上周，武汉楼市大事频发，“高光时刻”万人瞩目。
融创一天猛砸152亿买地，一季度商品住房销售猛增68.20%，严控房价3年内涨幅不高于5%……
如果没有“严控”的表态，“量价平稳”的数据表象背后，新一轮房价上涨似乎已箭在弦上。
精准调控下，武汉楼市虽然暂时不会大幅波动，但房价上涨的逻辑，正酝酿着新的变化。
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4月23日，全国楼市的头条，属于武汉，也属于融创。
此次推出的10宗地，无一流拍，成交总价228.0663亿元。
融创以152亿真金白银，连摘四地，成为武汉土拍历史上标志性事件。
要知道，此前因商业占比大、均价过高等原因，有的地曾遭遇多次流拍。
而3月29日融创2018业绩会上，融创主席孙宏斌还公开表示，“未来拿地会非常小心！”
他认为，今年房价大幅上涨的可能性很小，因此抱着房价会上涨的预期去买地的话可能风险会很大。
一边喊小心，一边猛拿地——看来孙宏斌的话，真的不能全信。
靠谱的解释，是武汉潜力巨大，多年销量全国前三甲，是融创不能不重点布局的城市。
2
另一则消息来自武汉市官方，一季度销售新房3.2万套，房价呈平稳走势。
今年1月至3月，武汉新建商品住房销量32307套，比上一季度增长68.20%，比去年同期也略有增长。
这一数据表明，武汉新房市场在去年底达到“谷底”后，楼市正逐渐回归正常状态。
与新房成交同步，二手房销量也达到15328套，出现同比正增长，增长率3.85%。
国家统计局数据显示，3月份武汉新建商品住宅均价环比上涨0.7%，房价呈现平稳走势。
截止目前，武汉已批准预售尚未网签的商品住房13万多套，库存适中，存货足量。
强力调控下，至少从数据上看，武汉楼市延续着整体量价平稳的态势。
3
近日，网上还流传着一份武汉楼市调控文件：“武汉，控房价地价房租，房价涨幅不超5％！”
从爆料的截图来看，武汉发布楼市调控文件，合理制定三个调控目标。
1、合理制定住房价格调控目标。2019-2021年全市新建商品住房、二手住房价格涨幅不高于5%。
2、合理制定住宅租金调控目标。2019-2021年全市住宅租金占人均可支配收入的比例不超过40%。
3、合理制定土地价格调控目标。2019-2021年全市公开出让的住房用地价格涨幅不高于5%。
虽然武汉市房管局随后表示，武汉并没有出台这样的文件，但圈内人都会心一笑。
其实不用解释，只要房价还要涨，不说5%，即使只有1%，地产依然是块肥肉。
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三大事件的背后，其实藏着一个隐晦的逻辑——房价不可能不上涨，但理由由变了。
以前讲城市规划，多是讲城市怎么扩张怎么升级，但都出现了一定程度的问题。
几乎每个城市,都在规划新区，构筑下一个陆家嘴或者新的CBD之类的口号。
而在这样的城市扩容节奏下，出现了很多能源损耗，有的一个城市就有好几个新区。
而当空间供应过量人口产业导入乏力的时候，这个城市就会开始焦虑和恐慌。
一旦焦虑，就会陷入依赖房地产的节奏，希望短平快产出GDP，可以带动产业。
而为了和开发商更好的协作，就必须持续释放规划利好，然后利用这些透支楼市饮鸩止渴。
一些城市的恶性循环，大部分都是这么来的。
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但最近，城市群联动的规划多起来了，比如粤港澳、长江经济带、长三角等等，都是国家级的。
这种大规划，是将城市之间的资源重新整合，实现城市和城市之间的互动和产业联动。
大规划落地，一定不会让这个区域的房价大涨，以免再一次陷入到焦虑和恐慌中去。
但一个城市的发展和房价一定是高度捆绑的，得到规划刺激的城市房价一定会稳健上扬。
只是，这个上涨路径和以前不太一样了。
理想的发展路径应该是这样的：规划落地→带来产业发展→产业产生有钱人→楼市因需求旺盛而发展→正向循环。
而过去城市的发展模式是：规划利好先行→房价透支→用户因房有钱→产业发展不起来→恶性循环。
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所以，即便大家都知道房价要涨，但对楼市的认知就要发生几个基本的改变。
以前城市发展，在利益面前总是发生各种偏差，导致不少城市依赖楼市或者渴望先发展楼市。
现在讲大规划，本质上就是在国家层面掌控整个规划不会偏差，确保城市发展在前，楼市起势在后。
这意味着几点：
一是时间周期会被拉长，从过去的2年变到5年以上，如果你没有深耕的理念，那么你就等着被割吧。
二是房价能够涨的城市一定是抢人成功的，在正向循环的城市发展过程中，人口和产业在楼市的前面。
三是需要密切关注所在城市的地价结构，土地成本过高和过低都不是一件太好的事情。
华仔
一个严肃认真的
资深地产媒体人、运营人
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