在楼市经历了大火猛攻、冷水浇头、小火乱炖……一系列操作后，房价格局和梯度感反而被冲刷得异常清晰，天津各区的总价阻力线也被坐实了。
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已定型的天津房价体系
尽管残酷，但天津的房价体系已基本定型。
不意外，河西区以总价600万位列全市阻力线第一名。
在500-700万这个总价段内，河西区成交套数是最多的，全市占比77%。
放眼全市，河西区的新房价格一直都很“傲娇”，无论是政府所在地的老城区，还是后来让有资金实力者趋之若鹜的老梅江、梅江南，在房价上都天生自带“优越感”。
如今河西区最高总价阻力线所在地轮动到了新八大里。
因为黑牛城道以北没有新房供应，黑牛城道以南的新梅江起步区“气候”才刚刚成型。
所以，现在能撑住河西区的中坚力量依旧落在了新八大里上。
而新八大里的“表现”也不俗，2015年25000元/平米的成交价，这几年像坐上火箭般，直冲到42000元/平米，涨幅约68%。
且不说新八大里如今可选的新房凤毛麟角，即便有的选，门槛至少要在450万以上。
对于想留在这里，但预算有限的人来说，这份更新过后的房价系统，已经显得不太友好了。
2
天津的第二张“城市封面”
事实上，新八大里能站上房价制高点，背后是有支撑力的。
一般来说，带动市区房价上涨的三个动力分别为：学区、自然资源、城市界面。
新八大里的学区自然是它的王牌之一，但是对于这种偏高端改善的板块来说，城市界面才是最“吸睛”的。
说到天津的“城市封面”，会想到哪里？
第一反应自然是南京路、小白楼、津湾广场……现在这些地方也仍是名片，但要说新都市感，显然新八大里更璀璨。
我们总说，晚来的，才能更享受到符合时代感的规划红利。
当然，天津的发展不会只有一张封面，比如南京路、津湾广场等。
如果再选一张，第二封面就在新八大里。
按照政府规划，新八大里要打造一个新的商务商业中心，并且要在京津冀协同发展战略中承接北京产业转移的重任。
整个新八大里规划总体建筑面积达到189万平米，其中住宅只有78万平米，商业金融业约111万平米，这就具备营造出“大都会blingbling城市感”的基础。
2019年3月5日，天津政务网发布《天津市人民政府办公厅关于促进市内六区高端服务业集聚发展的指导意见》。
其中再次强调了“新八大里，承接北京非首都功能，引进京冀现代服务业企业，打造展示城市新形象的夜景灯光秀，建设集高端服务、高端消费与优良生态于一体的现代生活商务区。”
对于这种“调性”的板块来说，城市空间一定是立体的。
新八大里地区配套地下工程包含地铁11号线内江路站、地铁12号线黑牛城道站、过黑牛城道地下通道、七里东侧下沉广场。
其中，过黑牛城道地下通道现已完工，这是目前亚洲最大断面的矩形顶管隧道。
再加上未来的下沉广场以及地铁枢纽，不仅让住宅、商业和城市之间的密接性更强，也让整个立体空间都“活”了起来。
新八大里过黑牛城道地下通道示意图
“区域跟着规划跑”的模式，在新八大里已经得到了充分展示。
接下来很多重量级的商业、购物中心都要开放了，这意味着新八大里被拽入到天津发展的强势版图中。
这样的布局，大概也是很多人理想中新都市的样子。
当一切如约兑现后，新八大里“能量槽”的蓄积力量会再上一个台阶。
住宅成片逐步交付，人口几何级增长。
头顶是酷炫的天幕灯光，地面街区可以随便逛吃逛喝，甚至“买遍全球”，而地下也全面打通。
四通八达的地铁线，与天津任何一个商圈都联系得更紧密。
这是恐怕也是年轻人们梦寐以求的生活方式。
变化令人眼花缭乱的同时，进入其中的“门槛”同样让人刮目相看。
有一群人会因此感到无所适从——他们或许是资金不足，但又想留在河西区的改善人群；或许是喜欢城市中心的生活感，但刚工作没几年的小年轻；还可能是没有房票的被限购一族……
500多万的总价，是让他们咽不下去的价格。
3
突然打开的“一扇窗”
但有时市场会突然打开一扇窗，你至少要往里面看一看。
500多万的门槛“咽不下去”，如果门槛降到250万，会不会有点“小鹿乱撞”的感觉？
当然，前提是价格进入了“舒适区”，但房子也并没有变得“不舒适”，这是一条不能破的红线。
比如下面的高层户型，一梯两户的格局，边户建筑面积92.95平米，中户建筑面积87.20平米，都是两室两厅一卫的户型。
价格也是相当的友好，28000元/平米起，总价最低能控制在250万左右。
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对于年轻的小两口，或者是想从河西区“老破小”中脱离出来的人来说，这都是很舒适的户型。
在控制面积的同时，各功能点一样都不少。
比如93平米户型中，主卧自带阳台，整体能有一个延展的空间感，当做读书区、小茶吧等都不错。
客厅、餐厅、厨房一字相连，整体视觉更通透，也更符合生活动线，卫生间在主卧和次卧之间，能照顾到全家的生活需求。
格调绮园城市型公寓样板间实景图
如果预算稍宽裕些，还有洋房产品可以选择，居住舒适度也更高些。
洋房也是一梯两户的格局，出房率大约79%，均价31500元/平米。
主要户型为建筑面积103.43平米和102.16平米的三室两厅一卫。总价能控制在320万左右。
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事实上，100平米左右的小三室才是现在刚需、刚改的“硬通货”。
有数据表明，对于刚需、刚改购房者来说，“拥有独立的生活空间”是购房需求中占比较大的一项。尤其是二孩时代的到来，三室户型生活舒适度更高。
同样位于新八大里，同样享受到“大都会”的城市资源，唯独不同的是，它在不影响居住舒适度的基础上，抛出了“价格彩蛋”。
“它”就是格调绮园的城市型公寓。
4
回归居住属性
没错，这是个公寓产品。多数天津人一提“公寓”就色变，这些年大家对公寓的印象除了升值慢就是居住功能差。
问题的根结是，天津的公寓被一些具备部分居住功能的商办楼给“玩坏了”。
物业服务跟不上、购房圈层不统一、购房用途鱼龙混杂……导致陷入恶性循环。
这些才是拖累天津公寓“口碑”的关键点。
事实上，公寓产品本身并没有问题。
尤其在一线城市，城市核心地段的公寓价格不输于住宅；而在南方城市也如此，大家对公寓毫无“戒备心”，杭州的公寓能跟住宅叫板，深圳8000万的公寓也能被“秒光”。
但格调绮园的公寓不同，首先它是民水民电、有燃气、能落户、有统筹学区。
再者，也是最重要的，格调绮园的公寓是按住宅来建的，无论是高层还是洋房，都是一梯两户的设计，户型南北通透或者全明，跟普通住宅没有区别。
如果要将它与别的公寓区别开来的话，它应该叫做“住宅式公寓”。
格调绮园城市型公寓现房实景
在房住不炒的大环境下，格调绮园的公寓，是一种回归居住属性的产品。
更何况，它是“格调”啊。
格调绮园的住宅部分，分成北、东、西三个小组团，每个组团各自拥有独立的内庭院。
目前在售的公寓3号楼和5号楼位于靠近黑牛城道一侧的北组团。
格调绮园平面图
格调绮园的公寓并不像普通公寓那样完全商业化的开放式，而是具有围合的“社区感”，在这方面，也与住宅产品是相同的。
其所在的北庭院，景观分为两大区域：广场和花园。
广场的地面铺装，采取“植草砖+透水混凝土砖”或是混凝土条状铺地砖。后期放上几把座椅，是业主休闲的好去处。
格调绮园北庭院平面图
广场中间设有一个小绿色的洼地景观，景墙与种植池结合，形成一个南北围合、东西与广场相连的小花园。
但凡看过格调社区的人，恐怕心里都打开了好几个感叹号。
因为格调给购房者的并不是简单的房屋交付，而是对于格调品牌价值的兑现、口碑承诺的兑现。
格调绮园社区实景图
兑现才是成长的开端，这是格调的理念。
在这方面，格调的老社区有发言权，从15年前的格调空间到14年前的格调春天，再到10年前的格调竹境……在二手房市场上，房价要高出同区域其他社区10-18%。
格调竹境
格调春天
当然，如今的格调绮园，无论是住宅还是城市型公寓，一定不会是个例外。
5
买房的初心
不想离开市中心，可能是很多购房者执拗的要求和底线。
可这唯一的要求，事实上是最高的要求，还必须得在可控的总价范围内。
城市核心地段的房价，对刚需、刚改越来越不友好时，全市区搜罗一遍，恐怕也没几个楼盘能符合自己的“条件”。
要么就外溢到环城，虽然住宅本身有很强的居住属性，但还是割舍不下市区便捷的生活和大城市的都市感；
要么就在市区选择“老破大”，虽说留在了市中心，但却牺牲了居住品质，房型、社区环境、物业等距离自己的改善要求都相差甚远……
这个时候需要回归初心——买房的目的是什么？
格调绮园的住宅式公寓具备了住宅的核心功能，满足了所有居住属性。
最关键是大幅降低了购房负担，在同样的总价下，不用牺牲面积、牺牲地段、牺牲社区环境……
而且有格调的品牌背书，入住之后社区也会形成良性循环，保值能力会得到体现。
可能是你原来不曾敢想的河西区新八大里，并非遥不可及。
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