一缕清风89355581
说一下我们小区的经验:
我们小区2009年建成，有14栋楼（1栋小高层，13栋多层）。但开发商在业界口碑非常不好，小区在刚建成时就有很多遗留问题（配套设施不完善，物业公司没有资质（皮包公司）……
再说这家物业公司，这家物业公司没有物业资质，而且是开发商找来的，进行所谓的“前期物业管理”（他们之间有勾结），物业合同上写的物业费是9毛钱，但真正交房拿钥匙那天却按1块钱收，不交就不给钥匙。在这家物业公司“管理”下的两年多时间里，真的看不见他们有任何作为，真的！什么都没有！哪怕是最起码的打扫卫生都没有，一周能糊弄一次就不错了！但巧立名目各种收费倒是花样频出:装修保证金（物价局早就发文三令五申不准收取），楼宇对讲费（竟然无耻到楼宇门的对讲器都要每户收300元），与某杂牌太阳能热水器经销商勾结，小区里只允许安装这个品牌的太阳能热水器……
后来这家物业公司被我们赶走了，小区就开始了所谓的“弃管状态”。但即便是弃管了也没出现那种“垃圾遍地”的情况，因为我们每年都交卫生费（36块钱一年/户），环卫处的垃圾清运车每天来清运两次。每天都派环卫工定时对小区进行清扫。豪不夸张的说，我们这个所谓的“弃管小区”比我们这座城市里很多有物业公司“管理”的小区都要好！
再后来我们小区被街道办事处和社区正式接管。全面整治了小区的绿化和路面（主路以及路面彩砖），新建了几百个车位，关键是这些车位全部免费！全部免费！全部免费！而且最让我们不好意思的是不收物业费，连卫生费都不收了……真的真的真的让我们非常不好意思！
顺便发几张我们小区的图片吧～
毕业于2005年
你好，看了你提出的小区存在问题。我来回答你这个问题吧。
第一、就是找地区街道办居委会，让街道办居委会临时接管小区管理。然后由居委会号召主持召开业主大会，选举出业小区委会成员成立业委会。
第二、通过业主大会同意后授权给业委会，进行招聘新的物业公司或者自治小区管理。如果是招聘新的物业公司那么剩下的事就是业委会和物业公司进行相关协议和管理了。如果你们打算自己管理小区那么我就要说重点的第三条了。
第三、小区自治，自己管理小区。
业委会由于没有相关的物业经验，所以最好还是将可对外承包的部门直接承包给专业人员，进行部门外聘承包管理。
1、小区区域内秩序维护任务，先承包给保安公司，让保安公司进行这方面的职能工作，业委会对保安公司进行工作管理和要求。
2、小区卫生，承包给保洁公司进行小区保洁方面工作，业委会对保洁公司进行工作管理和要求。
3、小区绿植，承包给绿化公司，进行相关负责工作。业委会对保洁直接进行管理和要求。
4、对外招聘一个经验丰富的物业公司经理，由经理负责招聘相关的小区工程部工作人员、物业客服工作人员和相关专业财务人员和人事部成员。
5、由物业经理组合相关部门进行整体培训和整合。制定公司各部门、岗位的工作职能和工作要求，培训各部门工作流程及工作行为规范、岗位要求、员工准则等相关管理工作和要求。
由物业经理和业委会成员对小区设备进行统计和归类，书面申请采购清单通过业委会进行采购、登记、分配或入库。
之后就是漫长的发现问题，处理问题。各种问题、各种学习。磨合、培训、和学习中运行各部门只能。最后能走到那一步就得看你们的能力了。
我就简单说这些吧。说着简单，实际操作起来难度不是一般的大，会有你们想象不到的很多问题和事情需要处理。我就是给您提个大致方向，最后怎么决定还得看业主大会和业委会的决定了。预祝小区问题圆满解决，创造出安全、干净、优美、和谐快乐的小区。
我是小区物业人。欢迎大家点评，转发和评论。大家一起探讨小区的物业问题，一起学习一起成长。如果大家有什么物业问题需要咨询的，我一定会紧急解答。
小区物业人
业主终于"解放了，物业被赶跑了"。也许这种情况还会增加，物业主动弃管，这是由于物业费多年不调整，人员成本年年上升，不交物业费的情况越来越多，也没有好的解决方案。现在就提问小区的情况提个建议：首先小区要有人站出来牵头，向街道把小区情况回报一下，请求街道的支持，由街道安排应急"物业服务"两到三个月，由业主支付费用，通过街道对小区的违法行为进行整治。同时选举新的"业委会"，广泛征求业主意见，到底是采取自治还是聘请物业公司，根据大多数业主的意见进行工作。如果是不想缴纳物业费，那就是进入一个死胡同。
车夫6600
这是一个典型的悲哀，一个因为私心不团结下产生的必然结果。
业委会自治，看是一种非常简单的事情，实际上在实施的过程中，比较复杂，本人做过我小区第一届业委会主任，对其中的人情世故太了解了。
题主目前情况，是重新成立业委会，组织有管理经验，对建筑，消防设施设备有一定只是，有能力的人来担任业委会主任，重新调整班子。
实行责任制，分项管理，统筹经济，进行合理的安排，由业委会主任牵头，每栋楼选举代表，遇大事情重要事情进行会议商量，决定以少数服从多数。
做任何事情总之都离不开钱，天下没有白吃的午餐，自治要想业委会成员有担待负责任，就必须存在劳动报酬，否则，长期的免费义工，是没有人愿意干很久的。
业委会虽然没有执法权，但是如果所有业主团结，共同制定小区公约，一样有效，如果个别业主故意触犯，其他业主或者业委会进行公开处罚，也是合情合理的。公约是大家自愿承诺遵守的一种约束，虽然不是法律法规，但是对公约内的人员，一样是有效的。
微风细雨话苍凉
没有了物业公司，业委会也辞职，还谈何小区自治管理？这种情况下，小区陷入混乱，脏乱差是很正常的结果了。
不要相信有些人提议的什么小区自己招保安、管保洁，成千上百的业主这么好管？很多人自家自家都没管顺，能有多少人能够花时间、精力来管小区的事？老久不相往来、各式各样的人和事、各种流言蜚语、各种看不惯、相互指责、相互内斗不断，还指望什么自治管理？
更不要相信什么街道办事处或居委会来接管小区，这完全两码事，两种管线，想想可以，但没有一点可行性。
这种情况下，只有通过街道办或居委会来指导和协调，重新组建新的业委会。如果新的业委会能力强、专业够，可以尝试进行自主管理、统筹工作；或聘请一个专业的物业项目经理来主导相关物业服务工作。
或者通过业主大会重新进行物业公司招标与投票，选出大多数业主认为合适的物业公司，由业主委员会同物业公司签订物业服务合同，由物业公司进驻小区开始管理。业委会监督和指导物业公司履行合同约定，并听取业主的意见和建议，共同努力把小区管理有序、环境优美、和谐共处的美好家园！
韦小龙女
照你们目前情况的话，我有一点小建议！
第一步:报备房管局，联系街道办，由街道办出面召开业主大会，重新选出业委会。
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第二步：业委会联系实际情况，探讨下到底能不能继续小区自管，（鉴于你们以前出现的情况，我个人是不建议！）。 
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第三步：业委会如果不能自治，那就报备房管局，公开招聘合适的物业管理单位。再通过物业管理公司整顿，也就打开局面了。
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总的来说，我还是认为小区完全可以通过物业自治，我不赞成小区自管，因为居民素质水平有高低。即使专业的物业管理团队都会遇到各种问题，更何况是相比还不专业的居民自管呢。
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123698745吧
网上比较多的是取消物业，要么自治，根我所知有些小区业委会经常任期没满就辞职了一些刁民有一点不满就到人家就闹，要么推给社区真不知这些人脸皮有多厚你们家事为什么要别人做凭什么？那些叫着赶走物业的人会不会出来干因为物业赶走以后的工作呢，估计绝大部分人不会，要想好赶走物业接下来问题怎么解决。
曾花_90926
小区无人管理让一部份人兴奋了，他们天天想，夜夜盼，解散物业，取缔物业喊的振天响，业主自己当家做主了，没有黑社会管理了，也没有与业委会串通了，这不很好吗？业主自己管理吧？
手机用户6l700655261
小区无人管理怎么办？这确实是当今国内有些地方小区存在的现实问题。按我的观感分析，这里分几种情况。
一些敞开式的老街道小区，包括一些早年的城中村，老单位工厂房改房，还有早期商品房以及商住房等。这些老街道小区基本由社区(原街道居委会)管，主要打扫、清运生活垃圾等。由于特殊的历史原因，这些工作只是打包给个人或诸如家政公司打理，当然也有让一些物业公司代理的。费用很低(也可称"实惠")，但服务层次标准也低，只是基本最低要求。
而近二十来年的新小区，一般都是封闭式的，应该都成立了业委会，聘请了物业公司服务的。而一胆闹到无人管理，这就麻烦了。其中肯定是物业公司有问题，或业主们有问题(有些是世委会有问题)，这里不展开讨论。
闹到这，小区不能正常运转了，为了小区的安定，在小区业主强烈要求下，社区一般会为小区安定临时监管。它也定会要求现业委会负责起来，或改选换届产生新业委会，毕竟由社区代管只是暂时的，小区最终治理还是靠小区业主自己。可如真的不能产生这个小区的头一一业委会，那会很麻烦。我接触过的一些小区就存有这种尴尬的境况，那真个把好端端的小区弄得残不忍睹。
这包括除小区基本生活垃圾清扫清运外，其它大范围的路灯房屋及路面整修，等需专项维修金的使用的问题会层出不穷，这些具体事务没有业委会出头打理，小区业主的影响与损失就不是一般大。一个不设防黑灯瞎火的小区，不就是传说中的"鬼城"吗？
有人会说可自理，没有业主大会下的业委会组织，这一切免谈。即使有业委会自理，也不一定小区业主完胜。生活中太多的物业公司，员工出过工伤事故损害，就一心想自理省钱的业主，真出这么一桩工伤，也会闹得鸡犬不宁。何况对业委会选具体的人，从事这些小区自理工作，都有一些人非议。所以我个人认为自理就是一个坑，等出了大事，业委会那真会头大。如此并不如多缴的费，请专业物业公司省心。
为了走出没有人打理小区这个怪圈，有关方面真的有必要用点心，牵头组织推举并监督好小区业委会(不管小区以后采用什么模式管理，由业主大会定)。小区业主也要充分相信，社会正能量多，要理解支持由小区业主志愿者组成的业委会工作，如此大家关心参与小区管理事务，我就不信小区业主办不好自己的事。
说一千道一万，关键的关键要认识到规范正常的物业管理，对小区物业形象及升值是有百利而无一害的。千万千万不要走到小区无人管理这一步，如真走到这一步，那还真不如回新农村住，省得见到糟心烦心……
山那边一鹰之梦
惨不忍睹。小区群众自然醒，一般革命道理均是在最困难时候产生。小区要革命发展啦！
