近年来，国内房地产热点城市相继开启调控，对市场采取限购、限售、限贷、限签、限价等多重措施。深圳就是其中之一，在经历了2018年的3.28（三价合一）和7.31（限售限离）之后，市场低迷了近半年的时间，过程中二手房交易惨淡。
新房方面，受限价令的影响，深圳的许多新房价格与二手房倒挂，不少媒体传出了“买到既是赚到”的口号，不少置业者烧香拜佛求中签。的确，像华润城，双玺等，与周边二手房价格相差2~3万的网红盘，闭着眼睛买就是了，只不过存在两个问题，一是即使“便宜”你也买不起，二是即使买得起，未必买得到。
而作为刚需，看看热闹就好了。半岛4卖得挺好，天鹅堡3期也要开了，可首付不够月供不足有名额也是白搭的，我们还是来说说深圳还有哪些刚需够得着，品质过得去的新房吧，说不定既宜居还有也有“套利”空间。
接下来就给网友们盘点以下，深圳单价4万以下（含4万）的新房住宅，附分析建议，仅供参考。
首先，大家先明确一点，关内已经没有单价6万以下的新房了，甚至龙华、宝安、盐田区最低也要4万多，所以今天要说的这些项目主要分布在龙岗、坪山、光明和大鹏。
龙岗
先说说龙岗吧，作为新房供应的主力军，交易量排名第一，目前新房单价在2万多到6万多不等，总的来说距离市中心越远越便宜，接下来逐个分析：
君胜熙珑山
该项目位于龙岗坪地，在龙岗大道和龙坪路交汇处。目前沿龙岗大道两侧周边旧改云集，且有不少住宅用地；未来地铁3号线东延线、地铁21号线（规划中）通车之后，区域发展的势头很好，但由于目前3号线东延段尚未复工、旧改项目的周期较长，目前周边整体环境并不成熟。
项目参数
开发 商：深圳市坪宇物业发展有限公司
楼盘地址：龙坪路与龙岗大道交汇处
装修状况：毛坯
主力户型：76-248平米的2-5房
交楼时间：2019年年底交房
容积率：4.38
绿化率：38%
车位比：1：0.96
小区共规划有9栋塔楼，包含住宅、公寓、商业和办公，车位比略低是个问题；小区花园挺大的，临主干道的户型会有车流噪音。
项目已经于今年3月底开盘售卖，共备案2210套住宅，户型为76-248平米的2-5房，备案均价39000/平米，51期间有折扣优惠，折后价大约37000元/平米，总价288万起。
有人说这是龙岗中心城几年前的价格，未来肯定是能涨的，这点我不否认，可是这里的配套似乎还没达到龙岗几年前的水平，目前的周边环境宜居性一般，几年后的情况还存在未知性。
朗泓龙园大观二期
龙园大观原为杨梅冈格水村旧改，位于龙岗区龙岗街道新生片区，碧新路与新生路交汇处，附近有3号线东延线（暂停工）以及在建的16号线。项目自身配套较为强大，既有九年制学校，也规划有大型集中式商业，总建面达120万平米。
项目参数
开发商：深圳朗泓房地产有限公司
楼盘地址：龙岗中心城龙园公园旁（碧新路与新生路交汇处）
装修状况：毛坯
主力户型：70-220平米2-5房
交楼时间：2020年12月
容积率：4.69
绿化率：30%
车位比：1：0.8
项目周边多为工业用地，视野无遮挡，但是环境和景观较为一般；另外，二期距离未来的地铁站稍远，步行距离超过1公里，临近路边的单位会有一定的噪音的影响。
二期于18年10月份开盘，在售户型为70-220平米2-5房，均价40000/平米。
项目体量很大，自身规划配套比较齐全；周边旧改完成之后，整个片区的配套都会提升一大截，不过二者都需要时间。
深房传麒尚林
项目位于新城路与龙凤路交汇处，为超高层，与龙园大观这个的大型综合体项目直线距离约500米左右，后期可以共享其配套，但还是存在老问题，需要时间。
项目参数
开发商：深圳市深房集团龙岗开发有限公司
楼盘地址：新城路与龙凤路交汇处（新生公园旁）
装修状况：毛坯
主力户型：88平米3房、124平米4房
交楼时间：现房
容积率：3.66
绿化率：40%
车位比：1：0.34
目前项目均价在38000/平米左右，在售户型有88平3房、124平4房，分别剩余50套和30套左右。
该项目最近一次加推是在2017年9月，优缺点比较明显，整个项目的规划配套暂不完善，车位严重不够，优点是绿化很好，现房交楼，不用等。
怡瑞达乐郡
怡瑞达乐郡位于龙岗中心城深汕路418号，邻地铁16号线同乐站（在建中），距离坪山高铁站也不远，出行方式相对多样化。周边有摩尔城、海航城、益田假日广场等大型商业及三馆一城等市政配套。
项目参数
开发商：深圳市怡瑞达实业有限公司,深圳市同乐股份合作公司
楼盘地址：龙岗街道深汕路与乐园路交汇处南侧
装修状况：毛坯
主力户型：80-89平米3-4房
交楼时间：2019年12月
容积率：3.50
绿化率：30%
车位比：1：0.76
项目规划住户仅320户，体量较小，去年8月份开盘共推出174套，目前均价34000/平米，剩余货量不多。
怡瑞达乐郡属于社区较小，自身商业不多，距离现有地铁稍远，通勤需要其他交通工具接驳，好在未来会有地铁；项目亮点在于居住的舒适度和功能性，2梯2户到2梯4户的高梯户比，89平米的4房设计都是客户买单的理由。此外，这个价格在龙岗依然比较有优势。
顺泽阳光公馆
顺泽阳关公馆位于宝荷高科西路和碧新路的交汇处，距离在建地铁14号线南约站约500米（地图APP测量，仅供参考）。
项目参数
开发商：深圳银天中兴房地产开发有限公司
楼盘地址：宝荷路南约片区高科西路
装修状况：毛坯
主力户型：54-73-89平米的1-3房
交楼时间：2020年12月
容积率：3.40
绿化率：30%
车位比：1：0.73
14号线2022年开通，地铁有盼头；周边有学校用地，北边水二村的农民房还未纳入旧改计划，目前的居住环境一般。
项目共备案158套房源，已于2018年12月开盘，均价3800元/平米，54平米的小户型已经售罄，在售的为73平米的2房和89平米的3房户型。
作为迷你新居项目，该盘的定位比较明确，以刚需上车户型为卖点，总价200万左右就可以成为这里的业主。不过与该盘相距约500米左右的碧桂园云麓国际社区的定位有所重叠，云麓主推建面约65-112㎡的2-4房，社区规模大得多。（云麓还未开盘）
中骏云景府
中骏云景府为中骏四季阳光四期项目，位于深汕公路与深汕高速交汇处，距离3号线双龙站约1公里。
项目参数
开发商：中骏置业控股有限公司
楼盘地址：深汕公路与深汕高速交汇处
装修状况：毛坯
主力户型：70-105平米的2-3房
交楼时间：2021年
容积率：4.20
绿化率：35%
车位比：1：0.80
项目自身体量大，教育资源在局部区域内有比较大的优势。 并且学校和公园配套都处于项目步行范围内，对居家需求来说实用价值很高。
周边暂无大型商业，最近的大型商业要去到龙岗中心城附近，片区有较大面积的工业区和民房，改善区域面貌及宜居性还是要依赖旧改的进入。但就现状来看，旧改的推进速度进展比较缓慢。
项目已经于2018年11月开盘发售，目前均价约35000元/平米，在售户型为94-95的3房产品，货量约50套。
瑞泽佳园
瑞泽佳园项目位于深圳市龙岗区横岗六约片区红棉路，早于2016年12月开盘，现在只有少量尾盘在售。
项目参数
开发商：深圳市粤宝实业发展有限公司
楼盘地址：横岗街道六约红棉路与埔厦路交汇处
装修状况：毛坯
主力户型：89平米的2-3房
交楼时间：现房
容积率：2.04
绿化率：33%
车位比：1：0.68
该项目距离地铁六约站步行约15分钟，生活配套基本齐全，目前的价格约37000元/平米。
凯东吉祥1号
凯东吉祥乐府位于龙岗区坪地低碳城区域内，在龙岗大道吉祥一路西侧，由6栋住宅、2栋办公和1座商业裙楼组成。
项目参数
开发商：深圳市信嘉投资有限公司
楼盘地址：龙岗大道吉祥一路西侧
装修状况：毛坯
主力户型：71-128平米2-4房
交楼时间：2020年下半年
容积率：2.8
绿化率：40%
车位比：1：0.71
吉祥悦府是4月底刚开盘的项目，定位也是刚需，从开发商的宣传口号“单价28000起”就看得出来，不过均价要去到37100/平米，居所开盘当天到场人数达3000人，具体销控还未流出。
项目卖点之一就是3号线东延线，从地图上看，距离坪西站较近，不过不能算是地铁口物业，到时也需要骑个小黄车；
另一个卖点就是去年开学的东兴外国语学校，东兴外国语学校直属龙城高级中学集团，其本部高考成绩一直稳居深圳前十。
此外，据网友反馈项目附近有垃圾焚烧厂，影响居住环境，本人没有实际考察，有意向的可以去看看。
鹏华世家华府
项目位于平湖中心区，2018年1月开盘，总共推出才91套，目前只有100平米的3房和127的4房的尾盘在售，现房交楼；上车门槛相比要高很多，这里不做过多分析，只提供数据参考。
项目参数
开发商：深圳市鹏华达实业有限公司
楼盘地址：平湖凤凰社区平湖广场东侧
装修状况：毛坯
主力户型：100-127平米3-4房
交楼时间：现房
容积率：2.8
绿化率：40%
车位比：1：0.90
坪山
说完龙岗，接下来说坪山，作为这几年异军突起的新区，其新房供应也不少，且普遍单价在3万多，户型大多能满足三口之家的需求，未来又有地铁14号线和16线的加持，越来越多的人愿意买在这里。
深城投＆中城AIO
AIO是深城投在坪山布局的第二个项目，或许是因为看重坪山的未来才决定加码的吧。该项目位于坪山中心区坪山大道与深汕路交汇处，距离未来的14、16号线的交汇站约400米，周边配套齐全，是坪山市政配套最为集中的地方。
项目参数
开发商：深圳市深城投置业有限公司
楼盘地址：坪山大道与深汕路交汇处
装修状况：毛坯
主力户型：94-125平米3-4房
交楼时间：2020年底
容积率：6.25
绿化率：40%
车位比：1：0.85
除了交通优势，教育资源也是一大卖点。项目带的是坪山实验学校，是目前坪山口碑和成绩最好的九年制学校，另外，项目北侧又待建的飞西学校，也是坪山首批采用代建制建设模式新建的学校之一，未来可以容纳5400个学生入学。
此外，AIO的泰国园林设计、空中泳池也很对客户的胃口，有兴趣的小伙伴可以去现场观摩。
项目于18年12月开盘，目前均价约为38000元/平米，在售户型为94-95平米3房，剩余54套，121平米3房22套，125平4房38套。
碧桂园国际凤凰公馆
凤凰公馆位于坪山区沙湖-碧岭片区，属于新兴开发区域，目前周边商品房稀少，基础配套相当匮乏，周边建设开发和市政资源较为集中于锦龙大道以东区域，周边未来教育、商业等规划多依赖于旧改项目的落地。
项目参数
开发商：深圳市碧桂园房地产投资有限公司
楼盘地址：碧沙北路以西、龙勤路以南
装修状况：毛坯
主力户型：65-120平米2-4房
交楼时间：2019年下半年
容积率：4.98
绿化率：30%
车位比：1：1
该项目属于目前在售新房中最便宜的之一，价格就是其最大优势，目前单价约30600元/平米，65平米的户型已经售罄，92平米剩余50套左右，120平米剩余100套左右。
奥园翡翠东湾二期
奥园翡翠东湾位于坪山东南角的竹坑片区，地理位置较偏，北部多为工业区和保障房，该项目是目前该片区唯一的新房住宅，距离规划的地铁线站点也有2公里左右，交通不便，其他配套也相对匮乏，不过楼盘品质不错，适合居家。
项目参数
开发商：深圳市泰富华澜湾置业有限公司
楼盘地址：金牛东路与兰景中路交汇处
装修状况：非毛坯
主力户型：65-126平米2-4房
交楼时间：2020年12月
容积率：4.00
绿化率：40%
车位比：1：0.56
二期于2018年4月开盘，后续又不断加推，目前在售户型为65平米的2房和78平米的3房，单价约31000元/平米，值得一提的是该项目是简装交楼，纯居家、嫌装修麻烦的客户可以考虑。
心海城
项目位于坪山区坪山街道比亚迪路北侧，周边有众多旧改，后期城市面貌和周边配套将得到改变和升级。14号线和16号线尚未通车，且规划站点距离项目有一定距离，目前的主要出行要依靠公路网。
项目参数
开发商：深圳市心海控股有限公司
楼盘地址：坪环路与比亚迪路交汇处
装修状况：毛坯
主力户型：82-133平米2-4房
交楼时间：现房
容积率：5.07
绿化率：30%
车位比：1：0.77
心海城自带有一所12班制的幼儿园和一所九年制公立的均田学校，不过学校开学时间未公布，师资力量和教育水平都是未知数。
项目于2016年12月开盘，而后又于2018年9月份加推，目前在售户型为82-133平米的2-4房，均价约34000元/平米。
82的两房对于刚需来说有点奢侈，对于三口之家又少一个房间，略显尴尬。
泰富华悦都会
项目处在目前坪山区现有配套和未来规划都相对较好的坪环片区，虽比不上中心区域，但周边的项目不少，部分已经入伙，商业配套也比较繁华，且立项的旧改不少。
项目参数
开发商：深圳市泰富华悦都会置业有限公司
楼盘地址：比亚迪路与新合路交汇处以西
装修状况：非毛坯
主力户型：85-105平米2-4房
交楼时间：2019年12月
容积率：4.50
绿化率：30%
车位比：1：2
由于项目为自身商业规划有停车位，目前车位较为充足；此外需要注意的是项目地块属性为商业用地，因此土地使用年限会比一般住宅项目短，仅有40年。
泰富华悦都会与2018年4月开盘，所有户型均有货量，均价约34000元/平米。
富润乐庭
项目位于坪山区东纵路，属于未来16号线的地铁口物业；项目自带1万平米的商业，周边各类配套都有，但并不拔尖，基本能满足日常所需。
项目参数
开发商：深圳市南科润投资发展有限公司
楼盘地址：坪山区东纵路102号
装修状况：非毛坯
主力户型：75-133平米2-4房
交楼时间：2021年
容积率：4.82
绿化率：35%
车位比：1：0.74
富润乐庭是今年3月份开盘的项目，均价约36600元/平米，目前各类户型均有在售。
目前项目周边多为农名房，环境一般，路况较差，旧改尚需时日，不知道到交楼的时候，能改善多少。
财富城
财富城位于坪山中心区，周边配套在区域里比较领先，社区里有幼儿园，项目对面即是坪山实验学校；地铁14号线和16号线站点均在直线距离1公里以内，自身商业比较发达，地铁开通后，去到周边商业更为方便。
项目参数
开发商：深圳市财富城投资有限公司
楼盘地址：中心区行政二路（坪山实验学校对面）
装修状况：毛坯
主力户型：88-149平米3-4房
交楼时间：2019年底
容积率：4.98
绿化率：40%
车位比：约1:1
财富城于2017年12月首次开盘，后面又持续加推，目前各户型均有少量剩余，均价在39000元/平米左右。销售情况显示，89的
4房比较受青睐。
这个盘作为自住选择没有问题，有商业，有地铁，有学校，户型实用，不过相比同区域的楼盘总价要高，上车门槛稍高。
大鹏
大鹏新区的定位是旅游度假区，其自然资源是独一无二的，喜欢海景的朋友又买不起深圳湾的话，可以考虑这边。目前大鹏新区的新房供应并不多，单价4万以下的仅有3个。
承翰陶柏莉二期
项目位于葵涌镇丰树山片区，该区域旧改林立，是未来大鹏片区的新盘集中供应区域。
项目参数
开发商：深圳市承翰投资开发有限公司
楼盘地址：葵涌街道西北角、环城西路以东，丰树山路以南，盐坝高速路以北
装修状况：毛坯
主力户型：97-132平米3-4房
交楼时间：现房
容积率：1.80
绿化率：40%
车位比：1：0.76
承翰陶柏莉的容积率比较低，距离海边也不远（高层可看海），户型也很适合居家。
此外，教育配套是亮点，项目靠近且属于人大九年一贯制学校学区，是大鹏区域内唯一名校，一定程度上弥补了区域的教育短板。
二期于2018年2月份开盘，目前只有少量尾盘在售，均价约37000/平米。
花样年家天下
家天下位于坪葵路和金葵西路交汇处，项目自带3.8万平米商业，也规划有幼儿园、社区服务中心等，属于区域内体量较大的综合体。
项目参数
开发商：深圳市浩瀚盈实业有限公司
楼盘地址：坪葵路和金葵西路交汇处
装修状况：非毛坯
主力户型：93-124平米3-4房
交楼时间：2020年
容积率：2.65
绿化率：40%
车位比：1：1.25
项目于2017年12开盘，据说当时卖的并不理想，究其原因，这个区域的人流并不多，商圈不活跃，且地铁线路属于长期规划，目前不适宜刚需，且价格稍高。
目前个户型均有在售，均价约40000元/平米。
保利24季
项目位于鹏飞路与爱康路交汇处南侧，距离规划8号线约1公里，目前周边配套基本齐全。
项目参数
开发商：深圳保利开发有限公司
楼盘地址：大鹏新区大鹏办事处鹏飞路与爱康路交汇处南侧
装修状况：毛坯
主力户型：85-105平米3-4房
交楼时间：2020年下半年
容积率：3.28
绿化率：30%
车位比：1：1.6
保利24季于去年12月份开盘，目前均价27000元/平米左右，所有户型均有在售。
该项目户型不错，均好性佳，居住的舒适度高，其次总价低，300万以内即可上车。
光明
最后再说光明，作为南山的后花园，这几年发展势头很旺，入市的楼盘越来越多，其楼盘体量都不小，能容纳很多需求外溢，大部分价格都在4万以上，目前单价低于4万的只有正兆景嘉园。
正兆景嘉园
项目位于双明大道北侧，附近暂无地铁规划，周边无大型商业配套，不过基础设施比较齐全。
项目参数
开发商：新生辉投资有限公司
楼盘地址：光明中心区双明大道北侧
装修状况：毛坯
主力户型：87-355平米3-5房
交楼时间：现房
容积率：2.51
绿化率：30%
车位比：1：0.85
正兆景嘉园最近一次加推是在2017年4月份，目前小户型已经售罄，只有160平米以上复式尾盘在售，皆是顶层和底层，均价39000元/平米左右，性价比不高，除非偏爱复式，否则不推荐。
总结：
- 单价低的新房分布在较偏远的区域，城市面貌，交通商业和教育资源都有某方面或多方面的不足，但是楼盘品质相差不大，刚需上车不用过分纠结。
- 由于各方面配套的落后，升值空间也就越大，避开过量溢价的楼盘，未来还是有“利”可图的。
- 对于规划未落地，旧改进度龟速或学校未落实的项目要谨慎入手，实地考察，多方了解方为上策。
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