去年，有传言说今年的五一假期只有1天，让大家很失落。但人的创造力是无穷的，即便五一在礼拜三，最终还是借了前后两个礼拜天，拼出了近年来最长的一个五一假。
4天的小长假看起来很丰盛，其实3天都是周末，真正的福利，不过只是把周末拼起来罢了。
这让老司机想到了赠送面积，每个售楼小姐都会告诉你赠送面积是多么划算，听上去就像是白送的。但其实赠送面积一样算在了房价里，赠送越多的户型，总价肯定也越高，逃不出这个理。
发明“赠送面积”这个词的人，是一个天才的文案。
真正从赠送面积中获益的，是开发商。我们都知道拍地的时候，拍的是楼面地价，上周高塘四村那块实际地价超过27000元/平的地王，指的也是楼面地价。
所谓楼面地价，是指平摊到每平方米建筑中的土地成本。
但赠送面积并不算作建筑面积，因此可以认为它的楼面地价是0。
现在明白了吧，让开发商而不是你，赚大了！
都说上半年金三银四，今年宁波可能是倒过来，银三金四。依照这个趋势，五月会不会成为“钻石王老五”？
4月30日的土拍高潮，已经给五月定下了基调。
行情并没有结束。就像老司机今年一直在说的，政策的回暖以及库存的紧张，是推动今年宁波楼市的两个引擎：政策激发购买力，购买力威胁库存，库存制造恐慌，恐慌进一步放大购买力。
螺旋就是这样形成的，像不像龙卷风？
到现在，这两个引擎熄火了吗？没有！库存还在减少，甚至连3万+的楼盘都在减少；政策也未见任何收紧，甚至口头的示警都没看到。
宁波楼市的蜜月还未结束。
风险正在积累。说风险就像巫师算卦，基本上找不到过硬的理由。如果一定要找，那只能是：
“房住不炒”不应该被地方反复打脸。
不管你们信不信，反正老司机对地方管理好自己的楼市不是太有信心。如果这个担忧是真的，最终一定会发展到上面不得不出来收拾这一步。
此外，持续数年的大牛市，消费的饱和度越来越高。市场就像海绵，前面吸的水越多，后面再吸水的空间就越小，除非增加新的海绵。
房价的上涨，本质上是资金的游戏，以宁波为例，均价2万时，每年卖掉500万方新房，需要消耗1000亿的资金；均价涨到4万时，如果还是卖掉500万方，则需要消耗2000亿。
如果资金跟不上，则房价涨不动。除非销量减少。
资金从哪里来，一个方面是印钞，就像过去十几年所做的那样，发钞量比美国和欧盟加起来都多，楼市自然就有花不完的钱。但近两年这个增速降低了，每张钞票都是一张借条，发钞越多，债务杠杆也就越高。
不然怎么会提去杠杆呢？
如果印钞不够多，那一定是从别的行业挤占资金，这已经体现得很明显了。2018年的新增贷款，有一半给了房地产。
老虎养大了是要吃肉的，个头越大，吃得越多。
五一期间老司机有幸和一个做实业的朋友聊了一会儿，他告诉我实业很难，小厂一年到头也赚不了钱。我问他现在贷款不是支持小微企业么，他说像他这种没有技术，业务单一的工厂，还是贷不到。
而且他也不想贷，自己没有信心再做大规模，要不是甩不了手，都不想干了。
炒一套房，胜过开一个厂，轻松得多。
这段时间大家都在谈鹤岗，一个房价只要几百元、最高不过二三千的城市。鹤岗是收缩性城市的代表，在这些城市里，房地产已经成了历史。
我想他们最后悔的，是当年没有多卖点土地。
有时候回过头去看，地方GOV、开发商、购房者其实都是一根绳上的蚂蚱，谁也不是主宰。地方可以控制土地，但控制不了金融，也控制不了人口，最终控制不了楼市。风来了，能抓住机会就能赚个盆满钵满，没抓住的，只能等下一次风来。
而有些城市，可能永远也等不到风了。
近两年疯狂的抢人才，正是看到了收缩性城市的悲剧，但抢人才的时效性是有限的，年年抢，生都来不及，边际效应一定递减。
因此抢人才带来的楼市繁荣不可持续，而且一次比一次弱。据说西安去年户籍人口大幅增加了，但实际的常住人口却没有增加多少。
毕竟人才过来，不仅仅只是为了买房。
政策的边际宽松差不多已经到头，抢人才也抢得所剩无几，五月的宁波楼市，会有什么亮点？
大概是卖地。
继高塘四村之后，五月还有几幅优质地块等待出让，如鄞州长丰板块，鄞州万达板块。根据四月国土局发布的读地手册，高新区靠江也有几块好地待出让，海曙段塘板块也有地块蓄势待发。
这些土地都具有地王潜质，最少可以接班以前的地王。
国土部说，库存不足的城市要增加供地。宁波算库存不足么？主城区显然是，但如果把杭州湾、郊县的库存加进来，库存不足并没有那么突出。
住建部说，要稳地价、稳房价、稳预期，宁波地价高么？主城区显然高，但如果把杭州湾、郊县的土地加进来，地价并不高。
这就是统计的魅力。
杭州湾5月份预计要推出超过180万平方米的宅地，据说可以建造380万平方米的住宅，这相当于宁波主城区的70%的量。
杭州湾为稳定宁波地价和房价，做出了突出贡献。
土地市场，请开始你的表演！
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