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前两天看了一篇，将郑州和西安、成都、武汉、长沙等中西部省会做对比的文章，文章下面点赞最多的评论是：
郑州的总体实力不如这些城市，尤其是教育水平、文化底蕴和科研实力，但郑州的房价却不低，不知道哪来的勇气?
笔者很反感这种言论，因为他这一句话不仅无视了郑州人几十年的努力，还有失公允，特别具有煽动性，容易误导不明事理的年轻人。
首先，郑州在50年代才成为省会，以前都是小小的县城。
而西安、成都、武汉、长沙等城市，从秦汉开始，都已经是区域内，甚至是中国的中心城市了。郑州怎么与它们对比文化底蕴?谁拿郑州和它们对比，绝对不是郑州的过错，而是这个人不自量力。
其次，河南的高校，因为众所周知的原因，错失了一次发展的机会，导致郑州现在教育水平不如人，科研实力不如人，的确让人扼腕叹息。
但是，功过是非早已过去，我们不能一直活在过去。我们这一代人能做的只有筚路蓝缕，以启山林。
前些年，郑州各级领导冒着被处分的风险，打造了龙子湖高校区，其中受了多少委屈，有多少人知道?
去年郑大与河大被评为双一流大学，背后是多少师生的付出，财政的投入又有多少人知道?
两个双一流大学，不也证明了我们的教育和科研正在快速追赶吗?这些都是成绩，我们不能只看到不足。
最后，郑州的房价(14000元)，比西安(13000元)、成都(13700元)的确高一点，但不能说郑州不应该比他们高啊。
事实上石家庄、济南经济远不如郑州，但它们的房价也都一万六七了，比郑州还高。那是不是意味意石家庄、济南等城市也不配它们的房价呢?
更关键的是，郑州的调控是这些城市中最厉害的(除了长沙，长沙在全国都是个例)，利率到目前为止还是最高的。
并且郑州的房价，不是政府刻意炒作的结果，因为郑州根本就不会炒地皮，假如郑州愿意炒地皮，郑州的房价肯定还要再涨几千元。
02
一般炒地皮得分为三步走：
第一步，出规划。
第二步，建地铁。
第三步，卖地。
这三步看起来很容易，但是想要做到最好，却需要刻意为之。
首先得会炒规划，重点在于“炒”这个字。
最好是在远郊找一块地，面积足够大，净地足够多，找些著名设计院，把规划画的非常高大上。
有河的话，河面一定要拓宽，没水的话，一定要挖个湖，湖面少说也得千把亩，湖边还要规划成商务中心。
商务中心最好以高科技行业命名，什么流行就说是什么，像大数据产业园、金融产业园、芯片产业园什么的，至于到时候里面引进什么公司，那是以后的事。
总之，一定要看过规划的人血脉喷张为之晕倒，认为它就是该城市的未来之星，恨不得马上冲过去买两套房。
其次是会建地铁。啥叫会建地铁呢?
地铁不要总往人口密集的老城区建，而是哪里没人，哪里都是荒地，就往哪里建，这是最赚钱的买卖。
地铁1公里得四五个亿，如果只建在老城区，周围配套都成熟了，没有空地了，政府怎么卖地?卖不成地又怎么赚钱?不赚钱又怎么再建地铁?
什么，地铁建在没人的地方，地铁公司会赔钱?
地铁公司本来就赔钱，不愿意多赔钱很简单，把远郊地铁口的土地给地铁公司几十亩，妥妥的赚回来。
最后出规划、建地铁、卖地得循序渐进。
一定要最后再卖地，一步一步的来，千万不能太猴急。
就跟追女生一样，得聊天、吃饭、再约会、拉手……求婚，一步一步来，不能刚开始聊天就马上求婚，啥都没开始弄呢，就跳着走，这样很容易功亏一篑。
郑州在这三个方面都很保守。
出的规划很实在，没有乱吹牛。
地铁修建主要看人流，以主城区为主。
好不容易规划了个好地方，卖地还特别早，没有捂地惜售。
03
我们先看常西湖新区
四大中心花了300多亿，地下又建了三层，有商业街，有两万多停车位，还有地下管廊。整个区域规划的又漂亮，又超前。
但是常西湖的规划非常老实，没有任何吹牛。如果常西湖能吹点牛，在两个方面做个微调，地皮肯定要涨几千，房价也是。
1、微调2017-2020年规划图
这张图上有两点，不太利于炒常西湖的地皮。
第一点，将中轴线画在了中州大道。
任谁一看，郑州还是要往东边发展。这就导致大家评判常西湖新区时，看区域规划，觉得特别好，但看郑州规划，又觉得距离东区太远，左右为难。地价就卖不高。
第二点，常西湖新区还有北龙湖被定性为市级服务中心，画个紫色的小圈圈，竟然和碧沙岗一个级别。
碧沙岗有啥?大部分人恐怕只能想到碧沙岗公园，和被拆了的郑州商业大厦。事实上这三个区域是在一个量级上吗?
显然不是，但郑州却将它们画在了一个量级上。实在，看遍所有城市的规划，估计都难见第二个。
如果不是北龙湖位置好，规划实在是高大上，估计房价也会被拉下马。但北龙湖也有缺陷，我们后面再讲。
如果将中轴线往西边挪一挪，或者画两条中轴线，一条在文化路，一条在中州大道。
如果将常西湖新区画成大红圈，定性为区域级服务中心。做到任何一点，常西湖的地皮肯定不是现在这个价位。
2、九州坊和文化产业园可以吹起来
郑州CBD的商业用地约为1.985平方公里，北龙湖湖心岛面积约为1.477平方公里，(笔者用谷歌地图测量的，非官方数据，但基本准确)。
常西湖新区的商业用地是多少呢?九州坊+文化产业园的面积约为2.28平方公里，比CBD还大。
但是这么大的商业用地面积，常西湖新区就没宣传。至今我们还不知道九州坊和文化产业园里，
未来会建什么样的高楼，到底会引进什么产业。
白沙组团的六合CBD规划都出来了，常西湖新区的商业我们竟然还是不知道。
假如常西湖新区愿意，引进一些大数据或者其它高科技产业肯定不是问题吧。退一步讲，画一个高楼规划图，更不是问题吧。两者随便出一个，该区域地皮不暴涨才怪，但常西湖新区仍然没有这样做。
大家千万不要觉得规划不能这样“炒”，业内人都知道，规划规划，纸上画画，墙上挂挂，说变就变。像城市规划，除了城市用地性质不好调整以外，其它方面大部分都可以吹牛的。
例如长沙，前些年大规划是向东向南发展，省府都搬到了南边，结果人都跑南边去了，这两年长沙又向西发展了，西边的土地又暴涨。
但郑州呢，从2003年开始就一路向东，十几年了一点没变，是不是很实在?
04
前两天，郑州地铁第三批规划获批了，大家看一下规划图，在建的地铁基本都在主城区或者是已经比较成熟的近郊，远郊基本没有。
3号线二期、7号线、12号线全是市区加密线，周围基本没地可卖。
7号线如果往南，向曲梁方向再延伸几千米，周围的地皮岂能不大大升值?
12号线过了龙子湖以后，再往东延伸几千米，象湖北边的土地得卖多少钱?
3号线往北，如果延伸到大河路，周围的地皮是不是也得涨一些?
不止以上这些，郑州前两年开修的3、4、5号线也都是市区的加密线，都没有往郊区延伸。
6号、8号、10号三条地铁线虽然修到了郊区，但也是往人口密集的地方修。
6号线终点洞林湖区域，新田已经开发10年了，恒大、碧桂园、福晟等开发商也早就进驻了，区域已经比较成熟了。
8号线终点站是绿博园，但沿线的楼盘基本也卖完了，2024年这一块大部分楼盘都交房了，肯定也很热闹了。
10号线终点是高铁西站，沿线有开发了10几年的清华大溪地，以及即将陆续交房的碧桂园龙城天悦、东润玺城等等，也是荥阳东最热闹的区域。
有人会说，郑州想把地铁修到郊区炒地皮，发改委也不会批啊。
此话不对，像南京的地铁，四面八方开花，大部分地铁的终点站都距离市区二三十公里，周围荒无人烟。地铁一通就把地皮炒起来了，导致地铁所到之处，哪怕再远，房价也是两万七八。
南京这样修地铁可以获批，郑州为什么不能?
南京地铁▼
所以说，不是郑州不能这样修，而是郑州不愿意这样修。郑州的地铁以解决市民出行为第一要务，而不是炒地皮。
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前文已经说了，什么时候卖地最好?
先吹规划再吹地铁，两者吹完了再卖地，效果最好。
但是，郑州的很多区域却是在利好出尽之前，就把土地卖的八九不离十了。导致利好尽出之后，房价涨了不少，政府却无地可卖。
郑州目前规划最好的区域是北龙湖。
位置极好：东二环到三环之间，妥妥的郑州主城区。
环境极好：湖面足够大，5.6平方公里，比西湖小一点点，但蓄水量却是西湖的两倍多。
规划极好：住宅全是低密洋房别墅，统一中式建筑风格。商务高端，定位河南金融中心。
但是只有北龙湖内部的土地卖了个好价钱，周围的土地还没等北龙湖起来，就基本卖完了。
北龙湖西边是老金水，南边是CBD，东边是龙子湖，早都被开发过了，现在无地可卖也无可厚非。
但北边的杨金片区这两年才起来，房价从2015年的7000多元，涨到了现在的18000元以上，涨幅很大。
但是杨金片区的土地却在2015年之前，就被几个小开发商，大批量买走了。导致现在杨金片区基本无地可卖，差价全落入了开发商的口袋，政府却没得赚。
这就好比，漫威辛辛苦苦打造了那么多英雄IP，结果英雄IP的周边产品，却被低价打包卖给了乙方。
或者是自己熬了一锅骨头汤，汤却让别人喝了，自己只留了一些骨头，看了就让人心疼。
再来看白沙片区。
白沙片区是东区的自然外溢，最好的土地在绿博大道以北，以及郑开大道沿线区域。
地铁8号线获批以后，笔者却发现白沙组团最好的区域不仅是无房可售，还基本没有土地了。
现在东四环均价20000元左右，白沙组团核心区域房价才13000元左右，以至于该区域的房子都是被抢完的，而不是被卖完的。
房价为什么这么低?一方面是因为限价，一方面是土地价格本身就低。
假如白沙组团一开始，先卖不太好的地块，地铁规划获批以后，或者是限购限价放松以后，才卖这些核心区域的土地，地价是不是要涨很多?
但郑州仍然没有这么做，而是尽早卖地，压低房价，最终将利好让给了购房者。
06
规划实在不吹牛、地铁看人不看地、卖地及时不藏起，能做到这三点的城市有几个?
笔者并不是在刻意的吹捧郑州。你可说，郑州没有炒地皮的动机不是太实在，而是郑州学艺不精，真的不会炒地皮。
但成年人看事情不是看动机，而是看结果。因为动机不可证伪，也不可证实，而结果却是有目共睹的。
现在的结果就是，郑州没有去刻意的炒地皮。否则按照笔者所说，或者学习其它城市，郑州现在的地价肯定不止现在这样，尤其是笔者所列的几个区域。
所以，郑州的房价14000元，也不是郑州所能决定的。一方面是河南人的购买力真的很强，一方面是部分开发商有意加价。
你可以抱怨郑州房价太高，甚至可以抱怨郑州不如其它城市，但笔者认为，不能将这种抱怨发泄到郑州这座城市之上。
在抱怨郑州之前，还是要先审视一下自己。
为什么这些年郑州变得越来越好了，而自己却过的越来越差了?
为什么工作了几年，周围人都加薪升职了，而自己却原地踏步?
为什么那么多人买得起房子，而自己的首付却毫无着落?
到底是郑州不愿留你，还是你留不到郑州?
到底是郑州的问题，还是你自己的问题?
扪心自问这些问题，会让人很难过，但事实就摆在这里。
也许你时运不济，也许你起点太低，我可以理解你，但也仅此而已。抱怨解决不了任何问题，我们唯一能做的，就是从今天开始，认准方向，加倍努力。
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