你說買二手房，我問你買哪裡，你說你要北三環以南，中州大道以西，航海路以北，桐柏路以東。
這就好比問你找什麼樣的對象，你說我要個女的。
範圍劃得太大，愛莫能助啊朋友！
鄭州二手房，市場情況如何？買哪兒？怎麼買？本文將一次性毫無保留都告訴你。
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二手房市場是橡皮捏的
2018年是鄭州中介行業腥風血雨的一年。
以前市場好的時候，大到上市品牌中介公司，小到不知名小店，甚至什麼野錢都能進來湊熱鬧，各路中介門店如雨後春筍一般在各大樓盤附近鑽出來，緊鑼密鼓地選址、開店、裝修、招聘，恨不得一週開出一家店來。
▲21世紀不動產2000年最早落地鄭州
▲我愛我家2016年落地鄭州
▲鏈家2017年落地鄭州
市場不好的時候，成交量下降，大量掛牌的房源無人問津，隨之量價俱跌，中介市場進入寒冬。
比如說A小區有5套同戶型的房源在售，裝修情況差不多，最低的185萬，最高的190萬，最先賣掉的一定是185萬的（為什麼？中介行業有個不成文的規定：先推最優質的房源，越是好房源越要集中所有資源抓緊時間推廣賣掉，不然就會被別的中介成交），如果市場不好，這個時候只有2個客戶買房，190萬的房子永遠賣不掉，想快速變現就得掛得比別人更便宜，一套房降5萬看起來損失不大，長時間下去市場價格就是這樣慢慢被拉低的。
一個2000多戶的次新房小區，原本一個月能成交十幾套房子，現在一個月才成交了5套，附近有8家門店（其中3家屬於大中介A公司，2家屬於大中介B公司，另外3家是小個體門店），5套都在A和B兩家公司成交，由於競爭激烈，A和B收取的中介費打了折扣，從原本的2%降到了1.6%，小中介搶不到買賣業務，僅靠租賃業務支撐運營，而大中介運營成本高，大家都嚴重虧損。
“沒有賣不出去的房子，只有賣不出房子的經紀人。”
這個行業絕對不養閒人，普遍底薪很少，提成很高。很多公司實行無底薪制度，即便有底薪的經紀人，如果連續兩個月不開單，底薪也要被取消，這意味著沒有成交就沒有收入來源。所以不需要主動裁員，當市場成交量下降，自然有大批量經紀人被迫轉行。
整個城市的二手行業體量也會隨著成交量的下降，迅速縮減至一個合理規模。
這個狀況，鄭州中介已經集體捱了一年有餘。
凜冬既至，北風肆虐，草木維艱，無以為繼。
我的一箇中介朋友告訴我，曾經的神盤小區，一個月成交幾十套房子的時候，附近有30多家中介，而現在，關門的關門，更名的更名，數一數，基本上都整合到了那幾家大公司旗下，經紀人天天不是做租賃業務就是賣新房，沒辦法，二手房的成交量太低了。
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熱門區域盤點
所以二手房真的不能買了嗎？非也。
- 二手房貸款利率最低上浮15%，比新房更低；
- 二手房銀行評估價已經和成交價持平甚至略高，因此首付可能等於甚至小於30%；
- 大量房源攢著賣不掉，形成了一個買家掌握話語權的買方市場。
在哪吒看來，這是一個剛需和剛改可以上車二手房的好時機。
以哪吒在二手房4年多的從業經歷，今天想從大中介公司圈地搶市場的角度和邏輯出發，給大家盤點鄭州成交量價皆有的二手房最熱門區域，分析現狀，給購房的朋友一個小小的參考。
1. 藍堡灣區域
這個區域早期成交量大的小區是藍堡灣1-3期、恆大名都、英地天驕華庭1期2期、鑫苑世家、正弘數碼公寓這麼幾個，附近還有眾多劃片文化路一小、省實驗中學的老小區如文博花園、建行家屬院等，是一流名校學區+改善盤雲集的片區。
配套情況：
主幹道文化路、北三環、東風路、花園路、農業高架，地鐵2號線，東邊有農科路酒吧美食街、萬達金街、正弘城、建業凱旋門、花丹、國貿360等商業和商務配套資源，還有鄭州市動物園這個大流量，西有科技市場、百腦匯、硅谷廣場等3C市場集群，南有文博廣場、河南博物院等文化休閒配套，北有東風渠和綠地公園。現在這片區域因為建業、萬達和正弘的商務地標寫字樓崛起，還有了“金水CBD”的美稱。
名校雲集：楓葉小熊幼兒園、實驗幼兒園藍堡灣校區、文化路一小、農科路小學、省實驗中學、文博中學。
小結：20000-30000的價格，貴的有理，貴的應該，有希望繼續貴下去、貴出新高度。
2. 北三環文化路以北區域
大北區人口密集、經濟活躍，一直是中介行業的兵家必爭之地。這個區域成交量大的小區有天倫水晶城、金晨嘉園、中方園、瀚海泰苑、漢飛城市公園、金印陽光城、21世紀社區、普羅旺世、陽光嘉苑、華瑞紫桂苑、正商世紀港灣等等。
配套情況：
主幹道北三環、文化路、花園路、三全路、國基路、中州大道。這個區域不適合狹隘地談論什麼配套，它最大的資源來自曾經城中村積攢下的龐大外來人口和集中拆遷後的大塊土地，甚至還有拆遷後產生的一批具有不凡消費實力的new money們。它好像什麼也沒有，又好像什麼都有。
普羅旺世是其中為數不多的改善居住區，有優越的社區理念和獨特的運維體系。
小結：單價15000以下的二手房一抓一大把，北區這兩年持續有新盤入市。這是一個逐漸從混亂無序走向成熟穩定的住宅集中區域，同時也是北龍湖的西側外溢區域。買這裡，未來很有希望。
3. 天旺廣場區域
該片區成交量大的小區主要是昌建譽峰、建業貳號城邦、建業森林半島、開祥御龍城、豐慶華府、豐慶佳苑、富田麗景花園、家天下、大河春天、文化綠城、青年居易、六合人家等。
配套情況：
主幹道有北三環、南陽路、東風路、京廣快速路，省中醫院、天旺廣場的商業、綠蔭公園的文化休閒配套、輕工業學院、東風路小學、綠城文化小學。
小結：拉開價格差距的主要是建業的兩個改善樓盤和已經下房本的東潤泰和（均價26000），其他次新房小區的價格大部分在15000以上。
4. 二七萬達區域
該區域成交量主要集中在萬達1-3號院、升龍國際、升龍城、亞星盛世盛世家園、亞星城市山水、康橋金域上郡、康橋溪山御府、帝湖花園等等次新房小區。
配套情況：
主幹道有大學路、隴海快速路、航海路、嵩山路等，二七萬達和升龍商業廣場塑造了一個繁華的生活圈，周邊眾多次新房小區形成了新的生活氛圍和生態。除此以外，周邊學校資源豐富，鄭州一中、鄭州二中、鄭州外國語中學都是名校，還有航院、衛校、糧院、老鄭大等高校林立。該區域因為距離市政府不遠，享受了部分外溢配套，總體氛圍和配套都不俗，是十分宜居的一個區域。
小結：一個可能被很多人低估的市級行政區域，行政和事業單位很多，價格方面康橋兩個改善盤領跑，別看區域屬於西南，15000-20000的價格不輸金水，對於工作生活在鄭州西南區域的人來說，有著舒適愜意的居住體驗。
5. 錦藝城區域
錦藝城、鑫苑國花、鑫苑景園、漢飛金沙國際、盛潤錦繡城、方圓經緯、宏江瀚苑、國棉四廠二廠一廠家屬院等小區在本片區成交量較高。
配套情況：
主幹道有京廣快速路、金水路、嵩山路、棉紡路、建設路、桐柏路。有超級醫院鄭大一附院和鄭州市中心醫院，有碧沙崗公園和月季公園，商業有錦藝城的王府井百貨，還有互助路小學這種名校在附近，另外有一些“隱形福利”如國棉廠的本地傳統美食，充滿了市井生活的濃郁氛圍。
小結：這個片區屬於傳統意義上的“西郊”，次新房小區很多，老家屬院也很多，配套資源上部分享受了市政府區域的外溢，交通和生活都很便利，次新房價格普遍在15000-20000。
6. 鑫苑名家區域
成交量主要在鑫苑名家、綠洲雲頂、恆升府第、山頂御鑫城、非常國際、陽光新城、正弘旗等小區。
配套情況：
主幹道有中州大道、經三路、北三環、農業路等。學校有47中，公園有東風渠濱河公園和中州大道東側的森林公園和北龍湖溼地公園。這個區域之前是花園路廣播電視臺和經三路金融商務街的配套住宅區，未來有望抱上東邊的大腿——北龍湖。
小結：北龍湖西南外溢區域。參考如意湖CBD的外溢區域曾經被賦予的附加價值，鑫苑名家附近住宅區次新房普遍15000-20000的價格其實蠻有潛力的，個人喜歡嘉辰麗景苑。
7. 航海路中州大道區域
成交量大的小區主要是萬科美景龍堂、美景天城、美景鴻城1-3期、富田太陽城、美林河畔、正商藍鑽、金色港灣、橡樹玫瑰城等。
配套情況：
主幹道有中州大道、機場高速、航海東路、南三環。有世紀歡樂園、航海廣場、航海體育場、中原福塔、七里河濱河公園等休閒娛樂配套。富田太陽城和萬科龍堂都配建有中型體量的商業。
小結：剛需為主，品質和價格由萬科領跑，後期還有大體量的聖澳金尊府和泰宏陽光城入市，作為經開和鄭東的外溢居住區，又毗鄰幾條東南方向的主幹道，次新房價格普遍在15000-20000之間，對剛需來說，自住投資都不錯。
8. CBD西南部區域
銀基王朝1-4期、金林公館、大觀國際、曼哈頓、新鑫花園、升龍鳳凰城A-D區、建業城市花園、廣匯PAMA等小區佔據成交量主力。
配套情況：
主幹道有中州大道、金水路、福元路、未來路等。沒有什麼好的公立學校，有外觀高大上的私立木子國際幼稚園和小學，收費很高，教學質量有待驗證，坊間玩笑說接孩子時，開奧迪的家長都要停遠一些，把好位置留給邁巴赫。該區域最便捷的商業配套暫時是曼哈頓，有零售、餐飲、電影娛樂等。有金水區較早的商務寫字樓群，在未來路金水路附近。
小結：從地理位置上來講這個區域實在很好，盤踞在金水路最核心的心臟腹地，守著主城區望著CBD，無論人流、房價、租金，都享受著鄭東新區的外溢。尤其英協、建業、銀基王朝和曼哈頓的業主們，都是鄭州較早期的富人階層，他們的光芒始終閃耀在這片區域，另外區域南邊還有大片低調到略顯老舊的省級機關單位家屬院，其業主實力也不可小覷。儘管這個區域有沈莊和燕莊兩片安置區，沒有好的商業、醫療、學區配套，一樣可以在量價上領跑市場，成為令置業者矚目的焦點區域之一，次新房價格普遍在18000-22000之間。
9. CBD東南部區域
成交量主要集中在永威翡翠城、永威東棠、中義阿卡迪亞、聚龍城、盛世年華、龍騰盛世、中凱華府、鑫苑中央花園、財信聖堤亞納、中南海知音、順馳中央特區、龍三苑等小區。
配套情況：
如意湖CBD和省級行政區的配套居住區域，主幹道有金水東路、黃河南路、中州大道、農業南路、商鼎路等。有個並不算太好的聚源路小學也是大家搶著上的水平，有新市圖和七里河公園屬於比較核心的休閒配套，商業和醫療都在隔壁區域。
小結：這個次新房扎堆的區域，近水樓臺先得月，鄭東新區四個字彷彿有魔力，給小區價格加上光環，加上東隔壁高鐵西廣場區域的加持，即便剛需品質的樓盤也賣到了牛逼的價格，次新房價格大部分都在21000以上。
10. 高鐵西廣場區域
成交量主要集中在海馬公園、奧蘭花園、正商東方港灣、東瑞園、盧浮公館、鑫苑世紀東城、東方鼎盛時代、中豪匯景灣、雅寶東方國際花園等小區。
配套情況：
主幹道有東三環、金水東路、東風南路、商都路、商鼎路、農業南路等。屬性為高鐵東站輻射片區、高鐵商務區的配套住宅區。高端商務寫字樓扎堆、商業扎堆，有鄭東綠地中心雙子塔、網紅打卡地匯藝引河裡和海馬海匯中心等知名地標。
小結：除北龍湖外鄭州最高大上的地段沒有之一，住宅價格穩中有漲，由建業一枝獨秀領跑價格和品質，現在貴，以後只會更貴，價格普遍在22000-30000之間，其中建業天築大部分戶型還沒下房本，對於價格我有四個字：未來可期。
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前方黑馬預警！
2016年那波上漲挑動了市場興奮的神經，很多購房者失去理智，開始扎堆裸泳，17年當最後一波潮水退去，18年二手市場說好聽點是橫盤，事實上普遍下跌5%-10%。
藍堡灣從25000降到22000；
鑫苑名家從22000降到20000；
財信從24000跌到22000；
天倫水晶城從17000降到15000；
普羅旺世從20000降到18000；
阿卡迪亞從30000以上降到28000。
少部分樓盤頂住壓力沒有下跌，比如海馬公園和永威翡翠城維持在26000左右的價格不變，銀基王朝部分戶型維持在24000。
在這樣的買方市場上，業主和買家都在拉大鋸，沒有誠意的價格掛出來，註定無人買單。
但是，有這樣一匹黑馬，一路逆勢狂飆。阿卡迪亞搶先飈到3萬的時候，它還不到3萬，阿卡迪亞跌回28000的時候，它飈到均價34000，其中兩房便宜，32000左右，三房高達36000每平。
地鐵+好地段+學區+好品質，這一波，永威東棠贏得出人意外，仔細想想又理所應當。成為黑馬的本質在於供需關係不平衡：想買的人多，賣房的人少。市場大熱的2017年，東棠每個月在售三房不超過3套，市場庫存普遍堆積的現在，東棠也就4套三房在售。
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記好知識點，免交智商稅
總結了十大熱門區域和一匹非典型的黑馬，最後想說，買二手房：
- 買熱門區域，配套好、將來不愁賣，買的人多，未來接盤的也多；
- 自住購房者買距離自己工作和生活圈近的區域，有利身心健康、家庭和諧。理論上說，只要有好的配套資源，買哪裡都能漲，比如2016年那一波，鄭州二手房整體普遍上漲60%左右，也沒落下誰。不用過分迷戀某一個區域，適合自己的才是最好的；
- 能力範圍內買品質最好的樓盤，能夠流通和變現的生命週期長。然後在可選擇的條件方面：地段>樓盤品質>物業>業主群體素養>戶型>價格>朝向>樓層>裝修。換句話說：買你真正想要的房子，哪怕需要等房源，而不是眼前大量唾手可得的房子；
- 地鐵的力量在鄭州還遠遠沒有體現出來，所以價格差距現在也沒有體現出來，隨著地鐵路網的逐步完善，便利性和價格差距以後會越來越明顯，買房千萬要看地鐵，最好步行10分鐘以內有地鐵站；
- 隨著新樓盤建設和交房，未來會有新的熱門區域產生，如黃河路南陽路、紫荊山路南三環、農業路升龍天匯區域等，對新樓盤來說，交房2年左右會逐漸進入成交量高峰；
- 和奔馳事件類似的，有些房屋中介收取貸款額1%的貸款服務費，理論上不需要交，交了也是返給中介的，選擇中介時可以提前問清楚；
- 大開發商的物業旗下也有房屋租售中心，如萬科的樸鄰、永威的久家。房源上他們有優勢，但是交易代辦水平需要慎重考量。
- 通過中介買房一定簽署含中介方在內的三方協議，沒有三方協議相當於裸奔，風險相當大。一些互聯網中介是不提供三方協議的。
- 中介的作用絕不僅是找房子、談價格，更重要的是籤三方協議後，帶領雙方進行及時和安全的交易，保障雙方的合法權益不受侵害。因此選擇一家靠譜公司很重要。你交的中介費其實不止是服務費，更是一份保險。市場不好的時候大部分公司不會堅持中介費一分不降，但作為購房者，過分計較這個錢無異於因噎廢食。要知道北京上海的中介費都是高於2.5%的，鄭州普遍低於或等於2%。（不是廣告，沒有拿錢，也不欠人情）
- 網絡平臺的選擇：鏈家、貝殼100%真房源，但是顯示的價格比成交價總體略高一點點，58、安居客系的網站，價格比成交價總體偏低一點點，存在少量釣魚房源的情況。可以都看看。目前市場上鍊家、世家、房快遞、德佑等是貝殼系，其他大公司比如21世紀、我愛我家等是58系。
- 買哪個小區的房子，最好去找該小區門口的中介，他們最懂這個小區，和業主的關係大概率也是最好的（這個很重要）。
最新消息，熱門區域二手房成交量自年後到現在正在復甦，量價均有上升趨勢。
祝您買到滿意的二手房！
ID：donggetanpan
備註：本文僅代表作者觀點，不代表平臺觀點。
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