中國房地產“板塊”的概念，啟蒙於1995年北京。
印象當中第一個真正意義上的房地產板塊，就是北京“亞運村”。
29年前，中國完全沒有“運動會與城市迭代”的意識。
在接待完運動員後，亞運村就結束歷史使命。
但這麼多建築閒置也不是事，抱著死馬當活馬醫的理念，北京打包交給一家名為北辰的國企打理，並特批“涉外”出租權。
沒想到優惠政策爆發巨大紅利，這裡瞬間成為外國朋友租房首選。
緊接著，一大批演藝明星跟風入住。
外國+明星的標籤，在20多年前的大陸，那是相當閃亮的。
有錢人對亞運村趨之若鶩，第一個豪宅IP板塊，就稀裡糊塗誕生了……
轉眼到2019年。
藉助一場大型省會加速迭代城市，已經成為一股中國式潮流。
今天的城市，絕對不會捧著金飯碗討飯，不會辦完一次運動會，才想起來怎麼處理運動員村。
他們非常嫻熟借勢大型盛會，深刻蛻變一座城市的能級。
最核心的通道——
基礎設施建設+房地產思維。
但29年前北京亞運會延續下來的“傳統”，並未改變。
——“運動員村”依然是運動會對當地樓市最集中、最直接的映射。
武漢天河機場實景圖（圖片來源於網絡）
01
今年武漢最大的城市任務之一，就是辦好軍運會。
甚至對中國而言，70週年國慶後，軍運會的勝利舉辦，是一場巨型國力嘉年華連續劇。
道路修繕，主幹道建築立面更新，每天都找不到地鐵入口……
不過城市即將大宴賓客的味碟。
城市因為大型盛會而迅速迭代，是北京亞運會，給很多城市留下的啟示。
奧林匹克森林公園實景圖（圖片來源於網絡）
大型運動會和城市迭代，有關嗎？
一座城市，掏出真金白銀，舉辦一次大型運動會，不止熱情好客
背後都是城市蛻變的澎湃野心。
主場館是一次大型運動會最大的標籤，但另一條暗線的角力，同樣精彩。
2008年北京奧運會，不止鳥巢、水立方成為最大的IP，備受關注的奧運村，交給四大國企聯手開發。
根據當年網易新聞，2000套房子，開盤賣掉一半多，幾個月時間房價暴漲。
2010年廣州亞運會，華南五虎之三，聯手開發亞運村，拿地價格創造當地歷史級地王；
2022年杭州亞運會，雖然還有3年，但當地政府早在去年就公開招標亞運村建設機構。
江南王者綠城、濱江，還是巨無霸級開發商萬科、融創、陽光城，圍繞江南虎視眈眈。
從北京到廣州上海，再到現在的武漢、杭州……
運動員村，為什麼成為競爭的焦點？
為什麼，成為一場運動會帶動城市迭代，最大的映射點和爆發力？
02
透過舉辦運動會，尤其是洲際型甚至世界性運動會，城市都會拿出最好的面貌示人。
不盡如人意的地方，怎麼辦？
整改嘛，提升啊。
以中國人熱情好客的傳統，我們一定會拿出最好的物質和精神狀態。
歷史證明，一次運動會的成功舉辦，確實是城市快速蝶變的捷徑。
其中，留給世人印象最深的符號，永遠是主場館。
這個沒有爭議。
北京奧運會主場館“鳥巢”實景圖（圖片來源於網絡）
但主場館，更多是帶有公益性質的公建，標籤意義更濃厚，社會效應大過經濟效應。
圍繞主場館，如果能盤活一個板塊，比如杭州奧體板塊，南京青奧板塊，那也是極好的。
但這種城市能級效應的傳遞，相對比較“間接”。
運動會場館過於分散，屬於城市普世性利好。
比如武漢軍運會，30多個場館，分佈至少五大區域。
大經開為主，光谷、後湖、蔡甸、漢南、江夏等區域，都分散有重點項目。
因為分散，任何一個圍繞場館的板塊，都很難說是最具有代表意義的“軍運板塊”；
因為分散，很難遍地開花，圍繞運動場館、產業，配套打造城市新增長極；
而運動會產生的影響，相對直接集中和快速的映射，發生在運動員村。
相比於分散武漢三鎮的場館，運動員村是最為集中的“功能板塊”，所有運動員都集中居住，同時對所有參與者負責。
客觀上，這是需要耗費更多動力去投入的運動會配套。
無論交通（從板塊抵達機場、高鐵站最高效便捷），還是功能配套（照顧運動員日常起居生活方方面面），還是城市界面（直接向全世界構築武漢城市印象），都是真正意義上，甚至唯一的“軍運板塊”。
市場將用真金白銀給運動會“打分”。
03
作為大型運動會最集中的映射，“運動員村”實際上給城市一把新鑰匙。
打開城市發展新空間的大門。
武漢“軍運村”位於黃家湖。
武漢軍運會運動員村地圖圖示（圖片來源於網絡）
他怎麼實現板塊逆襲？
“軍運板塊”起勢項目，花落“理想星光”。
跟北京、廣州、杭州一樣，由三大巨頭聯手打造，萬科保利聯投。
兩家全球500強企業級開發商+地方巨無霸國企，有什麼共同點？
——都有百萬方級項目的運維經驗。
一位前輩跟哥說過，幹房地產沒參與過百萬方以上的項目，操盤手不懂一座城市。
20、30萬方的項目，本質上輻射範圍不會超過5公里。
有學區、裝修好、商業配套好，只要有一項指標進擊，小項目就基本成功。
而五十萬方以上項目，需與城市發展脈絡相匹配。
他的進擊，必須匹配城市的發展脈絡。
無論是城市化加速、新人口導入，或者是城市更新迸發的需求，需要操盤手前期有精準判斷。
相應，這種大型項目都在純新板塊，他肩負著板塊迭代起勢的重任。
黃家湖，正是武漢依託軍運，打開發展新空間，城市蝶變的起點。
——武漢把軍運村放黃家湖，本質是打通武昌南向新通道。
在黃家湖周邊，已經分佈有高等院校大學城、知名企業集群、環湖生態綠地3大功能板塊。
而黃家湖作為武昌主城區與功能區“連接帶”，從城市發展脈絡而言，是不可能允許長期處於“塌陷”狀態。
透過“軍運村”助力打通城市空間的連綿帶，正是黃家湖板塊被選中的理由。
武漢的城市擴張，從來不是傳統攤大餅平均用力，交通暢達，大學城、知名企業集群、生態資源圍繞的區域，才具備崛起的基礎條件。
今年底四環線的通車，開啟武漢發展的新篇章。
作為四環線重要功能結點板塊，建設中的黃家湖約24公里環湖綠道，溼地公園正在打造“漢版”蘇州金雞湖；黃家湖地鐵小鎮緊鄰軍運村，以TOD設計理念，作為離主城區最近的地鐵小鎮，交通方便，功能完善，再串聯騰訊武漢研發中心，中車長江集團總部（高鐵、地鐵製造“國家隊”和年產約70萬輛汽車、約550億產值的通用汽車產業鏈……
黃家湖需要加速板塊裂變，引導人口匯聚。
4月25日根據搜狐焦點來源，武漢軍運村旁，連續三地塊土拍，多家品牌房企瘋搶，最高樓面價格已達6233元/平，也讓這個板塊站在了城市風口。
04
而黃家湖板塊作為打開武昌南向發展格局的鑰匙，必須具備完整的城市基礎設施。
軍運村的落定，加速這一進程。
按照軍運組委會要求，從軍運村出發達到武漢各大場館的交通，需滿足約30分鐘時間線。
黃家湖在原有的交通架構之上，升級為 “兩橫、四縱、雙軌”體系。
改造中的黃家湖大道，將與年中通車，沿線串聯規劃中的地鐵小鎮及在建中的軍運村，湖岸的武漢學院，直到項目南側規劃中的高端裝備製造研發基地，為產學研及居住打通交通大動脈。
未來在理想星光周邊，將密佈縱貫南北四條快速通道——
白沙洲大道，連接武昌火車站；黃家湖大道（在建），連接三環線，直接通往南湖、武昌和光谷；武昌大道，經李橋快速連接南湖；文化大道，連接文化大道、在建中的四環線閘口。
不到10公里範圍打造四條高規格快速通道，在武漢非常稀有。
這就是黃家湖拿到的“軍運紅利”。
未來，從理想星光上三環（走黃家湖大道轉青菱南路）、上在建中的四環（豹子山街—龔家鋪互通）都十分方便，能快速到達光谷、沌口、漢口。
同時，整個環黃家湖板塊，地鐵7號線已經通車，地鐵8號線在建中，雙地鐵加持。
軍運會前8號線三期將貫通，國土資源規劃局最新消息顯示，根據新一輪軌道交通線網規劃，8號線將南延至四環線，項目到街道口只有8站。
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有一個邏輯，大家不要搞反了。
不是舉辦大型運動會，拉動城市快速蝶變。
而是一座城市向上的勢頭確立，才有資格申辦大型運動會。
運動會本身是加速器，不是引擎。
《武漢2049》規劃中的武漢成為2000萬人級別的超大型城市，武漢人口翻倍，傳統城區很難接收如此巨大的人口流入，藉助軍運板塊帶動武昌南“蓄水池”，就是城市發展的大勢。
黃家湖大道通車、8號線地鐵軍運村站通車，不止為軍運會，更為城市擴張預留髮展通道，而年底四環線通車，開啟城市發展的新空間。
這也是萬科打造“理想星光”大型項目的邏輯。
城市邀請擅長“造城”的開發商先入駐純新板塊，是因為他們能夠依託自身綜合運維體系，加速板塊城市化進程。
圖片僅為效果圖，實際以落地為準
這正是萬科擅長的領域。
從白沙洲金色城市，到光谷大道城花璟苑。
短短几年，從無人問津到萬家燈火，是大型城市級開發商對城市發展空間的預判，也是打造新區項目的實力。
19年時間，萬科在武漢從深入舊城更新到助力新城區建設，開發規模超過1800萬方，遍及武漢長江主軸、傳統三鎮以及6大城市新區，本質上都不單單在做住宅產品，而是“城市化本身”。
藉助運動會配套，全面提升板塊的功能，徹底顛覆城市界面和發展動力。
這是房地產極大的刺激，需要依託有城市運營經驗的開發商。
圖片僅為效果圖，實際以落地為準
而曾經貧瘠土地上要展開波瀾壯觀的城市化，離不開開發商對土地的改造、對城市界面的再設計。
06
理想星光北面約800米是黃家湖，南鄰豹子山街，東接山湖路，正是軍運會重點保障線路。
從外部環境看，黃家湖沿線約24公里湖岸線將集中改造，伴隨軍運村正在交付，湖岸東側和南側的湖岸線優化已經完成。項目旁已規劃打造區級山體公園（規劃）和中央景觀公園（在建），讓項目被生態綠境所圍繞。
項目佔地約13萬平方米，總建面約51萬方，住宅總建築面積約35.8萬方，容積率只有約2.85。
這個容積率，只是為了跟濱湖環境匹配嗎？
考慮武漢四環內容積率普遍在3.5往上，這個容積率背後的規劃語言是——
作為武漢南拓起點，更低的容積率，ZF希望板塊迅速建成。
圖片僅為效果圖，實際以落地為準
值得一提的是，作為軍運村板塊的首個面市項目，理想星光擔負著定義板塊居住價值的使命。作為區域形象級項目，萬科在這個項目傾注的心血，把公司在武漢深耕積累多年的資源和經驗，毫無保留地應用到這個項目。
從城市界面看，立面設計採用簡潔現代風格，冷白色+深灰色，更富有現代氣息的天際線，改變黃家湖傳統的板塊印記。
在項目業態上，萬科的選擇更像“城市級開發商”，與“單純產品工匠”開發商不同，萬科主動減少住宅用地，傾力建造約3200多平米社區BOX商業街。
開放式街區的一大特徵，參與性。
將購物、休閒、娛樂融為一體，由一個一個“盒子”組成的微型商業建築群。
“盒子”之間有道路相互通達，充分尊重步行尺度，將廣場和商業情景融為一體，這是社區活力的保障。
圖片僅為效果圖，實際以落地為準
萬科深知現代城市青年進入快節奏的生活，越來越重視居住社區條件。
因此，打造生態自然、功能完善、互動性強的社區，為業主營造繁忙的工作之餘與家人舒心陪伴的小區生活環境。
全齡化社區配套給青年更多社交娛樂休閒空間，給孩子更多學習成長空間，也給老人更多活動場地。與其他社區不同的是，萬科擁有多年的社區維護經驗，深知後期業主的使用習慣，功能區的分佈設計上注意均衡，保證每一棟樓都可以享受到豐富的活動場地和園林景觀。
從建面約91平3房入門級產品，到建面約100平和建面約110平3房2衛性價比擔當，再到建面約120平3房2衛舒居戶型，理想星光為城市青年提供最豐富的產品選擇。
從2018年11月首次開盤以來，三開三捷，市場的熱銷也驗證了業主們對理想 星光的高度認可。
理想星光建面約120㎡戶型圖
目前還有建面約120平三房兩衛少量房源在售，這個戶型在實用性和功能性上萬科設計的十分合理。既能滿足實用性家庭的居住需求，又能滿足成長性家庭功能需求。
理想星光，旨在給更多向上奮鬥的青年，一個安身居所。
備註：文中對項目規劃及現狀的介紹以及對項目周圍環境、商業、教育、醫療、交通及其它公共配套等的介紹，旨在提供相關信息，不意味著萬科對此作出了承諾，最終以實際落地情況為準。
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