編號│易居律師團案例庫 YJFC19010283
編者│易居房產律師團研究部
房屋買賣合同訂立前、後及履行環節明顯與交易習慣和生活常理不符，法院認定系惡意串通簽訂，無效！
---某公司1與趙某等房屋買賣合同糾紛案（二審）法律解析
【關鍵詞】
委託人代理人 轉委託 惡意串通 損害第三人利益民事行為無效 解除抵押 房屋買賣合同無效
【要點提示】
惡意串通，損害第三人利益的合同，應屬無效合同。房產價值較大，交易時作為理性的經濟人，應盡到謹慎的注意義務，未看房就簽約，非理性經濟人所為；作為大宗買賣，應明知房屋的市場價格，以遠低於鑑定價值的價格成交不符合生活常理；……從訂立、履行、交易價格等方面來看，惡意串通，損害了出賣人利益的房屋買賣合同，應認定為無效。
【當事人信息】
原告：趙某、劉某（出賣人、被上訴人）
被告：某公司1（買受人、上訴人）
第三人：王某
【案情簡介】
趙某與劉某系夫妻。王某系某公司2的法定代表人。案涉1204房產（以下簡稱1204號房屋）原登記在趙某名下。趙某因向某公司3借款，而使用1204號房屋作為抵押，並辦理了抵押登記。截至2016年10月19日，1204號房屋上登記的抵押權人為某公司3，被擔保主債權數額為410萬元。
2015年9月6日，趙某及劉某作為委託人向某公司2（受託人）出具《委託書》，內容為：委託人系夫妻關係，委託人趙某名下有1204號房屋一套，是委託人的夫妻共有財產。現委託某公司2為委託人的代理人，在符合法律規定的條件下，代理本人辦理上述房產的如下手續：一、辦理該房產的查檔及複印、領取相關資料；二、代為辦理該房產註銷抵押登記手續，簽署有關文件，領取房產證等相關資料；三、代為簽訂房屋買賣合同（包括辦理網籤手續及網簽註銷手續）；四、代辦房屋產權的核驗手續；五、代為查詢、設定、更改房屋產權證書密碼、代為簽署有關法律文件；六、辦理產權過戶登記手續；七、轉讓房產過程中，有權代為接受房屋管理部門的詢問並簽署文件；八、代繳相關稅費及簽署有關文件……九、代收出售上述房產的房款（包括但不限於定金、首付款、按揭貸款、全款）並簽署相關文件（包括：代為辦理房地產交易資金監管手續並簽署資金監管協議及相關文件；代為辦理房地產交易涉及的監管資金解凍手續；代為辦理房地產交易資金從解凍賬戶中的轉出並簽署相關文件）……代理人在其權限範圍內及代理期限內簽署的一切有關合法文件及行為，本人均予以承認，並由本人承擔一切法律責任。
王某系某公司2公司的法定代表人。2016年10月18日，某公司2公司辦理公證轉委託手續，將趙某原委託事項，轉委託予王某，並簽署《轉委託書》，約定轉委託授權期限自本轉委託書簽署之日起至2017年10月12日止。
2016年9月25日，王某以趙某（出賣人、甲方）委託代理人的身份與某公司1（買受人、乙方）簽署《北京市存量房屋買賣合同》（以下簡稱《房屋買賣合同》）約定，趙某出售1204號房屋，該房屋已經設定抵押，抵押權人為某公司3，出賣人應於2016年9月30日前辦理抵押注銷手續；出賣人和買受人通過房地產經紀機構某公司2公司居間介紹成交併辦理網上籤約手續；經買賣雙方協商一致，該房屋成交價格為680萬元；出賣人應當在產權轉移登記完成後3日內將該房屋交付給買受人；出賣人未按照約定將該房屋交付買受人的，逾期在七日之內，出賣人按日計算向買受人支付已交付房價款萬分之伍的違約金，並於該房屋實際交付之日起七日內向買受人支付違約金，合同繼續履行。
同日，王某以趙某委託代理人的身份另與某公司1、某公司2（丙方、居間方）簽署《補充協議》，第一條約定乙方於2016年10月17日向甲方支付購房款301萬元；剩餘房款379萬元，乙方於過戶前以資金監管方式支付給甲方；甲方應於2016年9月30日辦理該房屋的抵押登記註銷手續；自本合同簽訂之日起30日內，甲乙雙方共同向房屋權屬登記部門申請辦理該房屋的權屬轉移登記手續；甲乙雙方應當在產權轉移登記完成3日內，自行辦理物業交割手續，丙方陪同。協議還約定，甲方逾期履行第一條約定的義務超過七日的構成根本違約，應在違約行為發生之日起七日內，以相當於該房屋總價款的20%向乙方支付違約金。
2016年9月15日，某公司1與某公司2簽署《房屋購買居間協議》，約定某公司1支付居間服務報酬136000元。
2016年10月14日，王某作為趙某委託代理人與某公司1辦理網上籤約手續，簽署《存量房屋買賣合同》。
合同簽訂後，某公司1於2016年10月17日通過其法定代表人李某向王某轉賬支付了購房款301萬元，王某於同日將301萬元轉予某公司3。2016年10月18日，某公司1繳納了個人所得稅、契稅共計605358.11元。2016年10月19日，王某辦理了1204號房屋的抵押權註銷手續，某公司1通過建委資金監管方式支付了購房款379萬元。2016年10月20日，某公司1向王某賬戶支付136000元，備註為付趙某房屋中介費。2016年10月27日，某公司1取得1204號房屋的不動產權證書。后王某未將房屋交付某公司1，某公司1亦未主張過逾期交房責任。本案審理中，某公司1以物權保護糾紛為由起訴案外人王某1、潘某騰退1204號房屋，該案已中止審理。
趙某、劉某的訴訟請求：確認趙某與某公司1於2016年9月25日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》、2016年10月14日簽訂的《存量房屋買賣合同》無效 。
【法院判決】
【一審】
某公司1與趙某於2016年9月25日簽署的《北京市存量房屋買賣合同》及於2016年10月14日簽署的《存量房屋買賣合同》均屬無效。
【二審】
駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
委託人與買受人所簽署的房屋買賣合同在訂立、履行等多個環節不符合市場交易習慣，交易價格明顯低於市場價格，應認定構成惡意串通，合同無效！
首先，合同訂立前。按照交易習慣，買受人在欲購房前一般會對房屋狀況、房屋權屬、房屋出賣人信息及出售價格等進行核實。但本案中，某公司1並未實地查看房屋或向房屋出售人索取可以顯示房屋狀況的照片或錄像，在對房屋實際狀況不明的情況下即決定購買房屋。此外，某公司1陳述從未見過趙某本人，其更應嚴格審查王某的代理售房權限，但直至簽署合同、甚至支付第一筆房款時，王某仍未取得某公司2公司的轉委託，某公司1未審查王某代理權限的情況下即與王某簽訂合同。另，由某公司1自述可知，某公司1明知交易時房屋的市場價格為820萬元至840萬元之間，在王某作出半年後才可交房、故降低交易價款的陳述後，某公司1未進一步審慎瞭解不能看房、不能及時交房的原因，反而以低於市場價一百餘萬元的價格購買房屋。某公司1的上述行為明顯與交易習慣和生活常理不符。王某雖表示出售價格系與趙某溝通後確定，未提交相應證據，法院未採信。
其次，合同訂立時。由某公司1、王某陳述可知，王某在合同訂立前以房屋內有他人居住為由表示不能看房並需半年後交房，雙方並據此低於市場價格交易，但雙方在確定合同條款時卻約定“在過戶後3日內交房”，此約定與雙方陳述的不能看房及延期交房的事實相互矛盾。某公司1雖表示“過戶後3日內交房”為雙方最終協商確定條款，但如雙方作此約定，則不存在以遲延交房而降低房價的客觀依據，故某公司1與王某關於交房日約定的陳述，與不能看房、遲延交房的陳述相互矛盾。
此外，某公司1、王某曾表示某公司1支付的第一筆房款301萬元系用於解除房屋原有抵押，但雙方合同中約定的解除抵押時間為2016年9月30日之前，而某公司1支付第一筆房款的時間為2016年10月17日，如雙方按照該約定履行，則王某解除抵押的義務應先於某公司1支付房款而履行，與雙方約定不符。
房屋買賣合同中，交房可實現買受人對房屋使用的購房目的，解除抵押則是買受人可以辦理產權過戶的前提，均是房屋買賣合同中可保障買受人權利的條款，但某公司1與王某簽署的合同條款卻與其陳述矛盾。且在後續履行中，某公司1也並未對遲延辦理解除抵押手續提出質疑。某公司1、王某的上述行為與交易慣例不符。
最後，在合同履行環節中。某公司1於2016年10月27日即取得1204號房屋的不動產權證書，但直至本案訴訟的近一年中，並未以訴訟或其他保護權利的方式向趙某主張交付房屋或追究其逾期交房的違約責任，或要求實際居住人騰退房屋。
綜上，某公司1與王某作為趙某代理人簽署《房屋買賣合同》，在訂立、履行等多個環節不符合市場交易習慣，交易價格明顯低於市場價格，應認定該《房屋買賣合同》系某公司1與王某惡意串通的情況下籤訂，該合同應屬無效。
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第五十二條 合同無效的法定情形
有下列情形之一的，合同無效： （一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益； （三）以合法形式掩蓋非法目的； （四）損害社會公共利益； （五）違反法律、行政法規的強制性規定。
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