中国楼市很像一口蓄满力的大高压锅，动不动就要炸。
比如这两天，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的消息，就引得媒体圈和朋友圈双双炸屏。
但这事儿，口诛笔伐是舆论的流量，兴高采烈是群体的狂欢，其实什么也没有改变。
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买了房子的朋友，一般都清楚，房子是以建筑面积计算价格的，这事没得商量。
过去，一直都是“买100平的房子实际只有75平”，其余被“公摊”了。
如果取消公摊、套内计价，“阴谋”、“霸王条款”没了，这让很多买房人激动。
现在，终于可以“买100平的房子得100平”了，对大家似乎是天大的好事？
但华仔想说的是，且不说这这是一个征求意见稿，能不能落地还是个未知数。
即使以后卖房都按套内面积计算，房子的总价也不会下降，单价反而会大幅度上升。
如果一味追求“套内面积”，而不关注公摊面积和配套，楼盘的品质、舒适度反而会下降。
2
是的，全世界几乎所有的国家，住房面积都是按照套内面积进行计算。
但是中国不一样了，有种买一斤海鲜，回家发现只有6两的感觉。
2010年，山东某楼盘公摊系数超过了52%，100平米房子使用面积只有48平。
就好似，分明买的是三房，最后一看，尼玛，是单身公寓啊。
公摊，上到小区屋顶，下到下水道，都可以算，可操作空间就大了去了。
地产界有一个著名的公式：每个小区的公摊面积加起来，一定会超过实际公摊面积。
必须营造一个规范出来约束，这是大势所趋。
但是，羊毛出在羊身上，即便按套内面积计算，也只是换个算法而已，跟价格没半毛钱关系。
3
首先，我们来看看，房价到底是怎么确定的。
第一种叫“市场定价法”，按市场能接受的价格卖。
第二种叫“成本定价法”，就即“成本+利润”。
用市场定价法，不管是按建筑面积还是套内面积算，都只要定一个能卖出去的价格。
按建筑面积算时定5万，按套内面积算时定7万，并没有什么区别。
用成本定价法，单价是“总成本+利润/面积”，面积数字大，单价就低。
总之，房屋总价和按什么方式计算，没有关系。
而且，按“套内面积”计算的单价远大于按“建筑面积”计算的单价。
一个案例是，深圳华润深圳湾瑞府，建筑面积单价、套内面积单价相差近8万元/平。
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事实上，没有哪个开发商会故意把公摊面积做大，那样并不能带来任何好处。
因为一个楼盘的容积率，是在卖地或者报批的时候，就被定死的。
也就是说，连公摊面积在内，开发商能修多少房子，其建筑面积是固定的。
公摊面积每大一平米，套内面积就小一平米，而“公摊面积+室内面积”是一个固定的数字。
开发商故意多修一些公摊面积，而刻意减少房子的套内面积，没有任何好处。
开发商要耍的鸡贼，而是在“不算容积率”的地下室等地方，如把地下室挖深变成2层……
这些增加的部分，不会计入建筑面积，也不会计入套内面积…………
当然，也有一些楼盘的公摊面积所占比例，远大于别的楼盘，那就是“豪宅”。
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实际上，如果过于关注“套内面积”，部分住宅项目的品质和舒适度反而会有下降。
减少电梯井的面积：就要少设置电梯，2梯4户变成2梯8户，大电梯变成小电梯。
减少公共门厅面积：缩到最小，那就和原来旧宿舍楼一样，进单元门就是楼梯……
减少过道面积：本来沙发大衣柜都过得去，缩小后搬家，不拆掉根本进不去……
减少外墙面积：保温、隔音都不要了……
刻意减少公摊面积，牺牲的就是舒适度、美观度、质量等等。
如果只追求“套内面积”，就会出现一些畸形的楼盘：得房率高，但住得很不舒服。
那就成为一种倒退了。
不过，在许多朋友看来，按套内面积计价，即使只是心理上的安慰，形式上的变化就够了，难得集体娱乐一次。
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