撰文：房博士 美編：佩奇 校對：談瑾軒
你說買二手房，我問你買哪裡，你說你要城市以東，創新路以南，渭濱大道以東，蟠龍路以東。
這就好比問你找什麼樣的對象，你說我要個女的。
範圍劃得太大，愛莫能助啊朋友！
寶雞二手房，市場情況如何？買哪兒？怎麼買？本文將一次性毫無保留都告訴你。
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二手房市場是橡皮捏的
2018年是寶雞中介行業腥風血雨的一年。
以前市場好的時候，大到上市品牌中介公司，小到不知名小店，甚至什麼野錢都能進來湊熱鬧，各路中介門店如雨後春筍一般在各大樓盤附近鑽出來，緊鑼密鼓地選址、開店、裝修、招聘，恨不得一週開出一家店來。
▲21世紀不動產在寶雞
▲邦房在寶雞
▲個體門店在寶雞
市場不好的時候，成交量下降，大量掛牌的房源無人問津，隨之量價俱跌，中介市場進入寒冬。
比如說A小區有5套同戶型的房源在售，裝修情況差不多，最低的65萬，最高的70萬，最先賣掉的一定是65萬的（為什麼？中介行業有個不成文的規定：先推最優質的房源，越是好房源越要集中所有資源抓緊時間推廣賣掉，不然就會被別的中介成交），如果市場不好，這個時候只有2個客戶買房，70萬的房子永遠賣不掉，想快速變現就得掛得比別人更便宜，一套房降5萬看起來損失不大，長時間下去市場價格就是這樣慢慢被拉低的。
一個2000多戶的次新房小區，原本一個月能成交十幾套房子，現在一個月才成交了5套，附近有8家門店（其中2家屬於大中介A公司，1家屬於大中介B公司，另外3家是小個體門店），5套都在A和B兩家公司成交，由於競爭激烈，A和B收取的中介費打了折扣，從原本的2%降到了1.6%，小中介搶不到買賣業務，僅靠租賃業務支撐運營，而大中介運營成本高，大家都嚴重虧損。
“沒有賣不出去的房子，只有賣不出房子的經紀人。”
這個行業絕對不養閒人，普遍底薪很少，提成很高。很多公司實行無底薪制度，即便有底薪的經紀人，如果連續兩個月不開單，底薪也要被取消，這意味著沒有成交就沒有收入來源。所以不需要主動裁員，當市場成交量下降，自然有大批量經紀人被迫轉行。
整個城市的二手行業體量也會隨著成交量的下降，迅速縮減至一個合理規模。
這個狀況，寶雞中介已經集體捱了一年有餘。
凜冬既至，北風肆虐，草木維艱，無以為繼。
我的一箇中介朋友告訴我，曾經的神盤小區，一個月成交幾十套房子的時候，附近有10多家中介，而現在，關門的關門，更名的更名，數一數，基本上都整合到了那幾家大公司旗下，經紀人天天不是做租賃業務就是賣新房，沒辦法，二手房的成交量太低了。
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熱門區域盤點
所以二手房真的不能買了嗎？非也。
- 二手房貸款利率最低上浮15%，比新房更低；
- 二手房銀行評估價已經和成交價持平甚至略高，因此首付可能等於甚至小於30%；
- 大量房源攢著賣不掉，形成了一個買家掌握話語權的買方市場。
在房博士看來，這是一個剛需和剛改可以上車二手房的好時機。
以房博士在二手房的從業經歷，今天想從大中介公司圈地搶市場的角度和邏輯出發，給大家盤點寶雞成交量價皆有的二手房最熱門區域，分析現狀，給購房的朋友一個小小的參考。
1. 高新1-6路區域
這個寶雞目前最熱門的區域，早期成交量大的小區是高新永泰名苑、水木清華、左岸新城、這麼幾個，附近還有眾多劃片高新中學、寶雞中學的老小區如東方文苑、東方文苑等，是一流名校學區+改善盤雲集的片區。
配套情況：
主幹道創新路、渭濱大道、高新大道、和諧路、蟠龍路，東邊有天下匯購物商場、萬潤國際廣場、融金國際、高新人民醫院、財富大廈和美食商業街等商業和商務配套資源，還有寶雞天下匯這個大流量，西有石鼓園、陳倉老街、等文化休閒配套，南有高鐵南站，北有渭河公園。現在這片區域支持者寶雞城市發展的主要命脈之地，可以說是“寶雞的CBD”美稱。
名校雲集：高新一小、二小、三小、六小、高新一中、寶中。
小結：5500-6500的價格，貴的有理，貴的應該，有希望繼續貴下去、貴出新高度。
2. 金臺、行政中心區域
這個區域人口密集、政治中心，一直是中介行業的兵家必爭之地。這個區域成交量大的小區有東嶺、三迪、聯盟、軒苑、泰森、千禧時代、等等。
配套情況：
主幹道金臺大道、東風路、大慶路、三全路、行政大道、宏文路。這個區域不適合狹隘地談論什麼配套，它最大的資源來自曾經城中村積攢下的龐大外來人口和集中拆遷後的大塊土地，甚至還有拆遷後產生的一批具有不凡消費實力的new money們。它好像什麼也沒有，又好像什麼都有。
東嶺是其中為數不多的改善居住區，有優越的社區理念和獨特的運維體系。
小結：單價5500以下的二手房一抓一大把，金臺和行政中心這個區域這兩年持續有新盤入市。這是一個逐漸從混亂無序走向成熟穩定的住宅集中區域，同時也是高新三期外溢區域。買這裡，未來很有希望。
3. 高新二期
該片區可以稱之為符合寶雞人特色的富人區，為啥說是特色呢！第一，周邊沒有高新一期那麼鬧騰，符合寶雞人慢的性格。第二，小區環境要美，寶雞市一個生態文明城市，寶雞人習慣乾淨整潔。第三，名企開發商更多。目前成交量大的小區主要是宏運海河灣、凌雲現代城、寶鈦家園、尚浦景園、陽光上東等。
配套情況：
主幹道有高新大道、濱河路，科技路、10分鐘車程的天下匯商業以及開發商的自持商業、渭河公園的文化休閒配套、高新五小等。
小結：二手房均價6000以上，其他次新房小區的價格大部分在6500以上。名企開發商眾多，小區環境以及物業管理都屬於上層。總體氛圍和配套都不俗，是十分宜居的一個富人區域。
4. 市中心區域
該區域成交量主要集中在老破小小區，建設年代都在10年左右。
配套情況：
寶雞老城區繁華的生活圈，周邊眾多次老破小區，除此個別新的小區以外，經二路有著豐富商業資源和便利交通，缺點就是小區老、小區破、小區小。
小結：這個區域的二手房慎重選擇，單價在4000左右，升值空間小，居住環境差，但是商業環境比起高新一期目前來說好一點，畢竟是寶雞人的中心。兒時夥伴經常約的地方，還記得“銀座見”嗎？
5. 橋南、城西區域
這片區域單位家屬院等小區在本片區成交量較高，因為這片區域寶雞傳統企業眾多。
配套情況：
主幹道有清姜路、公園路、川陝路、姜譚路等。有寶雞最大的醫院寶雞市中心醫院、鋼管廠、氮肥廠、烽火、凌雲電器、長嶺等大型國有企業，同時也有寶雞植物園、九龍山公園等良好的生態環境。
小結：這個片區屬於傳統意義上的“西郊”，次新房小區多，老家屬院也很多，配套資源上部分享受了市區域的外溢，交通和生活都很相對便利，人們生活節奏普遍較慢，價格普遍在4000-5000。
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前方黑馬預警！
2018年那波上漲挑動了市場興奮的神經，很多購房者失去理智，開始扎堆裸泳，19年當最後一波潮水退去，19年二手市場說好聽點是橫盤，事實上普遍下跌5%-10%。
三迪從7000降到6500；
碧桂園從7500降到7000；
左岸新城從7000跌到6200；
高新名門從6500降到5000；
少部分樓盤頂住壓力沒有下跌，比如尚浦景園和恆大維持在6200-6800左右的價格不變，恆大部分戶型維持在7000。
在這樣的買方市場上，業主和買家都在拉大鋸，沒有誠意的價格掛出來，註定無人買單。
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記好知識點，免交智商稅
總結了五大熱門區域，最後想說，買二手房：
- 買熱門區域，配套好、將來不愁賣，買的人多，未來接盤的也多；
- 自住購房者買距離自己工作和生活圈近的區域，有利身心健康、家庭和諧。理論上說，只要有好的配套資源，買哪裡都能漲，比如去年那一波，寶雞二手房整體普遍上漲，也沒落下誰。不用過分迷戀某一個區域，適合自己的才是最好的；
- 能力範圍內買品質最好的樓盤，能夠流通和變現的生命週期長。然後在可選擇的條件方面：地段>樓盤品質>物業>業主群體素養>戶型>價格>朝向>樓層>裝修。換句話說：買你真正想要的房子，哪怕需要等房源，而不是眼前大量唾手可得的房子；
- 隨著新樓盤建設和交房，未來會有新的熱門區域產生，如蟠龍新區、高新三期區域等，對新樓盤來說，交房2年左右會逐漸進入成交量高峰；
- 和奔馳事件類似的，有些房屋中介收取貸款額1%的貸款服務費，理論上不需要交，交了也是返給中介的，選擇中介時可以提前問清楚；
- 大開發商的物業旗下也有房屋租售中心，但是交易代辦水平需要慎重考量。
- 通過中介買房一定簽署含中介方在內的三方協議，沒有三方協議相當於裸奔，風險相當大。一些互聯網中介是不提供三方協議的。
- 中介的作用絕不僅是找房子、談價格，更重要的是籤三方協議後，帶領雙方進行及時和安全的交易，保障雙方的合法權益不受侵害。因此選擇一家靠譜公司很重要。你交的中介費其實不止是服務費，更是一份保險。市場不好的時候大部分公司不會堅持中介費一分不降，但作為購房者，過分計較這個錢無異於因噎廢食。要知道北京上海的中介費都是高於2.5%的，寶雞普遍低於或等於2%。（不是廣告，沒有拿錢，也不欠人情）
- 網絡平臺的選擇：房天下、樓盤網真房源，但是顯示的價格比成交價總體略高一點點，58、安居客系的網站，價格比成交價總體偏低一點點，存在少量釣魚房源的情況。可以都看看，或者你也可以選擇我們，哈哈。
- 買哪個小區的房子，最好去找該小區門口的中介，他們最懂這個小區，和業主的關係大概率也是最好的（這個很重要）。
- 最新消息，熱門區域二手房成交量自年後到現在正在復甦，量價均有上升趨勢。
- 祝您買到滿意的二手房！
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