。如果继续依靠钢铁汽车等传统制造业，不仅产业结构单一，也无法提供竞争力的收入，吸引不了外来人口，也留不住人才，这才是最大的挑战。

对比实际现状，前两个因素武汉都具有一定潜力，而产业集聚和发展能力，才是决定武汉发展速度与高度的关键，也决定武汉能否成为吸引1600万人口的超级都市。

（位于武汉黄家湖的军运村）

因此，如何评判城市的风口，除了生态环境优美、交通出行便利、规划蓝图激动人心之外，一定要以产业作为支撑，走产城融合之路，才是城市可持续扩张的必由之路，否则，就会异化成低质量的“摊大饼”，制造一座座“空城”“睡城”，在武汉以及国内外其它城市，是有惨痛教训的。

当下的武汉，正在通过地铁交通战略、公共资源均衡布局、产业升级产城融合等手段，打造新的宜居宜业板块，推动城市的有序扩张和更新发展，吸纳外来人口安居乐业。

符合这些条件的区域，才有资格成为真正的风口，以这一标准，我们可以预见，万亿级大健康产业重点布局的武汉南部新城——江夏郑店，正是这样一个风口区域。

02 武汉第五个国家产业基地来了

4月8日，首届世界大健康博览会在武汉举行，70个签约项目投资金额1323.2亿元。更重磅的是，武汉大健康产业发展规划正式发布，要打造第五个国家级产业基地，建成世界级万亿大健康产业集群。

规划提出，要将大健康产业集群，打造成光谷光电子、车都汽车之后的第三个城市经济增长极，到2025年，大健康产业总收入8000亿元，新培育100亿级企业5家-8家，其中500亿级企业2家-4家。

其中，构建“一城一园三区”新格局，以光谷生物城作为驱动核，“一园”就是98.1平方公里的光谷南大健康产业园，力争在未来10年，引进100家规模以上大健康企业，打造1000亿级产业集群，吸纳5万人以上就业。

值得一提是，最重要的发展核心区——郑店大健康产业综合区占地85平方公里，将充分依托中科院P4实验室、国药集团等机构，布局“一环一心四轴五区”，建成武汉市万亿级大健康产业重要承载地。

（以郑店为核心的光谷南大健康产业园）

这就厉害了！在这之前，武汉已经布局了国家存储器、网络安全人才与创新、新能源和智能网联汽车、航天产业四大国家级产业基地，成为城市转型升级发展的强大动能。

2019年一季度，武汉GDP实现8.4%的增长，高于全国全省，为2016年一季度以来13个季度新高， 四大国家产业基地功不可没：国家存储器基地完成投资10.3亿元；国家网安基地培训区一期已封顶；国家新能源和智能网联汽车基地年内将具备测试车辆上路运行条件；国家航天产业基地火箭总装总调中心、航天科工等项目持续推进。

现在，尝到甜头摸到窍门之后，武汉正式将第五个国家级产业基地落子江夏，推动南部新城的升级发展，目前，泰康集团、中国生物等10家大健康产业企业，已与江夏区政府签订了总投资超过529亿元的合作协议，随着江夏产业的全面升级，也标志着城市发展下一个风口的出现。

目前武汉打造“133”——即“1个主城+3个副城+3个新城组群”城市空间格局。在这3个新城组群中，距离市区最近的南部新城，地处武汉南大门，坐拥光谷、车都2大国家开发区，利用交通优势，重点发展科研、现代物流、旅游休闲等产业，已经具有相当的产业基础。

南部新城还有一个巨大优势，就是背靠光谷这个超级IP。当年的光谷进行了6次托管，整合了江夏洪山等区域，才有了518平方公里的规模，由于光谷的超常规速度，此前武汉市已经在酝酿，进一步托管以江夏为主的南部新城区域，扩容至1059平方公里的“大光谷”！

长三角一体化战略公布之后，苏州杭州无锡的发展一日千里，如果南部新城也成为大光谷的一部分，可以想象一下.....实际上，现在以光谷生物城作为驱动核，推动万亿级大健康产业、第五个国家产业基地落地，无论产业外溢还是战略布局，光谷与南部新城一体化的趋势已经不可阻挡。

湖北省社科院经济研究所专家匡绪辉认为，“江夏区集聚区位优势、人才优势、生态优势于一体，未来发展必将更高更远，可谓是下一个‘杭州余杭区’”。

03 产业向南城市向南风口向南

武汉一直享有“大武汉”盛名，不过由于江湖的天然阻隔，受制于交通不便，大部分武汉人活动的区域其实非常之小，“武昌汉口异地恋”并不是玩笑。

但这两年，我们明显感受到武汉“更大了”。这背后，是以地铁为代表的交通网络，实现了三镇融合发展，使得人口移动更快，企业布局日益远离传统中心，伴随而来的，就是新城区不断崛起，热点板块不断走进我们的视野。政国策相信，江夏郑店，将是一个逐步被大家认识、认知和认同的区域。

从交通通达看。作为武汉南大门，地处光谷和沌口两大国家级开发区之间的郑店，区位交通优势明显：武深高速已于去年底通车，南四环线、107国道扩建工程将于今年完工，加上已有的青郑高速、武昌大道，郑店板块作为武昌南门户的地位将更加突出。

从发展趋势看。得益于军运会的强力推动，城市向南发展加速，特别在地铁方面，江夏领跑整个武汉新城区，目前，江夏藏龙岛通车地铁2号南延线，江夏纸坊通车27号线，年内，黄家湖军运村8号线三期将率先通车，后期，白沙州5号线通车之后，继续延长至郑店的15号线，已经纳入整体规划。

4月29日，保利承建的军运村正式竣工，当你站在黄家湖畔向南远眺，你可能不知道，不远处的群山，就是位于郑店273米的八分山，你也许不清楚，双向八车道的黄家湖大道升级改造之后，向南继续延长到郑店的山湖大道已在酝酿中。

当上述规划陆续实现，跨越山水阻隔，一马平川，消除地理与心理距离，以郑店为标志的南部新城，将与武昌主城构建30分钟生活圈，并在国家级大健康产业的推动下，成为产城融合发展的新标杆。

这样的风口，是不是有点熟悉的感觉？

没错，当年的光谷东，就是一个鲜活的案例，并不遥远的五年前，很多人还不屑于光谷东描绘的理想蓝图，对这样的风口没感觉。到了2019年，当众多产业发展壮大、地铁医疗教育配套相继落地，人口集聚增长之后，很多人有了“当年爱理不理，如今高攀不起”的遗憾！

如今，地处大光谷辐射区域的南部新城，又成为了新的风口。2018年以来，随着城市向南、产业向南，以保利为代表的各路资本已经先人一步，布局包括江夏郑店的武昌南版图。

2019年4月，武汉土地市场异常火爆，一个月卖地436亿，位居4月全国城市排行榜第一位。特别是武昌南，众多企业抢的火花四溅，其中，江夏藏龙岛土地楼面价超过一万，惊呆一片。在黄家湖区域，融创、美的置业、金茂先后抢地，总价超过83亿，平均溢价率超过50%，实际楼面价最高超过8000元/平方米，这可不是嘴上看好风口，而是用真金白银来投票了。