這些年國內房價越來越貴，很多人都想著到海外投資買房，就像多年前香港人、臺灣人到國內買房一樣，這個是很自然的。
發達國家的大城市的房產，投資回報率都不高，年化收益在2%左右，都不及餘額寶的收益。
東南亞的國家離我們近，華人也很多，很多人感興趣，是海外買房投資的重點。
印度尼西亞，馬來西亞，菲律賓和泰國的大城市有雅加達、馬尼拉、吉隆坡和檳城。這些城市的房價並不高，均價在1-2萬，城中心的房價在3-4萬。那麼，這些房子到底有沒有投資價值呢？
東盟十國總人口6.5億，總面積448萬平方公里，幅員上相當於半個中國，略微小一點點。GDP總量，相當於廣東加上江蘇兩個大省的體量。
我們把十個國家分為三組，分別是高收入國家，低收入國家和中等收入國家。
一、新加坡房價貴，稅費重，不值得投資
新加坡的收入很高，人均GD P將近6萬美元。再加上新加坡的總體面積很小，只有720平方公里，相當於北京五環內的面積。
房屋的均價在16000美元左右，換成人民幣在11萬左右，比北京上海還都要貴不少。
此外，新加坡對於外國人買房還有很多的限制，比如說，外國人只能購買公寓，以及高於5層的有地住宅。這個不難理解，新加坡國土面積狹小，寸土寸金，對於土地的保護一定是很上心的。
而且，新加坡的房產稅很重，而且是累進的，最高可以達到20%，房屋交易的印花稅也在1-3%之間。新加坡對於外國人買房，還要加收20%的印花稅。這樣看，再加上房子很貴，投資價值已經不大了。
此外，新加坡為了抑制房產價格，還會出臺一些臨時性的政策。比如說2018年7月6日，為了給房地產市場降溫，新加坡提高了住宅印花稅5到15個百分點，並收緊貸款限額。綜合看起來，新加坡住宅的投資價值很小。
二、文萊、老撾小：相當於小縣市
文萊收入很高，主要靠生產石油和天然氣，但是全國只有40多萬人，就像中國的一個小縣城，投資價值也不大。
老撾是個小國，總人口只有670多萬人，是中國一個地級市的規模，收入依然很低，只有2000多美元。老撾的即便經濟起飛，城市規模也不會太大，房產投資的價值也不算大。
三、亞洲四小虎：經濟潛力小，不值得投資
印度尼西亞、馬來西亞、和泰國、菲律賓，這四個國家有個別稱，叫“亞洲四小虎”。這些國家大城市的房價並不高，均價在1-2萬，城中心的房價在3-4萬。那麼，這些房子到底有沒有投資價值呢？
四小虎的經濟起飛都比中國早，在1980年代就開始起飛了。但是沒過多久，1996年經濟就陷入困境，在1997-1998年遭遇了東南亞金融危機，經濟衰退，直到2005年左右才恢復到1996年的收入水平，可以說也是經歷了“失去的十年”。這些國家經濟起飛進入中等國家行列快30年了，但是經濟不能持續增長，還沒變成高收入國家。
作為對比，新加坡，香港，臺灣，韓國這“亞洲四小龍”。雖然也經歷了危機，但是四小龍很快就恢復了增長，都已經進入高收入國家的行列。比如說新加坡，現在的人均收入接近6萬美元，和美國差不多。
這個對比就說明，這四小虎的經濟增長潛力是有疑問的，而經濟增長潛力是資產價格上漲的根基，沒有經濟增長，哪裡來的房價上漲？
這幾個國家對於外國人買房有很多限制的。比如說，在印度尼西亞，外國人不能買永久產權的物業，只能購買租賃產權的物業，租賃期只有30年，到期之後可以延長20年。
所以綜合看起來，這幾個國家的房產投資價值不大的。
四、越南：房價上漲潛力大
房子的價值就是城市的價值，城市越大，收入越高，房子的價值就越大。
和其他國家比，越南最重要的不同，是經濟起飛很晚，並沒有經歷過中等收入陷阱。2000年的時候，越南的人均GDP只有430美金，非常低。到了2017年，穩步增長到了2300美金，17年翻了兩番還不止。而且，目前還只有2300美金，相當於中國的1/4，這樣看來，經濟增長的上升空間還是很大的。另外，越南政局穩定，社會也比較安定，有利於經濟的繁榮。
目前越南的房價水平，以胡志明市為例，均價在1萬5千左右，豪宅也有好幾萬的，單價最高也有達到6-7萬的，總價上千萬的別墅也不少。和國內的一線城市比，便宜不止一半。
倘若越南經濟能夠保持穩健增長，比如每年7%，10年就會翻一番，20年就會翻兩番，達到中國目前的經濟發展水平。如果這樣的話，越南房價大概率也會翻兩番，甚至更多，達到甚至超過中國今天一線城市的水平。當然，這裡面不是沒有風險的，越南經濟的騰飛，也不是板上釘釘的事情。
參考文獻：徐遠《房產財富30講》
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