大家好，我是365户型研究院的院长淘姐。听说前两天小五哥在楼市情报局中点我名了，我自然要露露面了。
最近不少网友都给淘姐发户型图，问这个好不好、那个有什么缺点，感觉大家在选择户型时都很迷茫，不知道自己到底要什么。
刚好跟大家分享一些当下楼市中，选择户型的一些硬核标准。
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这些人涌入了买房通道
小阳春释放了大量刚需购房需求，二手房市场空前活跃。成交量最高的要数南开区与河西区。
于是，小阳春结束后，天津楼市进入了换挡期，这些拿着卖房款的业主，是需要再改善的。
而最近跟淘姐咨询比较多的也是这部分人群，他们并不是超级富豪，是通过卖一买一来改善自己的居所。
所以，他们的预算是有天花板的，算是普通改善。
通过与他们的接触，淘姐发现这类购房者在选房上有一些共同点：
✔ 不少买房人都是二孩家庭，对于空间的要求有所提升，比如因为要带小宝宝，所以卧室面积需要增大，还要增加一个房间，最好是大三房。
确实也有数据表明，对于普通改善购房者来说，改善居住环境、增加居住面积，是重中之重。
✔ 很多购房者年龄在35岁以上，父母年纪大了，需要接老人过来一起住，对于房间的适老性和相互私密性有了新要求。
✔ 以前改善可能更关心房子有多大面积、有多少个房间……
但现在更关注的是用的材料好不好、房企品牌怎么样、物业服务怎么样、小区规划怎么样、房间尺寸如何，公共空间够不够……
✔ 与刚需购房者更看重价格不同，改善人群对价格敏感度有所降低，更强调居住舒适度，因为他们已经有过至少一次的买房经验，支付能力也更强，对于户型的要求更细化。
如果放在“家庭生命周期”和“支付力”的坐标系中，当下这部分手握钞票的购房者对于户型更多的诉求是“功改”，即功能改善。
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“功改”户型的试金石
那么，功能改善的购房者，需要的应该是什么样的户型呢？
这几年，大家听得最多的就是面宽、进深、南北通透、全明……但淘姐既然说到户型，就不能局限于这些，而需要把各空间量化来判断。
下表中的“舒适型”标准是符合“功改”要求的。
这需要结合具体户型说明，比如马上要首开新地块的格调平园，这的确是一个主打功能改善的新盘。
“功改”必须三室起步，结合刚才淘姐发现的一些选房共同点，如卧室面积要大一点、考虑房间的适老性、户型要求细化……
来看格调平园即将首开的建面约133平米的三室两厅两卫户型。
建面约133平米三室两厅两卫
注：图中各空间面积值均为约数
❖ “功改”户型对面宽是有要求的，至少要在10米以上，这才有条件增加南向的房间数，也就可以扩大房子的采光面，增强舒适性。
目前标杆房企推出的“功改”项目，很多面宽都做到了10米以上，三开间朝南是基本要求。
平园这个户型面宽约11.1米，已经有了舒适度的基础。
“功改”户型对于客厅开间要求不小于4.2米，主卧开间不小于3.6米，客厅面积不小于20平米。这一方面，平园的建面约133平米户型都符合标准。
❖ “功改”主卧的套房设计肯定是标配了。
平园这个户型已经“超纲”了，主卧套房还做到了步入式衣帽间+卫生间的完整系统。
事实上，“功改”户型至少建面要在130平米左右，才有条件让各空间都舒适的延展开来。
因为一般建面如果在120平米以下，做步入式衣帽间反而会让卧室空间感到局促了。
所以选择100平米出头的购房者，不必太纠结衣帽间的问题。
按照淘姐给出的参数，主卧面积应不小于16平米才称得上舒适，平园这个户型的主卧面积已约26平米，尤其对与多口之家来说，私密性就体现在这了。
比如三代一起住，家里人口多，我们肯定会有一些“家庭作业”会带回家里。
其实在家里已经没有工作的地方，但卧室有私密的条件，是能成为工作小空间的，也许仅是一张书桌就够了。
很多人都认为卧室的功能仅是睡觉休息，淘姐却觉得卧室更多的是家庭成员的私密空间；人除了有交流的需求，也有独处的需求。
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细节处理更值得关注
❖ 在平园这个户型中，
“适老性”能很好的体现。这有两个要求，一是老人房需要朝南，二是需要离卫生间近。
像平园这种，老人房与客卫之间是“对门”的关系，尤其是夜间，对于老人来说，生活便捷度更高。
❖ “功改”户型中，厨房面积要不小于6平米。不要小看厨房，淘姐觉得，厨房是一个家庭中主人的品味与居家能力的体现。
为什么有的厨房中永远在水盆里堆满了碗，台面上乱糟糟？有的却看起来永远像样板间一样？
一方面是主人的生活习惯，另一方面是厨房整体的空间与收纳能力是否足够。
尤其是家中来客，厨房才是一面镜子。反正淘姐每次去朋友家做客，都要“仔细参观”一下厨房和卫生间，然后基本上对主人的性格就略知一二了。
其实大家都希望餐厅大一些，毕竟这里几乎是每天家庭成员集中的唯一场所，而不仅是一个“饭点”。
事实上，餐厅空间应该和家庭厅有融合度，尤其是对于“功改”来说。毕竟我们的房子不是大平层，面积有限，应该做到空间互相借用和功能互相补充。
不要在乎你用多大，要在乎你看到多大。
如果餐厅能够和客厅融合，那这两个厅都会更通畅，这也是为什么有的户型显得大，而有的户型就显得小的机关钥匙。
平园的建面约133平米户型就是这一层面的“样板”，最好的融合度必须“无缝连接”，客厅、餐厅、厨房“一线贯通”。
❖ 值得说的是，这个户型在厨房东侧还跨了一个生活阳台，这可是解决生活痛点的“神器”。
尤其是从“刚需户型”一路走过来的人，都会有这样的烦恼：
比如没有地方晾衣服，家里像挂了万国旗；卫生间太小放不下洗衣机；长期不用的杂物没地方放……这就是因为没有生活阳台。
按照“功改”户型的标准，生活阳台的进深应不小于1.5米。
不过平园这个户型生活阳台无论是进深还是开间都超过了2米，面积在4平米以上，空间足够大，收纳能力更强。
另外，“功改”户型要求主卫面积不小于4平米，客卫不小于3平米。
而平园的133户型中，这两个数值分别是6平米和5平米，这已经提升到了“享受型”那一档。
所以，从各面积段的量化来看，格调平园这款户型虽然控制在了建面约133平米的“功改”段，但实际户型的功能点已经是介于“舒适性”和“享受型”之间了。
❖ 对于“功改”来说，什么是好户型？
淘姐觉得，首先是空间的人性化和对每一位居住者的尊重。
可能在大面积豪宅中，体现的并不明显，但如果需要把控面积，就必须讲究均衡。
超大客厅和小卧室、超大卫生间和小厨房、超大主卧和小次卧都是不实用、不经济、破坏均衡的设计。
“功改”户型的客厅规模其实没有那么重要，当然，面积大没问题，但占户型面积中的比例也无需太大。
所以为什么说平园这款户型对于“功改”需求的诠释很到位呢，它真的没有做那种看似很流行的超大宽厅，客厅面积20来平米，很适中，也足够用了。
省下来的面积分给其他房间，各空间是具有均好性的。
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看出用心，再买
再多说一些小细节。
门和窗的位置是能看出来设计是否用心的地方。
开门的地方决定了动线的走向。
举例来说，下图A的动线比B要合理，所以 A 中可以在右上角再放一把椅子或是衣柜；B中的左边角落是动线，不好摆放。
这也是衡量一个户型舒适度高低的小标准。
平园建面约133平米户型在动线设计上没毛病，而且整体的动静分区很明显。
还是要说一说南北通透的问题。为什么说南北通透是最佳选择？
因为单面开窗的情况下，全屋换气速率只能达到10次/小时，而贯通通风能达到 45次/小时。
也就是说，不借助其他工具，单面开窗基本不能满足室内的换气需要。
边户一般都是通透的，但有些项目的中户就满足不了这一点。
格调平园即将首开的产品选择起来倒是“不纠结”，1梯2户的格局，每个户型都能保证南北通透。
格调平园效果图
来不来看环境，买不买看户型。
当下正进入买房通道的这些“功改”人群，都是很成功的。
因为他们在小阳春时顺利把房子卖掉，但新房的限价还被死死摁住，可以静下心来无须慌张的挑挑户型。
在选择时，不妨用用淘姐刚才说的那些“试金石”，没准儿可以助你一臂之力呢。
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